【マンション管理】役員が感じる自主管理の限界(メリット・デメリット)

岡宏樹 岡宏樹

皆さん、こんにちは。あなぶきハウジングサービスの岡です。

先日、管理会社の選定でお世話になった理事長様とお話しする機会がありました。
こちらのマンションは25年間自主管理により管理組合を運営されておりましたが、組合員の高齢化による役員様の業務負担を軽減するため、管理会社に業務委託することを決意され、当社にご縁をいただくこととなりました。
当社による管理も2年が経過し、現在も定期的にお伺いすることで理事長様とは親交を深めておりますが、自主管理時代の苦労話は今でもよくお聞きします。

そこで、今回は自主管理のメリット・デメリットを中心にお話したいと思います。

自主管理とは!?

分譲マンションは区分所有者の全員で管理組合を設立し運営を行いますが、現状は組合運営を管理会社に委託することが一般的となっています。その中でも自主管理は、建物の管理や組合の運営全般を理事会役員が中心となって、皆さんで業務を行うこととなります。自分たちの資産を自分たちで管理運営していくことは、とても重要なことですが、日常の生活や仕事にプラスして管理組合の業務を継続していくことは本当に大変なことです。

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自主管理のメリット・デメリット

自主管理のメリット

①管理の費用(組合の支出)の軽減
自主管理は管理業務を自分たちで行うため、管理会社に業務をお願いする際に必要となる「管理委託業務費」が発生しません。一般的にも管理会社に業務委託しているマンションより、毎月の支出が軽減できています。

②居住者の意識が高い
自分たちでマンション全体の維持・運営を行うことから、建物の維持保全や管理組合の活動に対しても関心を持ち、参加意識の高い方が多いと思います。総会や懇親会などの組合行事への参加率が高い傾向にあるのは、その証明ですね。
また、日ごろから居住者間のコミュニケーションがとれているマンションが多く、地震や災害などが起こったときもお互いに協力し合える環境が整っていることは組合としても最大の強みとなるでしょう。

 

自主管理のデメリット

①居住者の高齢化による役員のなり手不足・負担増
一般的に居住者はマンションの経年と共に年齢を重ねます。新築で入居したときは子供達の声が飛び交い明るい印象だったマンションも10年・20年・30年と年数を重ねることで、子供達は巣立ち仕事も一段落している方が多くなります。当然のことながら理事会役員は組合員の中から選出されますので、高齢化と共に役員のなり手不足につながってきます。または、なり手はあっても高齢や体調不良などにより業務負荷が重くなってきます。

②建物や設備の維持管理が難しい
マンションは適正で安全に維持保全するためにも各種法令を遵守した維持管理が必要となります。多くの点検や修繕には専門知識も必要となってくるので、中心となる理事会(理事会役員)もスケジュール管理から実施・安全の責任まで、多くの業務が課せられてきます。

詳しくはココ:法令で定められた7つの点検

③会計・出納業務の複雑化
管理組合の大切なお金を扱う業務となるので、責任と共に正確性が問われます。消費税の増税や物価の上昇に伴い、管理費会計にも影響が出ている管理組合も多くなっています。また、積立金会計においても、建物の経年から修繕や改修の頻度や規模も大きくなり、計画や費用の見直しも必要となってきます。一般的に長期修繕計画の見直しが、これにあたると思いますが、やはり専門的知識が必要となる項目です。

 

まとめ

今回は分譲マンションの自主管理についてお話ししました。現在のマンション管理も法令の整備が進み、やらないといけないことが多様化しています。いままでやっていたことが実は法令違反であった!やらないといけないことが出来ていなかった!など、専門的な知識が必要となってきていることがマンション管理にも言える傾向です。
現状の自主管理(建物管理・組合運営)が適正で組合員にとって効果的なものであるかを、第三者(専門家)の目線で確認してみることも重要です。
皆さんの地域にも「マンション管理会社」や「マンション管理士会」があります。皆さんのマンションが健全化できるよう相談してみてはいかがでしょうか??
また、自主管理のデメリットを解消するために、管理業務を管理会社に依頼したときの費用効果も併せて検証するいい機会と思います!!

 

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岡宏樹

岡宏樹

あなぶきハウジングサービス 分譲開発グループ
岡 宏樹(おか ひろき)
うどん県出身。2014年入社。
金融業界・通信業界を経て、現在は不動産業界に従事。一貫してストックビジネス事業を経験して参りました。
入社以来、分譲マンションの管理変更についてのご提案を専門に四国エリアの責任者として、毎日、西へ東へ奔走しております。
みなさまの住生活環境が快適となりますよう情報発信して参りますのでよろしくお願いいたします!

保有資格:宅地建物取引士、管理業務主任者
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