もう限界 自主管理マンションからの相談

みなさんこんにちは。小規模マンション管理支援事業部「SMUSIA(スムシア)」です。

さて、今回は「もう限界自主管理マンションからの相談」に焦点を当てて書いてみたいと思います。

なお、SMUSIA(スムシア)では、小規模マンションの諸問題について、定期的に皆さまへお役立ち情報を発信しております。よろしくお願いいたします。

 

 

.もう限界 自主管理マンションからの相談について

相談事例

現在、管理会社へ委託を行わず、マンション所有者が主となって自主管理にて運営を行っているが、役員のなり手がなく限界を感じる。
【戸  数】 18戸
【築年数】  40年

当マンションは、築40年となるが新築当初から自主管理をしている。

現にマンションに居住している現住の所有者が主となって管理運営を行ってきましたが、築年数が経過していくにつれて7割以上の方が外部オーナーとなり、現住の区分所有者での運営に限界を感じる。

また、マンション自体の築年数も経過し、大規模修繕工事や給排水配管の更新についても検討を行っていきたいと希望されている管理組合です。
管理会社に管理委託したいとの希望で、「小規模マンション管理」というキーワードで検索したところ、SMUSIA(スムシア)のホームページを見て問い合わせを頂きました。

 

ヒアリング

主で管理をされている役員様から問い合わせを受け、面談する機会をいただき、現状の問題点や経緯、小規模マンション自主管理のメリットとデメリットを説明させていただきました。
また、「築年数が経過しているが、長期修繕計画書がないため、修繕についての不安」なことや「現住の所有者が少人数であるため、役員が固定化されており今後さらに少なくなるのではないか」といった”役員のなり手不足”という点についてお話をお伺いしました。

現在、管理会社への委託を検討しており、どのような委託ができるかの質問がございましたので、3つの管理形態について簡単にご紹介をいたします。

2.3つの「管理形態」について

「管理形態」は大きく分けて3つございます。

管理組合で管理を行う「自主管理方式」と、管理会社に管理を任せる「一部委託方式」「全部委託方式」について、ご紹介いたします。

①管理組合による「自主管理方式

②管理会社への「一部委託(部分委託)方式

③管理会社への「全部委託(一括委託)方式

 

  • 管理組合による「自主管理方式」

管理組合(所有者全員)が自ら管理を行う方式です。
管理会社を必要としないため、管理会社への委託料が掛からず、支出をおさえることができることや、所有者自身が管理業務を行うため、管理に対する意識の向上が望めます。
しかし、マンション内の個人間のトラブル解決など精神的な負担や、管理業務に対する労力や時間がかかるため、マンションの築年数の経過と共に居住者の高齢化が進むと理事のなり手がいない管理組合の割合が増加し、一定の入居者に負担が偏ってしまうといった問題が見受けらます。
また、管理組合が管理員等を直接雇用する場合にはその労務対応が必要になるため、負担が大きくなることがあります。

  • 管理会社への「一部委託(部分委託)方式」

理事会や総会の運営、工事の発注・実施日の調整や管理費等の請求・徴収といった「事務管理業務」のみを管理組合がおこない、マンションにある様々な設備のメンテナンスや清掃、管理員の派遣を業者に依頼するといった管理業務の一部を管理会社に委託して、その他の業務を管理組合が実施するか、もしくはマンション管理士や専門業者と直接契約する方式です。
自主管理方式と比較すると、管理組合(役員)の労力や時間の負担は減りますが、業者や管理員等の派遣を行うため費用負担が増加するといった点がデメリットになります。

  • 管理会社への「全部委託(一括委託) 方式」

先ほど挙げた事務管理業務や各設備のメンテナンス、清掃、管理員の派遣といった、管理業務のすべてを管理会社へ委託する方式です。
一部委託(部分委託)方式と比べ、管理会社が委託契約に従ってすべての業務を実施するので、管理会社の全面的なサポートが受けられるため、組合員の個々の負担をはじめ役員様の負担が大幅に軽減されます。
その反面、一部委託(部分委託)方式や 自主管理方式と比較して事務管理に要する業務費用が必要になることからコスト増になることや、組合員個々の管理に対する意識が他人任せになりがちになることがデメリットになります。

 

3.まとめ      

今回は私が担当する管理組合の事例をご紹介いたしました。
自主管理は効率的で建物や入居者にとっても適切な管理運営が可能です。
しかしながら、組合員の高齢化や実際に居住する組合員の減少など、一部の組合員(理事役員)に負担が集中してしまっている管理組合が多いのも現在よく見られる傾向です。

最近では、管理組合のみで業務を継続すること(自主管理)が困難であるため、管理委託のご相談をいただくことが増えてきたように感じられます。

以上のように、小規模マンションの自主管理には、色々なメリット・デメリットがあります。

あなぶきハウジングサービスの小規模マンション管理支援事業部「SMUSIA(スムシア)」では、自主管理の組合様からのお問い合わせも多くございますので、是非ご相談をお待ちしております。

今後、SMUSIA(スムシア)として「こんなお悩みがある」だから、「こんなご提案がある」だけでなく、小規模マンションにお住いの皆さまが、ぜひ「SMUSIA(スムシア)にマンション管理をしてほしい!!」と言っていただけるようなそんな取り組みをしていきたいと思います。ぜひご期待ください。

 

 

■「小規模マンション管理のお悩み解決」掲載シリーズ

⑪小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA(スムシア)」 マンション管理会社変更の実例② ~自主管理から委託管理へ~

⑩管理会社の変更は小規模マンションの資産価値に影響する??

⑨小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA(スムシア)」 管理会社変更の実例① ~管理会社撤退~

⑧小規模マンションにおける3つのメリットについて

⑦新しいマンション管理スタイル シェアリングについて

⑥小規模マンションでの自主管理のメリットとデメリット

⑤なぜ小規模マンションの維持管理費が高い?

④管理会社から見た小規模マンション管理の社会問題化について

③小規模マンションの修繕資金が不足してしまう仕組み

②ITとシェアリングを活用した「新」小規模マンション専門管理サービス

①小規模マンションが抱える3つの課題 

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