必見!分譲マンションでの民泊について

飯野琢磨 飯野琢磨

こんにちは。あなぶきセザールサポート飯野です。

みなさんのマンションは民泊(住宅宿泊事業)について何か話しあいをしていますか?

今まではマンション管理について関心が薄い管理組合ではほとんど話し合いがされていない事もあったかと思いますが、標準管理規約改訂(平成29年8月29日)があり、これからは一度検討しなければならない事態となってきました。

本日は標準管理規約改訂(平成29年8月29日)をうけてこれからマンション管理組合員のみなさまが民泊のありかたについて考えてもらえるようにブログを執筆しています。

 

目次

  • 標準管理規約改訂(平成29年8月29日)の内容について
  • 民泊(住宅宿泊事業)のデメリット
  • 民泊(住宅宿泊事業)のメリット
  • まとめ

 

 

・標準管理規約改訂(平成29年8月29日)の内容について

まずは標準管理規約改訂(平成29年8月29日)でどのように変わったのか紹介します。変更点は以下のとおり、従来からあった第12条に2項が追加されています。

 

第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

追加A

2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用することができる。

追加B

2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。

 

確認するとなんと2項が2種類あります。追加Aは民泊(住宅宿泊事業)をマンションとして認める場合の規約、追加Bは認めない場合の規約です。

管理組合で話し合って民泊(住宅宿泊事業)を認める場合はAに認めない場合はBに規約を改訂する必要があります。

標準管理規約改訂(平成29年8月29日)前は1項の「専ら住宅として使用するものとし」という表記が住宅以外の用途で利用するのが是か非か解釈が分かれていました。当初は日本国内の法律でも旅館業法に抵触するのかどうか等、民泊(住宅宿泊事業)がそもそも法律に違反しているのではないかとの話も出ており、標準管理規約を作成している国土交通省が分譲マンション内での民泊(住宅宿泊事業)についてどのように対応していくか方向性が定まっていませんでした。

しかし、民泊新法(住宅宿泊事業法)施行の方針が固まり、マンション内でも管理規約に違反しなければおこなうことが出来るようになり、今回の標準管理規約改訂(平成29年8月29日)でもマンション内での民泊(住宅宿泊事業)について認めるかどうかについては、それぞれの管理組合で話し合うものとし認める場合と認めない場合の2案が出されました。

 

以上のようにマンション内で民泊(住宅宿泊事業)を認めない場合は必ず管理規約改正をする必要がでてきました。

では民泊(住宅宿泊事業)はマンションにどのような影響をあたえるのか、メリットデメリットを実体験ももとにご紹介します。

・民泊(住宅宿泊事業)のデメリット

まずは民泊(住宅宿泊事業)がマンションに与える悪い影響についてご紹介します。

①宿泊者(主に旅行者)がエレベーター利用時に大勢で乗り込み、居住者が乗れなくなってしまう。

②宿泊者(主に旅行者)による室内での騒音。

③宿泊者(主に旅行者)によるゴミ出しのルール違反。

④宿泊者(主に旅行者)によるエントランスの専有。

他にもたくさんあるかもしれませんが、私が今思いつくのは以上です。宿泊者が外国人の場合は特に日本の文化と異なることが多くトラブルが発生することも多いです。④は旅行者が旅行会社の送迎車を待つためにマンションエントランスのロビーを専有し、共用コンセントで携帯電話の充電をして、居住者の通行をさまたげていることがありました。

国籍とは関係なくマンション内で普段顔を合わせない人が出入りしていたら不安に思う人も多いですし、その理由で民泊(住宅宿泊事業)を禁止する管理組合も多くあります。

・民泊(住宅宿泊事業)のメリット

こんどはメリットについて紹介します。民泊(住宅宿泊事業)は運用の仕方にもよりますが、通常の賃貸として利用するよりも利益率が高いと言われています。そのため民泊(住宅宿泊事業)を始める方が増えています。考えられるメリットの1つ目としては先にあげたデメリットの理由で民泊(住宅宿泊事業)を禁止する管理組合が増えた場合、投資目的としては、民泊(住宅宿泊事業)が認められているマンションの需要が多くなりマンションの売買価格が上昇しそれにともない資産価値が上がる場合もあるかもしれません。

考えられる2つ目のメリットは条件を付けて民泊(住宅宿泊事業)を認めることです。

その条件とは、民泊(住宅宿泊事業)として住戸を利用する場合は管理費等とは別に追加で費用を支払う規約へ変更します。いまマンションでは増税やインフレ等の影響で支出が増加し当初の管理費では賄いきれないマンションも増えています。そういったマンションでは民泊(住宅宿泊事業)を有料で認めることで管理費の増収が見込め、当初値上げをしなければ成り立たなかった管理費が値上げをせずに済む場合もあるかもしれません。

マンション内での民泊(住宅宿泊事業)はトラブルが多く紹介されていますが管理組合も恩恵を享受できる規約作りの検討をしてもいいかと思います。

まとめ

民泊(住宅宿泊事業)がマンションに与える影響はマンションの状況によって様々かと思います。管理会社のフロントとも相談し様々な角度で検討し、マンションに合った規約作りをしていきましょう。

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飯野琢磨

飯野琢磨

あなぶきセザールサポート 東京南支店:飯野 琢磨(いいの たくま)
前職では大工や建築積算を経験。入社後、マンション修繕工事のコンサル業務、分譲マンションのリプレイス営業、分譲マンションのフロントを経験。
マンション管理のことについてはもちろんのこと、リフォームやリプレイスなどさまざまな視点から幅広い情報を提供します。
所有資格:一級建築士・マンション管理士・管理業務主任者・宅地建物取士
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