こんにちは。あなぶきハウジングサービスです。
あなぶきの小規模マンション管理では、小規模マンションの諸問題について、定期的に皆さまへお役立ち情報を発信しております。よろしくお願いいたします。
今回は、「小規模マンションの管理費を下げる方法について」についてご紹介させて頂きます。
はじめに
始めに、2019年のマンション総合調査で小規模マンション(50戸未満)の管理費が一番高くなっており、月額の平均は23,111円となっております。
小規模マンションの管理費が高い原因としては、「100戸のマンション」と「30戸のマンション」にエレベーターが1基導入されている場合、その1基の維持管理費用を100戸で負担するのと30戸で負担するのとでは、当然、30戸で負担するほうが1戸あたりの負担額は増えます。
また、「自動ドア点検、ポンプ点検」など、マンションの大きさに関係なく維持管理費用があまり変わらないものについても同じように該当するため、小規模なマンションほど管理費は高くなる傾向があります。
そこで、小規模マンションの管理費を下げる方法について考えてみましょう。
(1)管理員の勤務時間の削減について
管理員の勤務形態は2種類あり、日勤管理と巡回管理となります。
【日勤管理】
管理員の勤務時間の変更 管理員が毎日通勤する形態です。
勤務時間は8時から18時までの間で設定されることが多く、土曜は半日、日曜・祝日は休みになっているのが一般的です。日勤勤務については、9時~12時や9時~15時に変更することにより、管理員業務費を削減することができます。
【巡回管理】
1週間で決まった曜日と時間に巡回して管理を行い、「ゴミ出し」と「共用部の清掃」が主な業務になります。
小規模なマンションやワンルームマンションなどで採用されることが多い形態で、1日2時間や隔日1時間など、日勤管理よりも更に費用を抑えることができます。
(2)エレベーター保守契約の変更
皆さん、エレベーターの保守契約は2種類に分かれているのはご存じですか。
エレベーターの保守契約には大きく分けてフルメンテナンス契約とPOG契約とがあります。
フルメンテナンス契約はその名の通り、エレベーターの運転機能を常に安全かつ良好に維持する責任が保守会社にある契約であり、点検はもとより、一部の費用を除いては故障が起きても一切の費用は定額管理費の中で賄われるというものです。一部の費用とは乗りカゴなどを取り替えることをいい、それ以外の装置は電動機(オーバーホール)、巻き上げ機(オーバーホール)を含め老朽化などによる修理の費用も、保守契約の中に含まれています。
新品のうちは交換部品も必要ありませんが、ある程度年数が経って老朽化や摩耗等による故障、部品交換は点検費用の中で実施してもらえる契約です。つまり、毎月の点検費用を多く払うことで将来必要となる補修費用を先払いで均等に負担していることになります。
一方、POG契約というのは、パーツ・オイル・グリス契約の略で、基本的な点検だけを委託する契約のことです。もし、点検の結果、補修が必要となった場合は、別途その費用を負担するというものであり、基本的な点検料はフルメンテナンス契約に比べ安くなっています(その代わり修繕計画で補修費用を計上しておく必要があります)。
POG契約かフルメンテナンス契約のどちらが良いかは、管理組合の判断に委ねられますが、毎月の保守契約の料金を下げたい場合は、フルメンテナンス契約からPOG契約に保守契約を変更することも検討しても良いかもしれませんね。
(3)定期清掃の頻度変更について
分譲マンションの清掃は、日常清掃と定期清掃に分かれます。
【日常清掃の内容】
・掃き掃除
・拭き掃除
・ゴミ拾い
・ゴミ置き場の清掃
・植栽の水やり
・落ち葉の撤去
上記の日常清掃は週数回程度になります。掃除機やモップをかけるなどの日常的な清掃となります。
【定期清掃の内容】
・機械による床、壁掃除
・ワックスがけ
・照明器具の清掃
上記の定期清掃は月1回~数か月に1回程度になります。エントランスやエレベーターホール、廊下、階段等の共用部の清掃となります。
当社の管理物件でも、定期清掃は2ヶ月に1度から3ヶ月に1度の実施している場合が多いです。
小規模マンションの場合、比較的共用部分の面積が少ない場合が多いので、共用部定期清掃の回数が多い場合は、頻度を見直すのも良いかもしれませんね。
小規模マンションの場合、月曜日から金曜日の午前中(3時間)や午後(3時間)勤務しているケースが多くみられます。
なお、首都圏では朝のゴミ出しがあり、勤務日が変更できないケースもありますが、週の勤務日数や勤務時間を変更することにより、料金を安価に抑えられる可能性があります。
最低賃金の改定により、人件費が高騰しているため管理員業務費の見直しを行うのも良いかもしれませんね。
また、近隣のマンションと管理員業務をシェアリングすることで、大幅に費用を削減できるケースもあります。
まとめ
以上のように、小規模マンションの管理費を下げる方法には、委託契約内容の見直しが有効となります。あなぶきハウジングサービスの小規模マンション管理支援事業部では、契約内容の見直しのほかお手伝いできることも多々ございますので、ご案内をさせていただければと存じます。
今後、「こんなお悩みがある」だから、「こんなご提案がある」だけでなく、小規模マンションにお住いの皆さまが、ぜひ「マンション管理をしてほしい!!」と言っていただけるようなそんな取り組みをしていきたいと思います。ぜひご期待ください。
■「小規模マンション管理のお悩み解決」掲載シリーズ
②ITとシェアリングを活用した「新」小規模マンション専門管理サービス
⑨小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA(スムシア)」 管理会社変更の実例① ~管理会社撤退~
⑪小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA(スムシア)」 マンション管理会社変更の実例② ~自主管理から委託管理へ~
⑬待ったなし マンション管理費の値上げを阻止する方法(小規模マンション管理編)
⑭小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA(スムシア)」 管理会社変更の実例④ ~千葉~
⑯小規模マンションにお住まいの方必見!! 小規模マンションの管理費が高い理由
⑰小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA(スムシア)」 管理会社変更の実例⑤ ~調布~
⑱あなたは大丈夫!?“行き詰まる小規模マンション” 予備軍チェック!
⑳小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA(スムシア)」 管理会社変更の実例⑤~豊島区Tマンション~
㉑マンション管理の値上げ時代 あなたはどうする!?小規模マンション対策編
㉔小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA(スムシア)」 管理会社変更の実例⑥ ~目黒区~
㉕小規模マンション 管理サービス SMUSIA(スムシア) オンラインセミナー開催について
㉖小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA(スムシア)」 管理会社変更の実例⑦ ~世田谷区~
㉗小規模マンション「SMUSIA(スムシア)」へお問合せ 最近よくあるお悩み
㉘マンション管理会社を自由に選べる時代~小規模マンション管理の見直しについて~
㉚小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA(スムシア)」 管理会社変更の実例⑧~Sマンション 港区~
㉛小規模マンション管理サービス SMUSIA(スムシア)導入事例⑨
㉝小規模新築マンション スマートデジタル管理「SMUSIA(スムシア)」
㉟小規模マンション 管理サービス SMUSIA(スムシア)導入事例⑩
㊱どうする!?マンション修繕費などの積立金不足問題 SMUSIAが考える小規模マンション管理の未来
㊲小規模マンション 管理サービス SMUSIA(スムシア)導入事例⑪
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