オーナー様必見!賃貸マンション管理会社の変更8つの手順。~第2部~

藤川展行 藤川展行

あなぶきハウジングサービスの藤川です。
賃貸マンションを所有のオーナー様で、
『なかなか空室が埋まらない…』
『言ったことをしてくれない…』
『そもそも管理業務自体がちゃんとできていない…』
上記のような、悩みを抱えていらっしゃるオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか?
それぞれの課題について、解決策はあると思いますが、そもそも『管理会社の問題』だと感じていらっしゃる場合は、管理会社の変更を検討されているのではないかと思います。
今回は、前回の第1部(①~③)に引き続き、賃貸マンションの管理会社変更の手順~第2部~についてお伝えしたいと思います。

目次 (第1部(①~③)も含んでいます)

  • ①現在賃貸マンション経営で抱えている問題(課題)点をチェックしましょう。
  • ②地域の賃貸マンション管理会社を調べましょう。
  • ③具体的に管理内容や契約条件をヒアリングしましょう。
  • ④既存の管理会社との管理契約の解約条件を確認しましょう。
  • ⑤新規管理会社との契約手続きを進めましょう。
  • ⑥既存の管理会社がある場合は、管理解約の申し入れをしましょう。
  • ⑦賃貸マンションの契約者に管理会社変更の通知をしましょう。
  • ⑧鍵や契約書類等の引き渡しをしましょう。
  • まとめ

④既存の管理会社との管理契約の解約条件を確認しましょう。

管理会社を変更するためには、まず既存の管理会社との契約を解約しなければなりません。(今まで管理会社に依頼せずに自主管理していたオーナー様は、もちろん解約の必要性はありません。)
その際に、まずオーナー様がしなければならないことは、解約条件の確認です。
何を見て確認をするかというと、管理会社と締結している「管理委託契約書」です。

管理委託契約書を読んでいくと、解約の条項があると思います。
解約の条項の中には、解約するための条件が定められていることが多いです。
例えば、「書面によって通知する」や「◎ヵ月間の予告(猶予)期間を必要とする」などです。
場合によっては、「解約時の違約金の設定」がなされている場合もあります。
解約の理由によっては、上記条件を協議のうえ覆すことはできる可能性はありますが、契約内容ですので困難だと思っておく方が安全です。
上記に記載された、解約に伴う条件を鑑みて、新規管理会社への変更について調整をしていきましょう。

万が一、管理委託契約がない場合は、現在の管理会社へコピーなどをもらう以外には方法がありません。
その場合は、管理会社変更を検討していることを気づかれる可能性は高いことを理解しておく必要があります。

⑤新規管理会社との契約手続きを進めましょう。

既存の管理会社との解約方法が概ね分かれば③で選定していた管理会社に既存管理会社との解約条件等を伝えましょう。
新規管理会社側は、管理会社変更手続きのスケジュールを組みます。
特に解約予告期間等の設定がある場合は、それを鑑みて新規管理会社との契約日及び変更手続きスケジュール調整を実施します。
当然ですが、既存の管理会社との契約期間と新規管理会社の契約期間は重なりませんので、最終的には両者の調整が必要です。
上記の日程調整が概ねできれば、新規管理会社から契約書等の案をもらい、③でヒアリングした管理内容や費用等になっているかを確認しましょう。
ここまで調整ができれば、管理会社変更に伴う下準備はほぼできた状態になります。

⑥既存の管理会社がある場合は、管理解約の申し入れをしましょう。

⑤まで進めてきたことで、管理会社変更の下準備が整いましたので、既存の管理会社へ管理解約の申し入れをしましょう。
管理会社側の大きなトラブルが原因であれば、あまり気兼ねすることはないと思いますが、小さなトラブルの積み重ねや、入居がなかなか決まらないというような慢性的な原因であればなかなか言い出しにくいものです。
ただ、①でしっかり検討したことを思い出してください。管理会社に問題があるからこそここまで進んできたのですから、マンションと自分の将来の為と思って申し入れしましょう。
申し入れについては、できれば既存管理会社の担当者と会って話す方が良いと思いますが、どうしても言い出しにくいオーナー様は、手紙等での申し入れもひとつの方法です。但し、いずれにしても到着しているかの確認は必要になります。
④の中でも例として記載しておりましたが、解約条件で『書面による通知』という内容が記載されている場合は、一旦面談して伝えた場合でも、後のトラブルを防ぐために書面での解約申し入れはしておきましょう。
申し入れが受理されたら、正式に既存管理会社との管理解約日や解約条件等を確認し決定しましょう。
今回は④~⑥までの管理会社の選定部分をお伝えしました。
次回は⑦~「まとめ」をお伝えしたいと思います。

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藤川展行

藤川展行

あなぶきハウジングサービス 賃貸業務推進室 藤川 展行(ふじかわ のぶゆき)
うどん県出身。穴吹カレッジを卒業後、20歳で株式会社穴吹ハウジングサービスに入社。
カーテンや照明などの物品販売営業、室内リフォーム営業、マンションの大規模修繕(外壁改修)営業を経て、賃貸マンションの管理業務に従事。現在は、高松で賃貸業務全般の効率化や、新商品の開発に携わっています。
県外への転勤の際に、自宅用に購入したマンションを貸し出しし、賃貸オーナーとしても奮闘中。。
プライベートでは、さぬきうどん研究会に入会し「さぬきうどん」について勉強しています。

保有資格:賃貸不動産経営管理士、上級相続支援コンサルタント、CPM(米国不動産経営管理士)、CCIM(米国不動産投資顧問)、マンション維持修繕技術者、宅地建物取引士等
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