こんにちは、あなぶきハウジングサービス 開発事業本部 関西エリアの江郷です。
私は、分譲マンションの管理会社変更（replace:リプレース）を検討されている管理組合の方々のサポートから管理開始までの引継ぎ業務を行う営業をしており、様々な理由で管理会社変更のご相談を受けます。
前回までは、管理会社変更する際に必要な手順や実際の相談事例などを紹介してきましたが、今回は少し視点を変えて管理組合様のコスト削減についてご紹介いたします。
管理組合の会計
管理組合の会計は「管理費」と「修繕積立金」に分けられます。
管理費
・マンション管理会社へ支払う委託業務費や光熱費
・共用施設の清掃や共用設備の保守費
・共用部分の保険料（火災保険・地震保険・損害保険など）
・管理組合の運営に必要な費用など
修繕積立金
・一定の年数ごとに行う定期的・計画的な修繕費（外壁・屋根・屋上の改修など）
・敷地や共用部分の変更、マンションの敷地売却の際に必要となる調査のための費用
・区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理のための費用など
支出の割合が大きい費用は？
「管理費」は管理組合がマンションを日常的に管理していくための費用にあてられます。
なかでも管理会社への委託業務費や光熱費は特に大きな比率を占めています。
管理会社への委託業務費
委託業務費とは管理会社へ支払っており、管理費会計からの支払いの中で最も大きな割合を占めています。
管理委託費の額を下げることで、管理費からの支出を大幅に削減することが可能ではありますが、管理会社へ委託している業務はマンションごとに異なります。
光熱費（電気代）
共用部分の電気代は「エレベーター・給水ポンプ」などを動かすための動力と共用部分の「照明」などの電力が含まれます。
照明のタイマー設定を日の出・日の入り時間にあわせて設定をしたり、電子ブレーカーの導入などでコスト削減を行うことができます。
削減ポイント
先ほど挙げた委託業務費について見てきます。
委託業務の中には事務管理業務・管理員業務・建物設備管理業務の3つに分けられ、中でも
管理員の派遣を伴う管理員業務や各種点検を行う建物設備管理業務内容を見直す事で、費用削減を行う事ができます。
管理員業務費
ほとんどのマンションが日常の清掃・受付を行う管理員さんが勤務しています。
この管理員さんの勤務時間について考えられたことがありますか？
一般的に9時～15時または17時までの勤務時間が多くなっており、業務時間内は主に清掃を行ってるので、マンション規模に併せて勤務時間の短縮を行う事で、費用の削減を行う事も可能です。
建物設備管理業務
マンションにはエレベーター・給水設備・消防設備といった設備があり、常に安全に作動できるように努める必要があり、各設備法律で点検回数が決められているため、費用の削減はできないのでは？と思われる方もいらっしゃると思います。
そんな中、法定点検の必要がないため、費用削減が見込める設備を紹介いたします。
自動ドアの保守点検
自動ドアの点検は法令で定められていないため、極端な例にはなりますが、点検をしなくても法律上は構いません。
実際に定期点検は行わず、故障した際に修理を依頼するといった対応を取られている管理組合もあります。
しかし、定期的に機器への注油などをおこなうことで「故障」や「事故」のリスクを減らすことが可能になるので、収入と支出のバランスを見て、点検回数を変更するのも選択肢としては考えられます。
エレベーター保守会社の変更
こちらは点検の回数ではないですが、保守業者をメーカー系から独立系へ変更することで、メンテナンス費用を大幅に削減できます。
独立系の保守会社はメンテナンスや保守点検を主業務にしていますので、メーカー系で必要な「開発」に掛かる人件費や「製造」等の費用が掛からない為、コスト面では管理組合にとってのメリットとなります。
もちろん、金額ではなく製造元のメーカーに保守を任せたほうが安心できるという意見もありますので、金額と安心感どちらを選ばれるかは管理組合ごとに異なりますが、選択肢の一つとして紹介いたします。
まとめ
前回の記事にもありましたが、最近は管理会社からの値上げの提案がよく見受けられます。
提案を承諾したものの、管理費会計が赤字になってしまう．．．という相談も増えてきております。
現在の管理コストが適正かどうか比べずらいかとは思いますが、管理委託費・光熱費（電気代）は、年間で相当なランニングコストがかかっています。
一度、一つ一つの項目についてもただ金額を下げるのではなく、管理の質は落とさず、削減できる部分については削減するという意識をもっていただけるとよいのではないでしょうか！
管理会社ごとに管理組合様の運営方法についても考え方が異なってきますので、一度検討してみられるのはいかがでしょうか。
足を止めていただいた方はココ！
最後に、５月２６日に大規模修繕セミナーなども行っておりますので、ご興味がある方はコールセンターまでお気軽にお問い合わせください(^ ^)！
江郷遥香
江郷 遥香（えごう はるか）
福岡県出身。2018年に新卒入社。
分譲管理事業部でフロントマンとして3年間現場を経験し、現在は分譲マンションの管理会社変更をお手伝いする営業を行っております。
現場経験を活かし、皆様のマンションライフ生活が快適に過ごせるご提案ができるよう意識しております。
このブログを通して少しでも「あなぶき」に興味を持ってもらえるよう発信していきますので、よろしくお願いいたします！
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