みなさま、こんにちは。SMUSIA（スムシア）の福田です。
国土交通省では、5年に一度、管理組合や区分所有者のマンション管理の実態を把握するための調査を実施しています。最新の令和5年度マンション総合調査の結果が、令和6年6月21日に公表されました。
今回は、この調査結果から、
小規模マンションと大規模マンションの管理費の違い、管理費の平均相場などをご紹介します。
さらに、小規模マンション管理の課題＝維持管理費は割合であること
の解決方法を一緒に考えていきます。
SMUSIA（スムシア）とは、シェアリングやITを駆使し、コスト削減することで実現した30戸以下の小規模マンション対象の管理サービスです。
今後、小規模マンションの諸問題について、定期的に皆さまへお役立ち情報を発信しております。
よろしくお願いいたします。
■マンションの維持管理費用とは
マンションの場合、住宅ローンの返済以外に毎月「管理費」と「修繕積立金」の維持管理費用がかかります。
◆管理費とは
分譲マンションの共用部分を使用・維持するために必要なお金のことで、毎月各戸の所有者から徴収されます。具体的には、管理費はマンションの日常的な清掃などを担う管理員の人件費、管理会社に委託する運営費用、共用設備の保守維持費、共用部分の水道光熱費、共用部分等に係る火災保険料・地震保険料、日常で発生する修繕の費用などに使用されます。
「管理費」の主な用途は、マンションの状況によって割合が異なる場合がありますが、一般的には、管理員の人件費が約4割、次に設備の保守維持費が約25％、管理会社への業務委託費が約15％となります。
◆修繕積立金とは
将来マンションが古くなって修繕が必要になったときに備えてお金を積み立てておくものです。
このお金は、日々発生する小規模な修繕に対応するものではなく、マンションのエントランスや外壁、廊下などの「共用部分」の経年劣化や不具合に対する「大規模修繕」に使われます。
大規模修繕工事は、物件によっても異なりますが、大体10～15年に一度のサイクルで行われます。
各マンションで長期修繕計画を作成し、30年程度にわたる試算をしているので、長期的な修繕計画に基づいて蓄えておき、必要に応じて使っていきます。
この維持管理費用は、マンションの規模によって金額が大きく異なるってご存知でしょうか。
■管理費の相場 「そんなに差がある？」
こちらのデータをご覧ください。
出典：国土交通省 マンションに関する統計・データ等 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html
ご覧の通り、小規模マンションは全体的に割高です。
①の部分：20戸以下のマンションの管理費は22,131円/月であり、全規模の中で最も高いとなっています。
②の部分：21～30戸もかなり高く、19,538円/月になります。
特にここにご注目！
③の部分：
20戸以下の中、管理費30,000～40,000円/月のマンションが最も多い、全体の25.9％になっています。
④の部分：
20～30戸は、管理費20,000～30,000円/月のマンションが最も多い、全体の31.6％になっています。
■修繕積立金の相場「そんなに差がある？」
こちらのデータをご覧ください。
出典：国土交通省 マンションに関する統計・データ等 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html
ご覧の通り、小規模マンションは全体的に割高です。
①の部分：20戸以下のマンションの管理費は15,569円/月であり、全規模の中で最も高い水準となっています。
②の部分：21～30戸のマンションも管理費が高く、14,207円/月になります。
特にここにご注目！
③の部分：
20戸以下のマンションでは、修繕積立金が15,000～20,000円/月のものが最も多く、全体の24.7％を占めています。
④の部分：
20～30戸のマンションでは、修繕積立金が10,000～15,000円/月のものが最も多く、全体の34.4％を占めています。
■小規模マンションのほうが維持管理費は割高
小規模マンションのほうが管理費は割高であることがわかります。
管理費と修繕積立金を合わせると、その差は20戸以下で12,081円/月、20～30戸で8,126円/月と、規模が小さいほど割高になっていることが分かります。
出典：国土交通省 マンションに関する統計・データ等に基づいて作成 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html
差額を住宅ローン35年で計算すると、
20戸以下のマンションは、507万4,020円
20～30戸のマンションは、341万2,920円 になります。
この差額は、人生の資産形成に大きく影響を及ぼすことがご理解いただけたと思います。
■なぜ割高？
割高の理由：総戸数が「60戸のマンション」と「30戸のマンション」にともにエレベーターが１台設置されている場合、その１基の維持管理費用（規模と関係なく同一料金）を60戸で負担するのと30戸で負担するのとでは、当然、30戸で負担するほうが1戸あたりの負担額は増えます。
他にも、「増圧ポンプ点検」「オートドア保守点検」など、マンションの大きさに連動して維持管理費用があまり変わらないものについても同じようなことに該当するため、小規模なマンションほど管理費は高くなることが多いです。
以前のブログでその理由について詳しく説明したので、ぜひ、こちらのブログをご覧ください。
■解決策
では、管理費等を削減する方法、SMUSIA（スムシア）の取り組みをご紹介します。
①デジタル管理の新しい管理方法
管理アプリを導入することで、印刷物のコスト削減だけでなく、お知らせなどリアルタイムで発信され、手元に届けることができます。入居者にとっても好きな時間にいつもでも確認できる、各種相談も気軽に行えるなど、管理組合運営においても、利便性があり、皆さまが快適に過ごすことが出来るひとつのツールになる非常にメリットが大きなものになります。
マンション管理のデジタル化は、管理会社側が業務の省力化により、低価額のサービスを提供可能となり、管理組合、マンション住民側も負担減、利便性向上など、双方にとってプラスの存在です。
②シェアリング（管理員、設備点検などの業務シェア）
「シェアリング」を通じて、共通業務をまとめて実施し、作業効率UP、管理コストの削減が実現できます。
また、今まで予算やコストの関係で諦めたサービスを、近隣の小規模マンション同士の連携・シェアリングすることで、実現できます。
首都圏には小規模マンションも多く、またマンションも隣接しているため、上記のようなシェアリング管理が適しており、我々SMUSIA(スムシア)としてはシェアリングを使った「新」管理方法を提供しています。
すでに、1名の管理員さんが2物件清掃業務を担当するマンションがあります。管理員だけでなく定期清掃や消防点検など管理業務もシェアリングをしております。
■まとめ
※小規模マンションにお住いの皆様が「豊かな人生」を送れるために※
このように、小規模マンションならではの課題「維持管理費が高い」をまずご認識の上、自分の資産を守るために、ぜひ今のうちに、管理の内容を点検しましょう。また、定期的に他のマンション管理会社と比較することもおすすめします。
あなぶきの小規模マンション管理とは
小規模マンション住民の負担を軽減し、規模に問わず、時を経ても安心して豊かな生活を実現することをお手伝いしようと想い、「SMUSIA(スムシア）」をスタートいたしました。
「SMUSIA(スムシア）」は小規模マンションに住む人が、しあわせに住めるサービスを提供するとの目標を掲げ、お客様視点での本質的な要素を追求し、徹底的にコスト革新をすることで、より低価格で魅力的な管理サービスをご提供いたします。
「小規模マンション管理のお悩み解決」ブログ掲載シリーズ
2.ITとシェアリングを活用した「新」小規模マンション専門管理サービス
4.管理会社から見た小規模マンション管理の社会問題化について
9.小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」 管理会社変更の実例① ～管理会社撤退～
10.管理会社の変更は小規模マンションの資産価値に影響する？？
11.小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」 マンション管理会社変更の実例② ～自主管理から委託管理へ～
13.待ったなし マンション管理費の値上げを阻止する方法（小規模マンション管理編）
14.小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」 管理会社変更の実例④ ～千葉～
16.小規模マンションにお住まいの方必見！！ 小規模マンションの管理費が高い理由
17.小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」 管理会社変更の実例⑤ ～調布～
18.あなたは大丈夫！？“行き詰まる小規模マンション” 予備軍チェック！
20.小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」 管理会社変更の実例⑤～豊島区Tマンション～
21.マンション管理の値上げ時代 あなたはどうする！？小規模マンション対策編
24.小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」 管理会社変更の実例⑥ ～目黒区～
25.小規模マンション 管理サービス SMUSIA（スムシア） オンラインセミナー開催について
26.小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」 管理会社変更の実例⑦ ～世田谷区～
27.小規模マンション「SMUSIA（スムシア）」へお問合せ 最近よくあるお悩み
28.マンション管理会社を自由に選べる時代～小規模マンション管理の見直しについて～
30.小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」 管理会社変更の実例⑧～Sマンション 港区～
31.小規模マンション管理サービス SMUSIA（スムシア）導入事例⑨
33.小規模新築マンション スマートデジタル管理「SMUSIA（スムシア）」
35.小規模マンション 管理サービス SMUSIA（スムシア）導入事例⑩
36.どうする！？マンション修繕費などの積立金不足問題 SMUSIAが考える小規模マンション管理の未来
37.小規模マンション 管理サービス SMUSIA（スムシア）導入事例⑪
39.世帯数の少ないマンション 専門の管理会社「SMUSIA（スムシア）」
40.マンション維持費の高騰にどう備えるか?SMUSIAが考える小規模マンション管理の未来について
41．小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」 管理者管理方式の問合せと相談実例
42.小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」 管理会社変更の実例⑫ ～新宿区～
43.小規模マンション管理「SMUSIA（スムシア）」管理員・清掃員について
44.デジタルによる生産性向上～SMUSIAが考える小規模マンション管理の未来について～
45.小規模マンション管理「SMUSIA（スムシア）」 よくあるご質問について
46.小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」 管理会社変更の実例⑬ ～さいたま市見沼区～
47.小規模マンション管理「SMUSIA（スムシア）」 安価なシェア管理 おすすめのエリア
48.「インフレ時代」に生き残る SMUSIA(スムシア)が考える小規模マンション管理の未来
50．小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」 管理員の業務について
51.小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」管理会社変更の実例⑭ ～代々木上原～
福田全晃
福田 全晃（ふくだぜんこう）
四国・中国・近畿エリアで様々な管理組合様の相談・リプレイス営業をしてきました。
管理会社を変更していただいた理事長に「福田さんのような誠実な人にマンション管理をお願いしたい」
と言っていただいた事を今でも覚えております。今までのキャリアを生かし、小規模マンション管理支援事業部を盛り上げていきます。
好きな言葉：誠実、一日一善
保有資格：管理業務主任者、宅地建物取引士
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