みなさま、はじめましてこんにちは。
今回から新規配信することとなりました「小規模マンション管理支援事業部」です。
本日から皆さまへお役立ち情報を発信していきたいと考えております。よろしくお願いいたします。
本題に入る前に「小規模マンション管理支援事業部」の事について、少し説明をさせていただきますと我々は「小規模マンション」のお悩みや困りごと、管理会社変更の相談から管理までを一貫しておこなう部署となっております。
ちなみに、小規模マンションに明確な線引きはありませんが、「小規模マンション管理支援事業部」としては30世帯以下のマンションへ向けたサービスを確立したいと考えております。
今後の展望やプランについては「事業部公式ブログ」が担当する回で徐々に説明して参ります。
まずは、「マンション業界を大変革する」の方針を掲げ飛躍できるようにしていきたいと参ります。皆さまぜひよろしくお願いいたします。
前置きが長くなりましたが、まずは今回のテーマ「小規模マンションが抱える3つの課題」についてご説明します。
そもそもマンションとひとくくりにしても、大小様々ですが、50戸・100戸・200戸・200戸以上と分類した場合、なんと全体の約30％が50戸未満のマンションになります。また、ここでは50戸未満のマンションが抱える課題について説明します。
小規模マンションが抱える3つの課題
管理費が割高となる場合がある
例えば、“エレベーターの維持管理に掛かる費用”について考えてみます。
総戸数が「100戸のマンション」と「30戸のマンション」に共にエレベーターが１台設置されている場合、その１台の維持管理費用を100戸で負担するのと30戸で負担するのとでは、当然、30戸で負担するほうが1戸あたりの負担額は増えます。
他にも、「貯水槽清掃代」「機械警備料」「管理員派遣料」など、マンションの大きさに連動して維持管理費用があまり変わらないものについても同じように該当するため、小規模なマンションほど管理費は高くなることが多いです。
加えて修繕積立金も「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によれば50戸未満の小規模マンションの負担割合が高くなる傾向があります。
管理員の人件費について
世帯数の少ないいわゆる「小規模マンション」の場合、大きなマンションと比べると敷地も狭く、建物の面積も狭いため管理員の清掃時間が短くなります。
その分、管理員の勤務時間が短縮され、管理員業務費が低減され、人件費が安くなるのではないかと思われがちですが、一方で管理会社側としては短い時間で働く管理員の採用が非常に難しくなります。
1日の勤務時間が2時間～3時間の場合、一般的な媒体で管理員を募集した場合、応募自体が非常に少なく、なかなか人材の採用が出来ません。その場合、人材派遣会社へ外注することを前提とした金額設定をせざる負えなくなり、結果、管理組合様の負担が大きくなってしまうことがあります。
加えて、小規模マンションの場合、管理員室がないマンションも多く管理員が長時間勤務出来ない事もあります。
理事役員に選出される頻度が多い
一般的な管理組合の場合、8世帯から10世帯に1名程度理事を選出することが多いのではないでしょうか。もちろん、管理組合によって理事の人数は様々ですが、仮に「10世帯に1名理事を選出する100戸のマンション」だった場合、単純計算すれば10年に1度理事が回ってくる計算になります。
ですが、小規模マンション例えば20戸のマンションの場合、どうなるでしょうか。
先ほどの理論でいけば、10世帯に1名なので2名を選出したいところですが、役員が2名の場合「理事長と監事だけ」になり理事会が成立しなくなります。
※そのため、最低人数を3名と定める組合が多いように思います。
そこで、20世帯に3名を選出した場合、６年と上記に比べ短いスパンで理事が回ってきます。加えて外部オーナーが居れば、もっと役員の頻度が高くなってしまう可能性は十分ありますよね。
組合業務が熟知できる一方、理事会や総会など理事の役割は大きいものがあります。意見が反映されやすい一方理事が回ってくる頻度が高い、もしくは同じ人がずっと理事長をしてしまうのも仕方ない気がします。
まとめ
このように、費用に関する悩みや組合運営など、小規模マンションならではの課題はまだまだありそうです。
今後、小規模マンション管理支援事業部として「こんなお悩みがある」だから、「こんなご提案がある」だけでなく、小規模マンションにお住いの皆さまが、ぜひ「SMUSIA(スムシア)」にマンション管理をしてほしい！！」と言っていただけるようなそんな取り組みをしていきたいと思います。
ぜひご期待ください。
■「小規模マンション管理のお悩み解決」掲載シリーズ
⑪小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」 マンション管理会社変更の実例② ～自主管理から委託管理へ～
⑨小規模マンション管理支援サービス「SMUSIA（スムシア）」 管理会社変更の実例① ～管理会社撤退～
②ITとシェアリングを活用した「新」小規模マンション専門管理サービス
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