小規模マンションの管理費を下げる方法について

こんにちは。あなぶきハウジングサービスです。

あなぶきの小規模マンション管理では、小規模マンションの諸問題について、定期的に皆さまへお役立ち情報を発信しております。よろしくお願いいたします。

今回は、「小規模マンションの管理費を下げる方法について」についてご紹介させて頂きます。

1. はじめに
2. （１）管理員の勤務時間の削減について
3. （２）エレベーター保守契約の変更
4. （３）定期清掃の頻度変更について
5. まとめ

はじめに

始めに、2019年のマンション総合調査で小規模マンション（50戸未満）の管理費が一番高くなっており、月額の平均は23,111円となっております。

小規模マンションの管理費が高い原因としては、「100戸のマンション」と「30戸のマンション」にエレベーターが１基導入されている場合、その１基の維持管理費用を100戸で負担するのと30戸で負担するのとでは、当然、30戸で負担するほうが1戸あたりの負担額は増えます。

また、「自動ドア点検、ポンプ点検」など、マンションの大きさに関係なく維持管理費用があまり変わらないものについても同じように該当するため、小規模なマンションほど管理費は高くなる傾向があります。

そこで、小規模マンションの管理費を下げる方法について考えてみましょう。

（１）管理員の勤務時間の削減について

管理員の勤務形態は２種類あり、日勤管理と巡回管理となります。

【日勤管理】

管理員の勤務時間の変更管理員が毎日通勤する形態です。
勤務時間は８時から１８時までの間で設定されることが多く、土曜は半日、日曜・祝日は休みになっているのが一般的です。日勤勤務については、９時～１２時や９時～１５時に変更することにより、管理員業務費を削減することができます。

【巡回管理】

1週間で決まった曜日と時間に巡回して管理を行い、「ゴミ出し」と「共用部の清掃」が主な業務になります。
小規模なマンションやワンルームマンションなどで採用されることが多い形態で、１日２時間や隔日１時間など、日勤管理よりも更に費用を抑えることができます。

（２）エレベーター保守契約の変更

皆さん、エレベーターの保守契約は２種類に分かれているのはご存じですか。

エレベーターの保守契約には大きく分けてフルメンテナンス契約とＰＯＧ契約とがあります。

フルメンテナンス契約はその名の通り、エレベーターの運転機能を常に安全かつ良好に維持する責任が保守会社にある契約であり、点検はもとより、一部の費用を除いては故障が起きても一切の費用は定額管理費の中で賄われるというものです。一部の費用とは乗りカゴなどを取り替えることをいい、それ以外の装置は電動機（オーバーホール）、巻き上げ機（オーバーホール）を含め老朽化などによる修理の費用も、保守契約の中に含まれています。

新品のうちは交換部品も必要ありませんが、ある程度年数が経って老朽化や摩耗等による故障、部品交換は点検費用の中で実施してもらえる契約です。つまり、毎月の点検費用を多く払うことで将来必要となる補修費用を先払いで均等に負担していることになります。

一方、ＰＯＧ契約というのは、パーツ・オイル・グリス契約の略で、基本的な点検だけを委託する契約のことです。もし、点検の結果、補修が必要となった場合は、別途その費用を負担するというものであり、基本的な点検料はフルメンテナンス契約に比べ安くなっています（その代わり修繕計画で補修費用を計上しておく必要があります）。

ＰＯＧ契約かフルメンテナンス契約のどちらが良いかは、管理組合の判断に委ねられますが、毎月の保守契約の料金を下げたい場合は、フルメンテナンス契約からPOG契約に保守契約を変更することも検討しても良いかもしれませんね。