こんにちは。SMUSIA（スムシア）の福田です。
皆様はお休みの日には何をしていますか。
美味しいものを食べたり、ゆっくり休んだりと様々だと思いますが、私は最近、子供とソフトボールをしております。
まだ始めたばかりで、ルールもよくわかっていませんが、日に日に上達していく子供やチームメイトを見るとなんだか嬉しくなります。
当然、試合もあり応援に行きましたが、23-6と完敗。
終了後監督の言った言葉としては、「次は10点以内に抑えよう…」
勝てるか否かはわかりませんが、次の目標に向けて頑張って欲しいです。
さて、今回のブログですが、先日ニュースで少し見た「行き詰まるマンション管理について」です。
SMUSIA（スムシア）のサービスは、小規模・築年数の制限がないことから、様々なマンションからお問合せを頂きます。
SMUSIA（スムシア）に限らず多くの管理会社の場合、
①お問合せいただく
②現地調査に行く
③資料を入手する
④見積・提案を作成する
⑤組合様で検討
の流れで管理会社の比較検討を行いますが、下記のようにケースで管理会社が充分なサービスを提供できないと判断した際は、規模や築年数に限らず、管理委託や御見積の段階でお断りするケースもあるそうです。
今回のブログでは、小規模・築年数だけでなく管理会社から見た「管理しにくい・お断りされやすいマンション」についてご説明させて頂きます。
※注意※ あくまでほんの一例となっております。
これらに該当するため、必ずお断りことはございませんのでご了承ください。
滞納者について
よく「うちのマンション滞納が多いけど大丈夫ですか」と質問を頂きます。
もちろん滞納金がないに越したことはありませんが、滞納がある=お断りではありません。
判断基準のひとつになりますが、額と整合性がポイントにあるのではないでしょうか
例えば、
・未払い者の認識
（金額、未払月が組合と未納者の意見が一致していること）
・実住か否か
（今後の支払い方法について未納者とコンタクトが取れるか否か）
・売却の意思
（払わないままずっと居座るのか、売却して精算するのか）
・弁護士に相談
（管理会社だけでのサポートは限界があり、その旨を組合として意識しているか）
など、滞納者に対してどのような対応が管理会社としてできるのかが大事なポイントであると考えます。
よくプレゼンテーションの際に「弊社はきちんと督促しますよ」と説明されると思いますが、これらの督促業務は、基本的に「相手ありき」の業務となっております。
そのためそもそも相手がわからない、金額があっているのかわからない、相手がどこにいるのかわからないとなると、管理会社としても手の出しようがありません。もちろんそれらを探したり、付け合せたりするのも管理会社の業務ですが、督促業務の開始の前段階で、これらの準備が必要となるとそれを手間と捉える管理会社も少なくはなさそうですね。
総会を開催していない
ケースとしては稀ですが、何年も総会を開催していない管理組合です。
区分所有者から管理費は集めはしているが、支払い方法や金額もバラバラ、払った管理費が当月のものか前月のものなのかわからない、一定期間で会計を締めていない、報告していないとなると管理会社として業務を請けるのが一気に難しくなりそうです。
こうなってしまった場合、おすすめとしては税理士や会計士など専門性の高い第３者へ委託することですが、業務を外部に委託する際も、もちろん費用がかかります。
そもそも管理会社へ委託するためには総会決議が必要となるため、総会を開催できないマンション=契約を締結できません。
それでもマンションの所有者さえわかれば、どなたかが発起人となっていただき、区分所有者の1/5の賛同者を集め集会を開くことはできるため、理事長や監事の選任、委託管理の締結などが可能になります
ですが、総会を開催するにもマンションにかかるすべての区分所有者へ総会案内を通知する義務があるため、1名でも所有者も不明の方がいらっしゃると難易度が上がり管理会社としては進めにくくなります。
通常であれば、総会を開催するだけが、所有者特定して、理事役員決めて、1/5の署名集めて…となると時間も手間もかかるため、このような場合には初めからお断りする管理会社もありそうです。
建物の老朽化
建物が老朽化していくのは当然ですが、あまりにも老朽化が進み、塗装や補修などをこれまでせずに放置されたマンションは難しいかもしれません。
また、最近では築年数があまりも経過しすぎると管理会社が断るケースも有るようです。
マンションの外観がきれいであれば、中身も大丈夫だろう（本当はそんな事ありませんが）と思い、話を進める事も多いと思いますが、外観があまりにもボロボロすぎる漏水や緊急対などの業務も増えることが想像されるため難しいかもしれません。
さいごに
いかがでしたか
もちろん、これらに当てはまるので「マンション管理お断りします」とすぐに返答されることはありません。
各社それぞれの基準があり、上記に該当する場合でも検討する管理会社はあると思います。
ただし、ひとつお伝えできるのは、上記の３つのポイントの深刻度が高くなると管理会社の受け手がおらず、都や区や市に頼らざる負えないケースも出てくると思います。
現在でも、管理会社が手を出せないいわゆる「管理不全マンション」やその予備軍は多くあり、今後もそういったマンションが増えることは間違いありません。
今、SMUSIA（スムシア）へ委託できる可能性があればそれは未来に繋がり、今後このようなマンションに対しどういったサービスを提供できるかを考えるのは、管理会社の仕事かもしれません。
マンション管理について、お悩みがございましたらぜひご相談ください。
■「小規模マンション管理のお悩み解決」掲載シリーズ
⑰小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」 管理会社変更の実例⑤ ～調布～
⑯小規模マンションにお住まいの方必見！！ 小規模マンションの管理費が高い理由
⑭小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」 管理会社変更の実例④ ～千葉～
⑬待ったなし マンション管理費の値上げを阻止する方法（小規模マンション管理編）
⑪小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」 マンション管理会社変更の実例② ～自主管理から委託管理へ～
⑨小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」 管理会社変更の実例① ～管理会社撤退～
②ITとシェアリングを活用した「新」小規模マンション専門管理サービス
福田全晃
福田 全晃（ふくだぜんこう）
四国・中国・近畿エリアで様々な管理組合様の相談・リプレイス営業をしてきました。
管理会社を変更していただいた理事長に「福田さんのような誠実な人にマンション管理をお願いしたい」
と言っていただいた事を今でも覚えております。今までのキャリアを生かし、小規模マンション管理支援事業部を盛り上げていきます。
好きな言葉：誠実、一日一善
保有資格：管理業務主任者、宅地建物取引士
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