分譲マンションを賃貸で貸しているオーナー様必見!自宅に戻りたい場合の手続きについて

藤川展行 藤川展行

こんにちは。あなぶきハウジングサービスの藤川です。
今日は、いつもと視点を変えて、分譲マンションを購入したけど、転勤やその他事情によって賃貸にしているオーナー様向けに書きたいと思います。
分譲マンションを賃貸にしているオーナー様からたまにご相談があるのが「転勤で地元に戻ることになったから、入居者に出て行ってもらいたい」という、オーナー様からの賃貸借契約解約の事例。
そのことについて、お話ししたいと思います。

目次

  • そもそも分譲マンションの賃貸って
  • 自分の持ち物だから戻れる?
  • 入居者様に退去していただく場合の手続き
  • まとめ

そもそも分譲マンションの賃貸って

まずは、「分譲マンションの賃貸」について、お話ししたいと思います。
分譲マンションは文字通り、1室1室を区分けして販売するマンションのことを指します。
当然、部屋ごとに所有者が異なり、入居者の皆さんは共同生活をしています。
その中で、購入した所有者様が、転勤や介護などが理由で、住めなくなるケースがあります。
その際の主な選択肢は、「売却」か「賃貸」という選択肢になります。
せっかく購入したマンションだから…、また帰ってくるかもしれないから…という所有者様の場合は、「賃貸」を選択することが多いです。
これが、分譲マンションの賃貸となるわけです。
賃貸とはいえ、分譲マンションの1室ですから、一般の賃貸に比べるとグレードも非常に高く、立地も優れていることが多いことから、一般の賃貸物件より家賃の設定は高額になります。
主に、会社から住宅補助が出る大手企業の転勤者様が希望されることが多いのも特徴の一つです。

自分の持ち物だから戻れる?

では、本題に参りましょう。
分譲マンションの賃貸だから、当然所有権は購入したオーナー様にあります。
「自分の持ち物なんだから、当然に自由にできる」と考えられる方もいらっしゃるかもしれません。
残念ながら答えは『ノー』です。
オーナー様が所有するマンションに住んでいる賃借人(入居者)様には、住み続ける権利のようなものがあります。(借地借家法(借家権)による借主(入居者)の保護)
一般的な賃貸借契約上では、オーナー(貸主)様からの賃貸借契約解約予告は6ヵ月と定められていることが多く、まずは6ヵ月の猶予期間を設ける必要があります。
さらに、正当事由という貸主側の「出て行ってもらうための理由」だけにとどまらず「入居者様の事情の考慮」が必要となります。
結果、定期借家契約という住める期間を定めている契約でない限り、すぐに出て行ってもらったり、立ち退き料と呼ばれる補てん金を払わずに出て行ってもらうことは、ほぼ不可能と言えるでしょう。

入居者様に退去していただく場合の手続きについて

入居者様に退去していただく場合の一連の流れを下記に記載します。
①いつまでに退去してもらいたいのかを決定する。
②①で決定した期日の6ヵ月以上前に、退去を依頼する通知を借主(入居者)様へ実施する。
③立ち退き(退去)についての条件を双方で協議し決定する。
④③で協議決定した内容を確認するための合意書を締結する。
⑤合意した猶予期間が経過するのを待つ
⑥最終的な退去日を確認する。
⑦鍵を引き受け、敷金等の精算を実施し完了。
以上が一連の流れです。

まとめ

上記の通り、賃借人(入居者)様をオーナー様の都合で退去させることは容易ではありません。
一連の流れだけを見ると、比較的簡単そうに見えますが、我々が実施している賃貸管理の仕事の中でも3本の指に入るほど非常に難易度の高い内容です。
実際にオーナー様(貸主)から解約を申し入れる流れになる場合は、弁護士に相談のうえ実施することが望まれます。
賃貸にした後、所有のマンションへ戻る可能性があるのであれば「定期借家での契約を実施する」または、「借主様から解約通知が届くまでは、近隣の賃貸マンションに仮住まいする」のいずれかをおすすめしています。

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藤川展行

藤川展行

あなぶきハウジングサービス 賃貸業務推進室 藤川 展行(ふじかわ のぶゆき)
うどん県出身。穴吹カレッジを卒業後、20歳で株式会社穴吹ハウジングサービスに入社。
カーテンや照明などの物品販売営業、室内リフォーム営業、マンションの大規模修繕(外壁改修)営業を経て、賃貸マンションの管理業務に従事。現在は、高松で賃貸業務全般の効率化や、新商品の開発に携わっています。
県外への転勤の際に、自宅用に購入したマンションを貸し出しし、賃貸オーナーとしても奮闘中。。
プライベートでは、さぬきうどん研究会に入会し「さぬきうどん」について勉強しています。

保有資格:賃貸不動産経営管理士、上級相続支援コンサルタント、CPM(米国不動産経営管理士)、CCIM(米国不動産投資顧問)、マンション維持修繕技術者、宅地建物取引士等
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