どうする！？マンション修繕費などの積立金不足問題 SMUSIAが考える小規模マンション管理の未来

こんにちは。あなぶきハウジングサービスの福田です。

先日に、「マンションの修繕費などを賄うための積立金が不足するケースが増えています。修繕費の見積もりや徴収額の設定が不十分なことや、資材の高騰で修繕費が上昇していることなどが背景にあり、国土交通省は専門家による検討を始めました。」といったニュースがありました。

マンション修繕費などの積立金不足で専門家検討会国土交通省 | NHK

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20231030/k10014241941000.html

ニュースの中、事例の1つとして28戸の小規模マンションは、「修繕積立金」を以前の3倍以上に変更したとの話しを紹介されましたが、この値上げをみて、皆さんはどう思いましたか。

昨今、物価の高い状態が続き、ことし9月の働く人1人あたりの実質賃金は去年の同じ月と比べて2.4％減少し、18か月連続でマイナスとなっています。（NHK　2023年11月7日）。

9月の実質賃金去年同月比2.4％減少 18か月連続でマイナス| NHK

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20231006/k10014216921000.html

物価高などによって既に生活が苦しくなる状況、更にマンション維持費（修繕積立金）を急激に大幅な値上げすると、滞納につながり、悪循環になる恐れがあります。また、修繕積立金だけではなく、今、人件費や採用コスト増加、工事・建設費の高騰により、管理費の委託費値上げの申し入れをされた管理組合も多いです。

こうした状況は、大規模マンションと比べて、小規模マンション（３０戸以下のマンション）のほうがかなり深刻です。

もともと、小規模マンションは、戸数が少ないため、管理維持費（管理費+修繕積立金等）が割高のケースが多く、既に小規模マンションに住む人の家計を大きく圧迫しています。例え、今、値上げは出来たとしても、今後もマンションの老朽化が進行することにより、修繕費用等の様々な支出が増え、さらに値上げが必要になる可能性があります。そのために積立金が足りなくなると、すぐに値上げではなく、管理サービス内容の見直し（できるだけムダを減らす）や他の管理会社と比較するなど、総合的に判断することがとても大切です。

では、なぜ管理費を削減したほうが良いのか、その必要性について説明します。

1. ■まず、なぜ小規模マンションは割高？
2. ■なぜ管理費の部分を削減したほうが良い理由
3. ■なぜトータルな費用を押さえる必要なのか？
4. ■管理費の削減策（定番の4つ）
5. ■まとめ

■まず、なぜ小規模マンションは割高？

割高の理由：総戸数が「60戸のマンション」と「30戸のマンション」にともにエレベーターが１台設置されている場合、その１基の維持管理費用（規模と関係なく同一料金）を60戸で負担するのと30戸で負担するのとでは、当然、30戸で負担するほうが1戸あたりの負担額は増えます。

他にも、「増圧ポンプ点検」「オートドア保守点検」など、マンションの大きさに連動して維持管理費用があまり変わらないものについても同じようなことに該当するため、小規模なマンションほど管理費は高くなることが多いです。

以前のブログでその理由について詳しく説明したので、ぜひ、こちらのブログをご覧ください。

「なぜ小規模マンションの維持管理費が高い？」https://anabuki-m.jp/smusia/42838/

■なぜ管理費の部分を削減したほうが良い理由

マンション維持管理費は主に管理費と修繕積立金で構成されています。

修繕積立金は、物の壁や屋上、エントランスなど共用部分を維持・修繕するために定期的に行われる「大規模修繕」などに必要な資金であります。建物が古くなると、経年劣化に伴い修繕箇所も増えていくため、当然、修繕費も増えます。このままで何もしないと、将来はどんどん跳ね上がり、負担できない住戸が出てくる恐れがあります。以下のイメージ図をご覧ください。「管理費の部分」も合わせて見直しすることで、トータルな費用を押さえながら、健全な管理組合運営を目指すべきです。

■なぜトータルな費用を押さえる必要なのか？

マンションは、戸建てと違ってマンションを購入すると住宅ローン以外にも、管理費・修繕積立金などの維持管理費がかかります。

この管理費・修繕積立金などの維持管理費が相場と比較して、極端に高い場合、買い手が居なくなり、マンションの資産価値に大きく影響する可能性があります。

詳細はこちらのブログをご覧ください。

マンション資産の格差は人生格差　　小規模マンション管理の天国と地獄

■管理費の削減策（定番の4つ）

①管理会社の事務管理業務費

この事務管理業務費には、主に担当者のほか本社や支店の専門スタッフの人件費、各種システムのコストが含まれます。しかし、通常のやり方では、大規模マンションだろうが、小規模マンションだろうが、業務にかける時間は一緒です。そのため、小規模マンションにとっては、戸あたりの負担額が割高になります。この問題を解消するためには、小規模マンションの専門の管理会社の管理サービスなど複数タイプの管理会社と比較にして判断したほうがよいでしょう。

②管理員の勤務時間

フルタイム勤務のほうが望ましいですが、30戸以下の規模の小さいマンションの場合、特別な事情を除き、ゴミ出しや清掃などの業務でしたら、週3回、1回2～3時間が目安です。もちろん、マンションの実際の状況にもよりますが、当社の小規模マンション管理専門サービスSMUSIA(スムシア)の管理マンションでは、このような勤務体制で、問題なく対応しております。

③建物・設備管理業務費

マンションには給水・消防・エレベーター・機械式駐車場などの設備があります。これらは住生活に直結する設備であり、定期的に適正なメンテナンスが必要です。

管理会社の業務委託項目に含まれることが一般的であり、ランニングコストも高額となることから過剰な点検仕様になっていないか確認しましょう。

当社の小規模マンション管理専門サービスSMUSIA(スムシア)は、法定遵守の上、最適な標準プランにてサービスを提供しております。

④管理会社の比較

管理会社の比較検討は、提供されるサービスの内容・品質と金額が重要となります。

安かろう悪かろうでは意味がありません。

費用面、サービス面などで自分のマンションにとって、最も「バランスの良い」管理会社を選出することをお奨めします。

■まとめ

このように、小規模マンションならではの課題「維持管理費が高い」をよく認識しないで、大規模マンションと同じように対応したら、近い将来、管理費・修繕費等が想定以上にどんどん跳ね上がり、住民の家計が大きく圧迫されます。また、高い維持管理費は、マンションの資産価値にも大きく影響するので、ぜひ今のうちに、管理の内容を点検しましょう。

SMUSIA（スムシア）小規模マンション管理支援事業部では、今まで培った40年マンション管理の経験・ノウハウを活かし、小規模マンションに専門対応サービス『SMUSIA(スムシア)』をお届けします。

「管理費が高い」「修繕積立金が足りない」「管理会社から値上げ、契約更新拒否の通知があった」などなど、お悩みがありましたら、ぜひ一度お問合せください。

■「小規模マンション管理のお悩み解決」掲載シリーズ

①小規模マンションが抱える3つの課題

②ITとシェアリングを活用した「新」小規模マンション専門管理サービス

③小規模マンションの修繕資金が不足してしまう仕組み

④管理会社から見た小規模マンション管理の社会問題化について

⑤なぜ小規模マンションの維持管理費が高い？

⑥小規模マンションでの自主管理のメリットとデメリット

⑦新しいマンション管理スタイル　シェアリングについて

⑧小規模マンションにおける３つのメリットについて

⑨小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」　管理会社変更の実例①　～管理会社撤退～

⑩管理会社の変更は小規模マンションの資産価値に影響する？？

⑪小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」マンション管理会社変更の実例②　～自主管理から委託管理へ～

⑫もう限界　自主管理マンションからの相談

⑬待ったなし　マンション管理費の値上げを阻止する方法（小規模マンション管理編）

⑭小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」管理会社変更の実例④　～千葉～

⑮小規模ワンルームマンション（投資用）からの相談

⑯小規模マンションにお住まいの方必見！！　小規模マンションの管理費が高い理由

⑰小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」管理会社変更の実例⑤　～調布～

⑱あなたは大丈夫！？“行き詰まる小規模マンション” 予備軍チェック！

⑲小規模マンションの親睦行事について

⑳小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」管理会社変更の実例⑤～豊島区Tマンション～

㉑マンション管理の値上げ時代　あなたはどうする！？小規模マンション対策編

㉒新築マンション管理はSMUSIA（スムシア）に

㉓小規模マンション管理支援事業部の防災セミナーについて

㉔小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」管理会社変更の実例⑥　～目黒区～

㉕小規模マンション　管理サービス　SMUSIA（スムシア）オンラインセミナー開催について　

㉖小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」管理会社変更の実例⑦　～世田谷区～

㉗小規模マンション「SMUSIA（スムシア）」へお問合せ最近よくあるお悩み

㉘マンション管理会社を自由に選べる時代～小規模マンション管理の見直しについて～

㉙自主管理から管理会社へ委託するポイント

㉚小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」管理会社変更の実例⑧～Sマンション　港区～

㉛小規模マンション管理サービス SMUSIA（スムシア）導入事例⑨

㉜デジタル時代で考える小規模マンション管理の未来

㉝小規模新築マンション　スマートデジタル管理「SMUSIA（スムシア）」

㉞小規模マンションでの“災害対応の強化”について

㉟小規模マンション管理サービス SMUSIA（スムシア）導入事例⑩

プロフィール
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福田全晃

あなぶきハウジングサービス　小規模マンション管理支援事業部
福田　全晃（ふくだぜんこう）
四国・中国・近畿エリアで様々な管理組合様の相談・リプレイス営業をしてきました。
管理会社を変更していただいた理事長に「福田さんのような誠実な人にマンション管理をお願いしたい」
と言っていただいた事を今でも覚えております。今までのキャリアを生かし、小規模マンション管理支援事業部を盛り上げていきます。
好きな言葉：誠実、一日一善
保有資格：管理業務主任者、宅地建物取引士