マンションの住込み管理員を通勤方式に切り替える際の5つのポイント

松井 久弥 松井 久弥

こんにちは。あなぶきハウジングサービス松井です。

最近マンションの管理員さんについて、「住込みをやめて通勤型に変更したい」との相談を管理組合から受けることが大変多くなったと実感しています。

この1年間でも実際に何棟かのマンションで変更するお手伝いをさせていただきました。いろいろな不安や解決するべき問題について、実際のケースを基に紹介します。

 

目次

  • なぜマンションに管理員が住込んでいるのか?
  • 住込み管理員のメリットとデメリット
  • どうして住込みをやめるのか?
  • 解決するべき問題
  • 残された住込み用の住戸は?
  • まとめ

※2015年12月17日に公開した記事を、2018年11月8日に修正して再度公開しています。

なぜマンションに管理員が住込んでいるのか?

築年数が経過しているマンション(築年数で言うと35年超えくらい)では、戸数が小さくても管理員さんが住込みであるケースが結構あります。これは当時のマンション販売におけるトレンドというか、安心感を売りにしていたのでしょう。

また、当時は今のようにマンションの管理員室で発報する設備の異常信号を電話回線を通じて警備会社へ送信する機械警備もなかったので、有人管理が主流だったのです。

 

住込み管理員のメリットとデメリット

メリットはやはりマンションの1階(であることが多い)に管理員さんがいる安心感です。緊急事態には駆けつけてくれて、困った時にはいつでも相談できる。これは大きなメリットです。

一方でデメリットとしてはコストの問題が挙げられます。管理員派遣費用のほかに管理員さん用住戸の水道光熱費を負担するケースも多く、そもそも居住用の住戸を管理員さんに使用させているロスも発生します。(賃貸に出せばマンション全体として収入になる)

また勤めていた管理員さんが退職した場合、住込みだと次の方を採用するのがとても難しくなってきています。更に最近の個人情報やプライバシーの観点から、住込み管理員さんが住人の家族構成も含めて何でも把握しているようなスタイルを敬遠するようになっているように思います。

(昔とは時代が変わったんです・・・)

 

どうして住込みをやめるのか?

これは先ほど書いたような「メリット<デメリット」となったことが原因です。

住込みの大きなメリットであった安心感が警備会社によるオンライン機械警備や24時間コールセンターサービスの登場により、よい安価で確実な商品サービスに変わってきました。

そもそも住込みであっても勤務時間外は自由なので、いつも管理員さんがマンション内にいるとも限りませんし・・・

 

解決するべき問題

さて、住込みから通勤に変更するとして手続きはどうすれば良いでしょうか?

これは管理員さんの雇用形態にもよりますが(管理組合が直接雇用しているのか、管理会社から派遣されているのか)、いずれにしてもマンション所有者の中での合意形成をすることが第一です。

長年住込みをしていたマンションで派遣に替えることについて、住民説明会やアンケートにより意見を十分に集約した上で変更した方が後々の問題が少ないと思います。

また管理組合で直接雇用している場合は雇用契約を終了するのか、通勤に変更できるのか、管理員さんとの協議の場が必要であり、雇用契約書を締結していないケースでは問題になることもありますので注意が必要です。管理会社から派遣されている場合は契約条件変更になりますので、重要事項説明を受けることも必要となります。

いずれの場合においても総会において承認決議を取ることが必要です。この決議は管理規約にもよりますが一般的には普通決議で問題ないケースが多いです。

 

残された住込み用の住戸は?

さて通勤型に変更した後、問題にあるのが残された住込み用の住戸の取り扱いです。

一般的には、

①そのままにしておく

②外部に貸し出す

③集会室等に改修する、 の3つのパターンが考えられます。

特に、②③の場合は共用部分の用途変更になる場合も多く、管理規約の変更と併せて4分の3以上の特別決議が必要となりますのでご注意ください。

住込みから通勤への変更が普通決議なのにその後の用途を変えるのが特別決議なんて変な感じもしますが、標準管理規約ではこのようになっていると思います。

 

まとめ

以前は多かった住込みのマンション管理員がどんどんと減っています。

これは時代の移り変わりにより、より安心・安価なサービスが登場したことと、消費税増税や電気代UPにより支出を下げたい管理組合の意向が重なった結果であると考えています。

一方で住込みを良しとしていた入居者様の意見や長年勤務していただいた管理員さんへの配慮を忘れずに合意形成を進めていくことが最も重要であると思います。

 

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松井 久弥

松井 久弥

あなぶきハウジングサービス:松井 久弥(まつい ひさや)
2000年あなぶきハウジングサービス入社。
全国10都道府県において、管理担当・リプレイス営業・新規拠点立上げ・部門責任者に従事。特にマンション管理会社のM&Aにおいては、案件化からデューデリ・譲渡契約・お客様対応全般・統合後プロセス(PMI)までを実践。
マンション管理士、M&Aシニアエキスパート。
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