株式会社ツツミワークス営業本部の大槻でございます。
前回は、『建物の現状が分かったその後は①』について一連の流れを
ご説明させていただきました。
まだ過去のブログをお読みでない読者様がいらっしゃいましたら、ストーリー仕立てでお届けを
しておりますので、是非とも１回目の投稿よりお読みになって頂ければと思います。
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第１２回目のブログ【 大規模修繕工事実施編 改善追加工事 施工範囲の確認 竣工について 】はこちらをクリック♪
第５回目となる今回は、前回お話をさせていただきましたように
『いよいよ最終段階！』です。
前回までのお話で、このブログをお読みになっている読者さまは、
想定としてお住いになられているマンションにおいて、施工会社まで決定している段階まで来ている状況
ではないかと思います。
では、施工会社が決まった後、いったい次に何をしなければならないのか？
について今回は皆さまにお伝えさせて頂きたいと思います。
◆ 施工会社が決定したあとは？
施工会社並びに実施スケジュールの内容が決定しましたら、工事を実施するにあたり、
総会（通常or臨時）を開催し、居住者（区分所有者）からの承認を得る必要性がございます。
総会で主に説明する内容については下記に記載の⑤通りとなります。
①『施工会社についての説明』
※どの施工会社で工事を実施するのか。
②『実施スケジュールついての説明』
※いつからいつの期間で工事を実施するのか。
③『工事内容（実施項目）についての説明』
※どのような工事を今回実施するのか。
④『工事金額についての説明』
※③を実施するにあたり掛かる工事予算がいくらになるのか。
⑤『施工会社決定に至るまでの経緯説明』
※どのような検討を経て施工会社等の決定に至ったのか。
これまでに行ってきた活動内容（総会実施に至るまでの経緯等）について、
定期的にマンションの掲示板や説明会などを通じて大規模修繕に向けた取り組みを共有しておけば、
居住者（区分所有者）が事前に状況も把握できますので、総会でも賛同を得やすくなることが想定されます。
可能であるならば、総会を開催する前に、最終候補の工事会社には全居住者を対象にした説明会を開催するのも
一つの手段ではないでしょうか。
ヒアリング会で施工会社１社を内定し、総会においてその施工会社との契約を決議するという手法が
一般的な内容となっておりますが、総会にて審議を諮るうえで、大切なことは、
大規模修繕工事実施までの道筋をしっかりとつけ、
その道筋を居住者（区分所有者）である組合員と共有しながら、
一緒に歩んでいく！
と言う気持ちが非常に大切になってくるかと思われます。
◆ 緩和された総会『承認』のハードル等について
総会決議に関するルールについては、国土交通省『マンション標準管理規約』に記載がされております。
これによると、共用部の変更を伴わない大規模修繕工事については、『過半数決議で承認』できることに
なっております。
以前は、共用部の変更が有る、無いに関係なく『３/４以上の多数による決議』が必要でしたが、改正によって
後者の決議要件が『過半数』に緩和されることとなりました。
現在の管理規約が『３/４以上の多数による決議が必要』となっていても、『過半数決議』で大規模修繕を
進めることに問題はありませんが、後々トラブルが生じないよう、予め管理規約を『過半数決議』に改正
しておくことが望ましいと思われます。
また、２０２１年６月に『マンション標準管理規約』の改正が行われており、直接今回のお話とは関係は
あまりないかとは思いますが、参考までに改正内容について下記に記載させて頂きます。
◆ 『マンション標準管理規約』２０２１年６月改正内容について（参考）
昨年のマンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の改正
並びに新型コロナウィルス感染症の感染拡大等の社会情勢の変化を踏まえ、『マンション標準管理規約』が
改正されました。
改正の概要
以下の事項等について、必要な規定が改正されました。
・ITを活用した総会・理事会について
・置き配を認める際の留意事項について
・専有部分配管の工事を共用部分配管と一体的に行う際の修繕積立金からの工事費の拠出について 等
※上記の改正に加えて、マンション標準管理規約（団地型）については、今般のマンション建替円滑化法の改正
により創設された敷地分割制度に関する所要の規定の整備が行われました。
※ただし、総会の議事録への区分所有者の押印を不要とする改正（第 49 条（ア）第2項（イ）第3項関係）
については、今般のデジタル社会形成整備法による区分所有法の改正が令和3年9月1日施行であることを
踏まえ、同日までは引き続き押印が必要であることにご留意いただければと思います。
詳しくは、国土交通省の『マンション管理規約の詳細についてはこちら』のページをご覧ください。
◆ 総会で承認されたそのあとは？
総会の決議を経て、施工会社との工事請負契約ならびに監理者がいる場合には、工事監理契約を行います。
着工後も追加工事で費用が発生することがありますが、その金額や工法の妥当性についても管理組合で判断を
しなければなりません。
工事請負契約の締結において、主な資料は下記に記載の通りです。
・工事請負契約書
・工事請負契約約款
・見積書
・設計図書（仕様書）
・工事工程表
・保証書
・質疑応答書 など
契約書の素案等については、施工会社若しくは工事監理者がいる場合には、ご用意いただけると思いますので、
上記に記載の資料については、あくまでも参考程度としてご確認いただければと思います。
◆まとめ
このように、総会の開催が最大のイベントであるということは今回ご理解頂けたかと思います
総会で否決となってしまった場合、今までの苦労が水の泡となってしまいます。
そうならないためにも、しっかりとした道筋が立てられるよう、
ご準備頂くことをお勧めいたします。
次回は『工事着工前に行うことは？』についてです！
お楽しみに♪
大槻政敏
ツツミワークス 大槻 政敏（おおつき まさとし）
新築・改修工事の現場施工管理や管理会社において技術営業の勤務を経て当社に入社。
入社以来、さまざまなお客様のニーズに応えるべく日々奮闘しております。
『お客様の立場になって物事を考え、求められている以上の成果を提供する』を自身のモットーとし、
お客様に求められ続ける存在になれればと日々努力しております。
保有資格：一級建築施工管理技士、監理技術者、管理業務主任者等
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