賃貸マンションの管理会社変更を検討している大家さん必見!よい管理会社の選び方3つのポイント

生山 亨 生山 亨

あなぶきセザールサポートの生山です。
賃貸マンションや賃貸アパートで“管理会社を変更する”。 一度経験されたことのある大家さんならお分かりだと思いますが、管理会社を変更するには時間、手間、ストレス…とてもたくさんの労力が掛かりますよね。できれば管理会社変更はしたくない。だけど不満があるから変更する、もしくは変更しようと思っているんだと思います。今回は賃貸マンション(賃貸アパート)の管理会社を変更する時に知っておきたい「よい管理会社を選ぶポイント」をご紹介します。

無題

目次

  • 地域の不動産会社と関係性がよいか
  • 提案型の管理会社か
  • PMとBMのバランスが取れているか
  • まとめ

地域の不動産会社と関係性がよいか

一つ目のポイントは、“地域の不動産会社との関係性がよい管理会社を選ぶ”ということです。賃貸の管理会社は管理物件を“自社の仲介だけで全て成約する(自分の会社で集客できるお客様だけで満室にする)”というのはなかなか難しいことで、色んな不動産会社の協力を得ながら募集活動を行います。リーシング(仲介業務)の専門部署がない管理会社でも、ほかの不動産会社との関係性がしっかりしているので高い入居率を維持している会社もあります。「たくさん出店しているから安心」と思いがちですが、仲介店舗の数だけで選ばないように気をつけましょう。管理会社と地域の不動産会社との関係性を知るにはヒアリングが必要ですが、自分の物件の自社で成約している割合、他社で成約している割合を調べて、他社で成約している場合はその業者名を聞いてみましょう。過去の成約状況を見て色んな不動産会社で満遍なく成約になっていれば健全だと思います。

 

提案型の管理会社か

管理会社は大家さんの良きパートナーであるべきですよね。管理会社と大家さんとのパートナーバランスが崩れて、大家さんに言うべきことも言えない関係になったり、大家さんが管理会社の言いなりになってしまったりすると賃貸経営が悪化してしまいます。たとえば管理会社の立場からすれば、大家さんに「家賃を下げてほしい」というのは言いにくいことですが、本当に家賃を下げて決めた方が大家さんのためになるケースもあります。(ただ家賃を下げるしか提案しないのはダメですけどね…)
内見があって成約に至らなかったとき、「なぜ決まらなかったのか」その理由が言いにくいことでも、大家さんにきちんと報告をしてくれる管理会社の方がよいパートナーということができます。大家さんさんから言われないと提案しないのではなく、言われる前に提案をくれる管理会社が望ましいですね。これもヒアリングしないと分かりませんが、たとえば初回面談を行うときに「自分の物件はどうすればもっと良くなるか」を聞いてみましょう。遠慮して本音を言わない会社よりも、現状を的確に分析したうえでズバッと提案できる会社の方が安心できますよね。

 

PMとBMのバランスが取れているか

PMとBMの違いについて曖昧な大家さんは以下の記事を参考にしてくださいね。

賃貸マンションオーナー必見!建物管理会社を選ぶ5つのポイント。

資産価値を上げる・維持するためには高い入居率を保つこともそうですが、日常の管理や計画的な修繕も必要不可欠です。法的な点検や届出がされていないと所有者である大家さんの責任になってしまうこともあります。PMも強く、BMもしっかりとしている管理会社が理想ですが、PMとBMをそれぞれ専門とする別の会社に分けるという手段もあります。

 

まとめ

今回は賃貸管理会社を選ぶポイントを3つご紹介しましたが、よい管理会社とは、大家さん・入居者さん・協力業者さんと良い関係が取れる会社だと思います。大家さんとの関係は言うまでもありませんが、入居者さんとの関係が悪いと、マンション自体の評判が悪くなったり、短期間の解約にも繋がりかねません。管理会社にとっての協力業者さんは不動産会社だけでなく、点検業者、リフォーム会社などたくさんありますが、もちろんココの関係が悪いとよい仕事をしてくれませんよね。

最後に、「今の管理会社はダメだから!」といって変更する前に、担当者が悪いのか、会社の体質として悪いのかは冷静に判断する必要があります。大家さんの管理会社に対する印象は担当者によるものが非常に大きいと思います。「担当を変えてもらったら良くなった」というケースもたくさんありますので、もし担当者に問題があるな、と思ったら管理会社に担当変更を申し出て様子を見てみるのもよいかもしれませんね。

 

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生山 亨

生山 亨

あなぶきハウジングサービス イノベーション戦略本部:生山 亨(いくやま こう)
分譲マンションの管理担当(フロント)を経て賃貸仲介・賃貸管理・売買仲介・総務業務を経験。長年やってきた賃貸業務、中でも特に空室の改善、対策は得意分野です。
会社に地域に、そして日本に少しずつ“わくわく”を創ります!
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