【マンション管理】管理会社の役割と業務内容(業務委託と比較検討)

岡宏樹 岡宏樹

こんにちは。あなぶきハウジングサービスの岡です。

分譲マンションを購入すると管理会社が既に決まっていることがほとんどですよね。
あたりまえに管理会社とお付き合いしていると思いますが、管理会社ってどのような役割で、どのような業務をしているのかご存知でしょうか?

今回は管理会社の役割と業務内容についてお話ししたいと思います!

 

管理組合と管理会社の役割

管理組合とは区分所有者が区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)に基づいて結成する団体です。管理組合の役割の1つとして、マンションの建物・敷地および附属施設などの維持管理があります。
しかしながら、管理組合が行わなければならない業務は多岐にわたり、専門知識(法令など)も必要となります。そこで、多くの管理組合はマンションの管理業務を、専門に行う管理会社に業務を委託しています。
管理会社は法令を遵守し、管理組合より委託を受けた業務を遂行します(詳細は本ブログの中でご紹介します)
なお、管理組合が管理業務を管理会社に委託したとしても、最終的なマンション管理の主体は管理組合にありますので、管理会社は組合運営の状況に応じた事務支援とアドバイスを行う、いわゆるコンサルタントの立場として組合をサポートすることとなります。

 

 

管理会社への業務委託

主に業務委託には2つの方式があります。

 

全部委託方式

マンション管理に関わる業務を一括して管理会社に任せる方式です。最大の長所としては、「管理の品質」を維持できることです。
全部委託であればマンションの管理業務を全て管理会社に任せることができます。管理組合(理事会)の役割としては、組合運営に関する意思決定と管理会社が適正に業務を行っているかをチェックすることが主たる役割となります。
理事会役員様の負担も大幅に軽減できるため、現在では多くの管理組合様が選択する一般的な方式となっています。

 

一部委託方式

管理組合の会計業務など専門的な項目のみを管理会社に委託し、設備点検や清掃業務などを管理組合(理事会)が自ら発注する方式です。

【全部委託方式との比較】
◇メリット◇
管理組合が実施業者と直接契約することによりコストの削減が可能となります。組合支出を削減できることから将来的には管理費等の値上げ率を抑えることにもつながるでしょう。

◇デメリット◇
発注業者への見積依頼・契約・実施業務の管理・確認など、管理組合(理事会)が直接行わなければならない実務となることから組合運営の負担が大きくなります。

 

その他

一般的には「一部委託方式」のほうが「全部委託方式」よりも組合支出を抑えることができると言われておりますが実際は必ずしもそうとは限りません。
何十万戸も管理する管理会社であれば、各種提携会社へ多くの業務委託をしているケースが多いことから、金額面でもスケールメリットを生かした提案ができる場合があります。
比較検討する際は、契約形態にこだわらずに見積りを取得し比較することをお勧めします。

 

管理会社の業務

管理会社に委託できる仕事は大きく分けると以下の4つがあります。

【事務管理業務】
事務管理業務とは基幹事務と基幹事務以外の業務に分類されます。基幹事務の主な業務として、収支予算・決算案の素案の作成、収支状況の報告、管理費等の収納、未収金の督促、経費の支払いなどがあります。
基幹事務以外とされるのは主に理事会や総会の開催や運営支援となります。その他にもマンション担当者による建物巡回、組合名簿の作成や整理などがあります。

【管理員業務】
管理事務室にて従事し、訪問者の受付や対応を行います。また必要に応じマンションの巡回、作業の立会などの業務を行います。引っ越しの立ち合いなどが該当しますね。

【清掃業務】
清掃業務は日常清掃と定期清掃に分けられます。
日常清掃とは管理員や清掃員が日々の業務の中でマンション共用部(エントランスや廊下・階段など)の清掃を行うことです。
定期清掃とは専門業者が専用の機械(ポリッシャーなど)を使用して、定期的(年に数回)共用部の清掃を行うことです。

【建物・設備管理業務】
マンションの建物、エレベーター、消防設備、給水設備、電気設備などの法定点検や保守点検を行います。
また、定期にマンションの建物や附属施設の目視点検や給排水設備の衛生管理など入居者の安全と安心に密着した大切な業務となります。

 

まとめ

今回は皆様のマンションライフに欠かすことができない「管理会社」の役割や仕事についてお話させていただききました。安心・安全を適正に提供できることが管理会社の役割であり、存在価値となります。

皆様のマンションでは適正なサービスが提供されていますか?
委託業務費は適正な金額となっていますか?
管理員さんの接遇や日常業務は満足されていますか?

 

参考ブログ  :  マンション管理会社をチェックするための重要な8つの項目

 

少し興味を持っていただいた方はコをクリックしてみてください!

 

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岡宏樹

岡宏樹

あなぶきハウジングサービス 分譲開発グループ
岡 宏樹(おか ひろき)
うどん県出身。2014年入社。
金融業界・通信業界を経て、現在は不動産業界に従事。一貫してストックビジネス事業を経験して参りました。
入社以来、分譲マンションの管理変更についてのご提案を専門に四国エリアの責任者として、毎日、西へ東へ奔走しております。
みなさまの住生活環境が快適となりますよう情報発信して参りますのでよろしくお願いいたします!

保有資格:宅地建物取引士、管理業務主任者
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