こんにちは、松井です。
前回の記事「マンション管理会社のＭ＆Ａ・売却・譲渡が多い３つの理由」の中でも触れたとおり、マンション管理会社の登録会社数は年々減少しています。
今回は、その要因のひとつと考えられる５年毎の登録更新についてご紹介します。
目次
- そもそも何の登録が必要なの？
- 登録を更新するための要件
- 一方で、更新できない（または更新しない）ケースが増えています
- 更新しない場合は？
- まとめ
そもそも何の登録が必要なの？
マンション管理業（管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの）を営むためには、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」第４４条により、
１．国土交通省に備えるマンション管理業者登録簿に登録を受けなければならない。
２．マンション管理業者の登録の有効期間は、五年とする。
３．前項の有効期間の満了後引き続きマンション管理業を営もうとする者は、更新の登録を受けなければならない。
４．更新の登録の申請があった場合において、第二項の有効期間の満了の日までにその申請に対する処分がなされないときは、従前の登録は、同項の有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。
５．前項の場合において、更新の登録がなされたときは、その登録の有効期間は、従前の登録の有効期間の満了の日の翌日から起算するものとする。
と定められています。
上記２および３にあるとおり、登録の有効期間は５年であり、期間満了後もマンション管理業を営む場合には登録の更新が義務づけられています。
登録を更新するための要件
では、実際に登録を更新する場合にどのような要件が必要なのでしょうか。
１．事務所ごとに、事務所の規模を考慮して一定数（管理事務の委託を受けた管理組合30組合につき1名以上）の成年者である専任の管理業務主任者（管理業務主任者証の交付を受けた方）をおくこと（法第47条第9号）
２．マンション管理業を遂行するために必要と認められる基準に適合する財産的基礎（資産（創業費その他の繰延資産及び営業権を除く。）の総額から負債の総額を控除した基準資産額が300万円以上）を有すること。（法第47条第10号、施行規則第54条及び第55条）
５年間のマンション管理業を営んできた会社であれば、それほど難しい要件ではないように思いますが・・・
一方で、更新できない（または更新しない）ケースが増えています
マンション管理業の登録を更新できない、またはあえて更新しないケースとして、次のような理由が挙げられます。
・専任の管理業務主任者が離職したことにより法定の定足数を満たさない可能性が出てきた
・資産総額－負債総額≦300万円 を満たしていない
・次の５年間を見据えたときに、経営者が高齢となってきたが後継者がいない
・過去５年間で、管理委託契約の減額や解約が続く一方、新規契約の受注がなく、経営が安定していない
・マンション管理業以外の事業に選択・集中したい
更新しない場合は？
マンション管理業の登録を更新しない（＝廃業する）場合には、以下のことを考えなければいけません。
・お客様であるマンション管理組合の対応
・従業員（現地管理員さんも含む）の雇用
・取引先への業務委託
これらの問題を解決し、さらに資金を得ることができる手段として、マンション管理業を譲渡・売却するという選択肢があります。
マンション管理業の登録更新でお悩みの経営者の方は、一度、Ｍ＆Ａという手段を検討されてはいかがでしょうか？
まとめ
マンション管理業は継続・反復してマンション管理組合の資産を維持管理していく業務であり、登録要件等が厳格に定められています。一方で、競争過多による売上・利益の減少や、法令順守対応によるコスト増、各社による専有部も含めた新サービス提供等により、事業を継続する場合には、人材育成や生産性を高める改善、新サービスの開発等が必要となってきています。
このような背景から、総合的な判断としてマンション管理業の登録更新をしない選択肢が増えているのです。
事業の譲渡・売却による解決方法について興味がある方は、一度ご相談ください。
同業だからこそ分かることがあると思います。
【参考記事】
マンション管理会社の売却・譲渡（Ｍ＆Ａ）を成功させるために知っておきたい９つのこと
マンション管理会社Ｍ＆Ａ Ｗｅｂセミナー「何故、社長はマンション管理事業をＭ＆Ａで売却するのか」
社長がマンション管理会社のＭ&Ａ・売却・譲渡を決断する３つのタイミング
松井 久弥
2000年あなぶきハウジングサービス入社。
全国１０都道府県において、管理担当・リプレイス営業・新規拠点立上げ・部門責任者に従事。特にマンション管理会社のＭ＆Ａにおいては、案件化からデューデリ・譲渡契約・お客様対応全般・統合後プロセス（ＰＭＩ）までを実践。
マンション管理士、Ｍ＆Ａシニアエキスパート。
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