家賃を下げる前に!大家さんが知っておきたい空室対策(3つの募集条件変更編)

生山 亨 生山 亨

 

 

あなぶきセザールサポートの生山です。前回は空室コンディションに関する3つのポイントをご紹介しました。今回は募集条件変更のポイントを3つご紹介します。単純に「家賃を下げる」というのも募集条件の変更ですが、家賃を下げると賃料収入が下がり、利回りが低くなる…。つまり物件の価値(価格)が下がってしまうことになります。賃貸物件を所有している理由が投資目的でない大家さんでも、できれば家賃の値下げは最後の切り札にしておきたいですよね。ということで、今回は家賃の値下げ以外にできる募集条件の変更をご紹介します。

空室対策募集条件変更編

 

目次

  • その①初期費用の変更
  • その②不動産会社に支払う広告料の変更
  • その③ペット飼育可物件にする
  • まとめ

 

 

 

 

その①初期費用の変更

お部屋を借りる側としては、「初期費用は少しでも安く抑えたい!」という気持ちがあります。法人契約の多い物件ですとそれほど影響はありませんが、個人契約の多い物件には効果が期待できます。お部屋を借りるときの初期費用としては、「敷金」「礼金」「仲介手数料」「前家賃」「保険料」「鍵交換料」「家賃保証会社の利用料」などがあります。

(詳しく知りたい方は下の記事で紹介していますので参考にしてみてくださいね。)

賃貸で部屋を借りる時の初期費用~超入門編~

この中で「仲介手数料」「保険料」は大家さんがコントロールできないところですよね。

 

初期費用でまず最初に注目したいのが「敷金」です。

敷金はあくまでも借主から「預っているお金」、借主からすれば「預けているお金」です。国交省の“原状回復をめぐるトラブルとガイドライン”でも示されているように敷金は普通に利用していれば、解約後ほとんど借主に返さなければなりません。もし自分の物件が「敷金2ヶ月(もしくは3ヶ月)」という募集条件で、解約になったときいつも2ヶ月分くらいは返金しているのであれば「敷金1ヶ月」に変更した方が良いかもしれません。

 

「礼金」についてはゼロにすれば借主のメリットが大きく、条件変更のインパクトもありますので、ある程度効果が期待できます。

 

「鍵交換料」、「家賃保証会社の利用料」については、現状が借主負担であれば、大家さん負担にするという方法もありますが、ココの項目はインターネット等でもアピールしづらいため、条件を変更したからといって内見が増えるという直接的な効果はあまり期待できません。

 

「前家賃」についてはサービス、つまり「フリーレント○ヶ月」といったかたちで募集することができます。フリーレントは借主にとってもメリットが大きいので比較的効果が期待できます。

(フリーレントについては下の記事で詳しく説明していますので、よく分からない方は参考にしてみてください)

→知っているとお得!?賃貸のフリーレント物件。

 

 

その②不動産会社に支払う広告料の変更

大家さんなら「広告料」というものを知っていると思いますし、不動産会社に支払ったことのある方も多いのではないでしょうか。「募集に関して依頼した広告等に対する費用として大家さんが不動産会社支払う費用」という業界の慣習ですが、これを増額するだけでもある程度の効果が期待できます。

 

その③ペット飼育可物件にする

「ペット(犬・猫)飼育可物件にする」というのも選択肢のひとつです。ペット可物件は増えてきましたが、まだまだ数としては少ないのが現状ですので、大きな効果が期待できます。ただ、ペット飼育不可の物件をペット可物件にするには既に入居している方の理解が必要です。たとえば猫アレルギーの人がいれば相当の配慮が必要ですし、「犬がキライだからペット飼育不可の物件に入ったのに!!」という人がいるとスムーズに変更できません。また、ペット飼育可にする場合には届出書・初期費用・ルール(どこまでOKとするかなど)なども細かく決めて行く必要があります。ペット飼育可物件にする場合は不動産会社(賃貸管理会社)と綿密に打合せを行いましょう。

 

まとめ

家賃を下げる前にできる条件変更としては、紹介した他にもインターネット上の検索条件に引っかけるために「家賃と共益費のバランスを変える」という裏ワザ?もあります。が、ほとんどのお客さんは最終的に月々の総支払額を計算しますので、反響は増えても決定要素にはなりませんよね。

「負担が増えるのはイヤだ!」と、なかなか条件変更に踏み切れない大家さんもいると思いますが、例えば“礼金1ヶ月分サービスして成約になる”のと、“2ヶ月以上決まらなかったとき”のことを考えてみるといかがでしょうか…。

いずれにしても「無意味な家賃の値下げ」「根拠のない家賃の値下げ」はやるべきではありません。まずはしっかりと物件の分析をしたうえで条件変更の検討をしてくださいね。

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生山 亨

生山 亨

あなぶきハウジングサービス イノベーション戦略本部:生山 亨(いくやま こう)
分譲マンションの管理担当(フロント)を経て賃貸仲介・賃貸管理・売買仲介・総務業務を経験。長年やってきた賃貸業務、中でも特に空室の改善、対策は得意分野です。
会社に地域に、そして日本に少しずつ“わくわく”を創ります!
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