分譲マンションを貸す時、知っておきたい5つのポイント!

あなぶきセザールサポートの生山です。

分譲マンションを貸す(賃貸に出す)ことにはメリットもデメリットもあります。
そこで、「分譲マンションを初めて貸す」、もしくは「貸そうか売ろうか迷っている」方に、これだけは知っておいてもらいたい、(というよりも知っておかないと思わぬトラブルになってしまうかもしれない)5つのポイントを紹介します。

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目次

  • 「将来、その部屋をどうするのか」を明確にしておく。
  • 「いずれ、また住む予定がある」は要注意!
  • 期間限定で貸し出す定期借家契約
  • 賃貸に出すときに掛かる費用
  • 貸主でありながら「管理組合の組合員」区分所有者である

「将来、その部屋をどうするのか」を明確にしておく。

そもそも投資目的で分譲マンションを買った人は別ですが、
大体の人が貸す(貸そうかなと考える)理由はこんな感じです。

「急に転勤が決まってしまった」
「一戸建てや別のマンションを購入したから」
「相続したけど住む予定がない」

ここで、必ず発生するのが、「売ろうか」それとも「貸そうか」それとも「しばらくそのままにしておこうか」といった迷いです。

まず、「将来、その部屋をどうするのか」を明確に考えてください!

ここがぼんやりしていると、不動産会社に相談しても、賃貸系の不動産会社は「貸した方がいい」というでしょうし、売買系の不動産会社は「すぐに売った方がいい」といいます。
それぞれにメリット、デメリットがあるからです。
(ただし、「しばらくそのままにしておく」ことにメリットは全くと言っていいほどありません。分譲マンションは、住んでいる・住んでいないに関わらず所有している限り管理費・修繕積立金を支払わなければなりません。また、お部屋を住まずに空室にしていると、どんどん傷んでしまいます。)

自分自身で、将来そのお部屋をどうするか。を明確にしておくのが大事です。

「いずれ、また住む予定がある」は要注意!

「転勤になったので、しばらくは賃貸で貸しておいて、いずれ2~3年後に戻ってくるだろうから、そのときは賃貸をやめて、また自分たちが住もう」
ありがちなお話です。が、こういう将来プランがある方には賃貸は要注意です!

それは、一度賃貸に出すと、いつでもやめることはできないからです。
(正当事由がある場合は賃貸をやめることができますが、正当事由がある場合、というのはかなりレアなケースだと思ってください)

「それなら契約更新のときに賃貸をやめたらいいんじゃないの?」

たしかに賃貸の契約は数年ごとに更新があります。(「2年契約」というのが多く、その期間中に勤め先が変わったり、連絡先が変わったり、家族が増えたり、連帯保証人が変わったり、ということがあるからです。)

更新のときに賃貸をやめる。実は、これもできません。
賃貸に出す、ということは「貸主」になるということです。
(自分の部屋を借りてくれる人が「借主」)

賃貸においては、法律上、何かと貸主よりも借主の方が有利になっています。
ただ、『借主がいるから自分たちが住めない』ということにはなりますが、
『借主がいる』ということは『家賃の収入がある』ということです。
借主が解約を申し入れてくるまでの間、家賃の収入はありますので、
自分たちが賃貸物件に住んで、解約になった時点で賃貸をやめる。というのも選択肢の一つですね。
期間限定で貸し出す定期借家契約
賃貸について少し調べた方は、“ 定期借家契約(ていきしゃっかけいやく)”というものがある。”
ということを知っていると思います。
そして、「2、3年後には自分たちが住みたいから定期借家契約で貸せばいい。
それなら、また自分たちで住むことができる」という考えに行き着くと思います。

(「定期借家契約」ってなに??という方は、3分程お時間をいただければ、3分程で分かるように以下の記事で説明していますので、是非読んでみてくださいね!)

3分で分かる!普通借家契約と定期借家契約。

確かに、「一度賃貸に出すと、いつでもやめることはできない」というのは、普通借家契約の場合で、
定期借家契約だと2年、3年と期間を決めて契約することができ、期間が終わると契約は解除されますので、また自分たちが住むことも可能です。
では、何が問題か。
それは、「通常の相場家賃では貸せない」「借り手がなかなか見つからない」ということです。
これは、お部屋探しをする側の気持ちになれば分かると思いますが、
どれだけ気に入った物件があっても、「3年後には出ていかなければいけない」となると、なかなか借りる気になりませんよね。
また、分譲マンションを賃貸に出すと、企業が社宅として借り上げてくれるケースがあります。(借主が「法人」のケース)
ところが、ほとんどの企業は借り上げ社宅の基準(規程)で「定期借家契約物件は契約不可」としています。

個人で、ちょうど「3年間だけ住める部屋を探している」という方がいれば別ですが、
普通は引越しの手間、転居手続きの手間などを考えますので、なかなかそういう方は現れません。

通常の相場家賃より安くしたからといっても、すぐに決まるかどうかは分かりませんし、「借りてくれる人がいたらラッキー」くらいに考えていないと期待はできません。
定期借家契約にする場合は、コレを分かったうえで賃し出すようにしてください。

賃貸に出すときに掛かる費用

賃貸に出して、借主が見つかれば、家賃という収入が入ってきます。

もちろん、家賃収入のために貸し出すのですが、逆に掛かる費用にはどんなものがあるのかを紹介します。

リフォーム代

まず、貸し出す前に最初に掛かるのがリフォーム代です。
お部屋を賃貸に出して家賃をもらう、これは商売をすることと同じです。
今まで住んでいたお部屋をリフォームして「商品」にする必要があります。

「きれいに使っていたし、きれいに掃除したから、このまま貸せるんじゃないか」
と思うかもしれませんが、プロによるハウスクリーニング、リフォームを行う必要があります。

ついつい自分のお部屋ですから、「十分きれいだ」と思ってしまいますが、プロにピカピカにしてもらいましょう。後々のトラブル防止のためにも絶対に必要です。賃貸でお部屋を借りたことがある人ならピンとくるかもしれませんが、借りるときに、“敷金よりハウスクリーニング代(室内の美装代ともいいます。)を差し引いた残額を返金する”という内容で契約をすることが多いです。
解約のときは、借主からプロによるハウスクリーニング代をいただくわけですから、当然契約のときもプロによるハウスクリーニングが必要ですよね。

設備交換(修理)代

給湯器やキッチン、換気扇、エアコンなど壊れている設備があれば、貸し出す前に、あらかじめ取り替えておく必要があります。
こういった設備は「借主が故意に(わざと)壊した」以外は、全て貸主が負担することになります。
たとえば賃貸中に給湯器が壊れた場合、貸主はすぐに修理するか、取り替えてあげる必要があります。給湯機が壊れてしまうとお風呂に入れなくなってしまいますので、借主さんからすれば大問題ですよね…。
突発的な修繕費も想定しておく必要があります。そろそろ壊れそうだな、という設備があれば、あらかじめ修理(交換)しておきましょう。

これは裏話ですが、例えば2LDKのお部屋を賃貸に出すことになったとします。
3部屋(LDKと居室2部屋)全室に「照明器具」と「エアコン」を設備としてつけたまま貸し出すと、“もともと照明器具が3つ、エアコンが3基、設備としてついたお部屋”ということになり、壊れたときの交換代・修理代は全て貸主が負担しなければなりません。

照明器具やエアコンは付いているにこしたことはありませんが、個人的には最低限リビングのエアコンがあればいいと思います。洋室にエアコンがついていたからといって家賃が上がるわけではありませんし、そもそも転勤族の方だと既に持っている可能性があります。特に照明器具は設備として付いていない物件の方が多いですから、全室にあるとかえって困ってしまう、ということもあるかもしれませんね。

交換や修理のリスクを考えて、必要なもの以外は貸し出す前にあらかじめ外しておくのも一つの方法です。

管理委託料(管理手数料)

賃貸をするには、「賃貸借契約の締結」「賃貸中の緊急対応・受付」「解約した後は敷金の精算」など専門的な知識を要することがたくさんありますので、ほとんどの方は賃貸管理会社と委託契約を結んで、賃貸の窓口は全てその会社にお願いすることになります。

それにより、貸主が借主と直接やり取りをする、といったケースは全くといっていいほどありません。

が、委託契約を結ぶにあたって、「管理委託料(管理委託手数料)」というものが発生します。
金額は月額○千円、といった定額のものから、賃料の○%、といったものまで、賃貸管理会社によって様々です。
サービス内容も、賃貸管理会社によって異なりますが、目安としては賃料の3~10%といったところが多いと思います。(10万円の家賃で3,000円~10,000円)
この管理委託料は、賃貸の契約期間中にのみ発生するケースがほとんどです。
つまり家賃収入のある期間のみ発生するということですので、借主が見つからない空室期間、募集中の期間に管理委託料が発生することはほとんどありません。

貸主でありながら「管理組合の組合員」区分所有者である

分譲マンションをお持ちの皆様は、「組合員」です。
組になんて入った覚えはない!とピンとこないかもしれませんが(笑)
分譲マンションを所有している限り、「管理組合の組合員」なのです。
言い方を変えると「区分所有者」といいます。
マンションでやっている総会に出たり、理事会のメンバー(理事長や理事)になったことはありませんか?
「私は住んでいないから」「今は賃貸に出しているから」、という理由で管理組合を脱退する。
なんてことはできません。

当然、毎月の「管理費」「修繕積立金」といったものは管理組合に支払わなければなりません。
借主がいる、いない、はここでは全く関係ありません。
ずっと空室でも払わなければなりません。

ただ、管理費や修繕積立金、固定資産税、都市計画税、リフォーム代、設備の修繕費、管理委託料などは経費として計上し、所得から控除できます。

なんとなく・・・でも賃貸に出すとき、知っておくべきことが理解できましたでしょうか?
賃貸に限らず、ですが、将来のプランを明確にもっておくことが大事ですね。
「そんなことより、そもそもいくらで貸せるか、どうやって家賃を決めるのか、ということについて知りたいんだ!」という方は不動産会社に査定依頼をする前に以下の記事を読んでみてくださいね。

失敗しないために知っておきたい分譲マンション家賃の決め方!

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生山 亨

生山 亨

あなぶきハウジングサービス イノベーション戦略本部:生山 亨(いくやま こう)
分譲マンションの管理担当(フロント)を経て賃貸仲介・賃貸管理・売買仲介・総務業務を経験。長年やってきた賃貸業務、中でも特に空室の改善、対策は得意分野です。
会社に地域に、そして日本に少しずつ“わくわく”を創ります!
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