マンション管理組合役員の役割と問題点(なり手不足)

岡宏樹 岡宏樹

あなぶきハウジングサービスの岡です。

分譲マンションの購入者はかならず管理組合に加入し、組合の活動に参加しないといけないことは、皆さんもご承知のとおりです。管理組合によって異なりますが、一般的に、数年に一度持ち回りで理事役員という役職に就き、管理組合の理事会に参加し、マンションのことについて話し合ったり、建物を維持するための検討をしたりと、組合活動の中で最も重要なものが理事会の役員活動だと思います。今回は役員について専任されたときの役割と管理組合がかかえる問題点と解決策についてお話しします。

組合役員の役割

選出方法

管理組合の役員は管理規約に則り、ルールに沿って選出され総会によって選任されます。
一般的には輪番制などによる選出方法が管理規約で定められ、そのルールに沿って選ばれます。

役員の役職と仕事

役員(理事及び監事)は管理規約に則り、総会にて選任されます。(主な役職は以下のとおり)
また、各理事の役職は理事会の中で互選により選任される場合が多くなっています。

【理事長】
:管理組合を代表し、その業務を統括し、規約、使用細則、総会で定められた事項を遂行する。(抜粋)

【副理事長】
:理事長を補佐し、理事長に事故があるときは、その業務を代理し、理事長が欠けたときは、その業務を行う。

【理事】
:理事会を構成し、理事会の定めるところに従い、管理組合の業務を担当する。(抜粋)

【監事】
:管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を報告する。(抜粋)

参考資料:(マンション標準管理規約(単棟型)ー国土交通省)より

そのほか、会計担当や防災担当など管理組合によっては明確に役割を決めいている組合もあります。

問題点(役員のなり手)

【なり手不足】

築20~30年ほどのマンションになると新築当初から住んでいて、マンションと一緒に年齢を重ねてきたという方もいれば、途中から入居した年齢が若い方もいらっしゃいます。
時間の経過とともに生活スタイルや環境も変化していることは当然の事実です。仕事や子育てに時間をとられている方、高齢や体調不良により思うように参加できないなど、個々の理由で組合役員を辞退されたり、理事会の欠席が続いたりすることも多く散見されます。
こうした理由から、役員選出の輪番ルールがあるのにもかかわらず、同じ人が役員にならざるを得ない状況や、輪番で選ばれたものの、出席者が少ないため理事会が成立せず開催できない管理組合が増えているのも現状です。

 

解決策

【対象者】

多くの管理組合では、管理規約で役員の選任基準を「マンションに実住していること」と定めています。
そのため、役員のなり手を増やすために実住しなくても役員になれるよう規約を変更する組合も多くなっています。

また、役員の人数を少なくするのも一案です。理事会の人員を絞ることで一人ひとりの意識も高くなり、スピード感を以って運営ができるかもしれません。人員にこだわるより個々の役割を明確にすることが重要となります。現に100戸前後のマンションでも5名の理事により役割を明確にすることで円滑に運営されている実績もあります。ここでキーポイントとなるのが、パートナーである管理会社との連携と理事会への運営支援がカギをにぎることとなります。

【管理者方式】

あまり聞いたことがないかもしれませんが、理事長の役割を第3者にお願いする「管理者方式」という仕組みもあります。第3者といっても信頼と経験のある専門家または会社に託すことは必須です。一般的には管理業務を委託する管理会社にお願いするケースが多いようです。
管理者方式は、万策が尽きたときの最終手段となりますが、リゾートや投資型のマンションなど合意形成の難しい管理組合には効果的かもしれません。

 

参考ブログはココです : 「外部専門家の活用について」

 

まとめ

現在、マンションの経年とともに管理組合の役員のなり手がいないとの相談が増えてきております。管理組合の運営は理事役員が中心となって「主体性」「公平性」のバランスをもって運営を継続することを求められます。しかしながら、仕事や子育て・体調不良や高齢・実住していないなどの理由から役員のなり手が不足していることが問題となっております。
解決策でもお話ししましたが、マンションとともに入居者も年齢を重ねている現状を役員の皆さんで分析し、今の管理組合の現状に沿った役員の役割・選任方法を検討することが重要です。検討する上では組合員の合意形成や管理規約の変更など、高いハードルとなりますが、これからの10年・20年を見据え、全員参加型の組合運営に取り組んではいかがでしょうか!?

 

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岡宏樹

岡宏樹

あなぶきハウジングサービス 分譲開発グループ
岡 宏樹(おか ひろき)
うどん県出身。2014年入社。
金融業界・通信業界を経て、現在は不動産業界に従事。一貫してストックビジネス事業を経験して参りました。
入社以来、分譲マンションの管理変更についてのご提案を専門に四国エリアの責任者として、毎日、西へ東へ奔走しております。
みなさまの住生活環境が快適となりますよう情報発信して参りますのでよろしくお願いいたします!

保有資格:宅地建物取引士、管理業務主任者
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