賃貸マンションの空き駐車場を来客用に貸し出すときの注意点!

藤川展行 藤川展行

あなぶきハウジングサービスの藤川です。
賃貸マンションのオーナー様にとって、空いている駐車場区画は、収入も生まず「ただ空けているのももったいないなぁ」と感じている方も多いのではないでしょうか?
そして、そう感じているオーナー様の中でもマンションの入居者の方やその来客の方に貸し出ししているケースもあるのではないかと思います。
しかし、良かれと思って行っている空き駐車場の貸し出しが思わぬトラブルを発生させることもあります。
今回は、そのようなケースの注意点をご紹介します。

目次

  • ①空いている駐車場がわかってしまうリスク(違法駐車の根源?)
  • ②入居者間の利用に不公平が出てしまうリスク(入居者に思わぬ不満?)
  • ③正規の駐車場契約が発生した時のリスク(新規の入居者に降りかかるトラブル)
  • ④有料にした場合の集金管理の問題(思い切って有料にしたら?)
  • まとめ

①空いている駐車場がわかってしまうリスク(違法駐車の根源?)

賃貸マンション敷地内の空いている駐車場区画を、入居者の方に便利に使ってもらおうと思うと、当然に空いている区画を開示する必要があります。
オーナー様が近くに住んでいたり、管理会社に任せたりしているケースでは、利用の都度声がけいただき空き区画を開示する方法が一般的です。
ただ、当初は都度声がけしてくれていた入居者の方も、複数回利用しているうちに、だんだんと「慣れ」が出てきます。
「今日来客があるけど、少しの時間だし、空き区画は分かっているし、わざわざオーナー様に言わなくてもいいか…」ということが起こります。
そうなると、オーナー様に事前に連絡していた入居者の来客者が駐車場を使えなかったり、見知らぬ車が突然停まっていたりすることが起こるのです。
無断駐車が来客者の車の場合、駐車されている車の持ち主の連絡先はもちろんのこと、どこへ訪ねているかすらもわからず、解決するのに大変な手間と労力が必要となります。

②入居者間の利用に不公平が出てしまうリスク(入居者に思わぬ不満?)

無料で利用する形になると、当然来客が多い方や、利用時間が長い方などそれぞれに利用スタイルが異なります。
特に戸数の多いマンションで、空き区画の来客用駐車場の利用を始めた場合、「いつも〇〇さんが使っていて、その他の入居者が利用できない」という事態が起こります。
ただ、それをオーナー様側で調整することは難しく、良かれと思ってやっている空き駐車場の貸出が、入居者間のトラブルを招いたり、オーナー様にとって無用な心労を伴うことが起こり得るのです。

③正規の駐車場契約が発生した時のリスク(新規の入居者に降りかかるトラブル)

敷地内の駐車場区画自体にかなり余裕があり、常に満車になることがない賃貸物件の場合はいいのですが、なかなかそういう物件は少ないのではないかと思います。
その場合に起こり得るのが、来客用等で無料貸し出ししていた区画を、正規の契約区画(入居者が決まってその入居者に貸し出す)として貸し出す際に起こるトラブルです。
正規の契約者は、当然に契約した日から利用を開始します。
しかし、今まで来客用として利用していた入居者の中で、①のケースが発生し、正規の契約者が駐車しようとしたら、車が停まっていて停められないということが発生します。
①のケースの場合は無断で停めていた人も、停めいようとしてた人も無料での利用のため、解決させることは比較的容易ですが、今回のケースは違います。
停めようとしていた人は正規で契約されている方で、駐車料金を払っています。
そうなると、駐車できなかったことについての責任追及がオーナー様や管理会社に請求されることになります。
さらには、契約早々のトラブルによって信頼を失い、今後入居中のトラブルも発生しやすくなってしまいます。

④有料にした場合の集金管理の問題(思い切って有料にしたら?)

上記の①~③を踏まえ、「じゃあ、有料にしたらいいんじゃない?」と考えられた方も少なくないのではと思います。
有料にしたら、オーナー様としては少しですが収入も増え、よく利用している人に対してはそれなりの駐車料金が発生することとなるため、不公平感は薄まります。
ただ、①のケースの発生確率は0%にすることはできず、さらに一時利用の駐車料金の管理と集金業務が増え、管理業務が煩雑になってしまうリスクも秘めているのです。

まとめ

以上のように、賃貸マンションの空き駐車場を貸し出すことについては、入居者の利便性を高める反面、オーナー様にとって大きなリスクを抱えることになります。
最近では、コインパーキング以外に、インターネットを利用した簡易なパーキング事業などもあります。
来客用等の駐車場を敷地内に設置する場合は、管理会社や、専門の業者(コインパーキング業者)とよく相談して進めることが得策です。

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藤川展行

藤川展行

あなぶきハウジングサービス 賃貸業務推進室 藤川 展行(ふじかわ のぶゆき)
うどん県出身。穴吹カレッジを卒業後、20歳で株式会社穴吹ハウジングサービスに入社。
カーテンや照明などの物品販売営業、室内リフォーム営業、マンションの大規模修繕(外壁改修)営業を経て、賃貸マンションの管理業務に従事。現在は、高松で賃貸業務全般の効率化や、新商品の開発に携わっています。
県外への転勤の際に、自宅用に購入したマンションを貸し出しし、賃貸オーナーとしても奮闘中。。
プライベートでは、さぬきうどん研究会に入会し「さぬきうどん」について勉強しています。

保有資格:賃貸不動産経営管理士、上級相続支援コンサルタント、CPM(米国不動産経営管理士)、CCIM(米国不動産投資顧問)、マンション維持修繕技術者、宅地建物取引士等
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