こんにちは、あなぶきセザールサポートの島村です。不動産投資セミナーは都内のあちこちで開かれていますね。一部の資産家だけでなく、一般の方も不動産投資を気軽に始められるようになった現代。特にワンルームマンションは、学生、サラリーマン、外国人など入居の需要も多いため、初心者の方やサラリーマンなど副業として投資をする方にも適しているといわれています。当社の管理する投資用分譲マンションを所有するお客様からも、できるだけ空室期間を減らしたいというご意見がよくあります。今回は投資用分譲マンションを探す時の注意点をお伝えします。
目次
- １．オーナーチェンジ物件
- ２．近隣調査
- ３．管理状況
- ４．まとめ
１．オーナーチェンジ物件
オーナーチェンジとは、マンションに住んでいる入居者はそのままの状態で、売却により所有者だけが変わることです。オーナーチェンジ物件を購入する際のメリット・デメリットを比較してみましょう。
・メリット
①購入後すぐに収益がある
購入してから空室期間がなく、すぐに家賃収入があるということは投資家にとって、ありがたいですね。
②リフォームが不要である
リフォームにも色々とありますが、退去後は少なくともクリーニングとクロスの張替が必要になります。それが不要なので初期投資費用が抑えられますね。
③入居者を探す手間を省ける
マンション購入時には、契約など必要な手続きがありますから、ひとつでも手間が省ければ負担も減ります。残りの契約期間、また、長期で入居しそうかを調べておくと、今後の計画も立てやすいと思います。できれば、長期入居者であれば、しばらくの間は入居者探しが必要ありません。
・デメリット
①室内を確認できない
原則、入居者がいると室内を確認することができません。退去後、入室してみたら予想以上に状態がひどく修繕費用が多額にかかってしまう可能性もあることを認識するべきです。契約書や写真等でできる限り確認しておきましょう。
②賃借人を選べない
メリットでは、入居者を探す手間が省けるということになりますが、逆にいえば賃借人を選べないというデメリットにもなります。
③手放す理由を把握しておく
前所有者はどうしてマンションを売りに出すのかの調査も必要です。入居者が家賃滞納しているとか、騒音等の住民トラブルがある場合、また、管理組合に問題がある場合など、購入してから初めて知ったのでは、もう手遅れです。
２．立地調査
①大学があるか
大学があれば、上京してきた大学生が入居するのは必須です。長期間の入居は望めませんが、継続的な入居が可能であると思います。その場合、近隣に購入検討しているマンションより条件が良い物件が多数あるかどうかも調べておく必要があります。
②転入数が増加しているか
今後、転入数が増加するのか、もしくは転出数が増加するのか、把握しておくのも重要です。
③24時間営業のスーパー・コンビニがあるか
単身者にとって、日常生活において切っても切れないのが24時間営業のスーパーやコンビニの存在です。帰宅途中、物件から徒歩3分位以内にあれば、いうことなしですね。
３．マンション管理状況
区分所有者も賃借人も住みたいと思うマンションは同じです。これは、前回の「資産価値が下がらないマンション」にもつながってくると思いますので、是非ご一読ください。マンションの売却を考える際にも資産価値は重要となってきます。
前回紹介できなかった事例もいくつか紹介します。
・廊下の長尺シートのはがれや外壁のひび割れなどが見受けられない。（計画的に大規模修繕工事を実施しているかがわかると思います。）
・インターホンや防犯カメラ、宅配ロッカー等、最新の設備が導入されている。またはきちんとメンテナンスされている。
投資用マンションには、役員の成り手不足により管理組合の運営が滞り、経年劣化した建物や設備が放置されているマンションも散見されます。マンションの管理状況で管理組合の運営状況も見えてくるのではないでしょうか。
４．まとめ
甘い言葉に誘われて、投資用マンションを購入したのはいいけれど、失敗だったなんて話もよくあります。金額も決して安価なものではありません。納得のいくマンションが購入できるよう、よく検討しましょう。
最後に、マンションを賃貸する際は、ぜひ当社の部屋ナビ事業部をご利用くださいね！
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