賃貸マンションこそ長期修繕計画書が必要な3つの理由

松井 久弥 松井 久弥

こんにちは、松井です。

今回は賃貸マンションで長期修繕計画書が必要な3つの理由についてご紹介します。分譲マンションでは長期修繕計画の作成や定期的な更新が常識となっていますが、賃貸マンションの場合には疎かになっているケースが多く見受けられます。賃貸マンションオーナー様の大切な資産を守るためにも、未作成の方は是非参考になさってください。

この記事は、2017年3月16日に公開された内容を一部修正し、2018年6月14日に再投稿しています。

 

目次

  • 長期修繕計画書とは・・・
  • 長期修繕計画書が必要な理由① 修繕資金不足に備えるため
  • 長期修繕計画書が必要な理由② 入居率を上げるため
  • 長期修繕計画書が必要な理由③ 過去の修繕履歴を把握するため
  • まとめ

 

 

長期修繕計画書とは・・・

分譲マンションでは長期修繕計画書を作成することが管理規約で定められており、非常に重要な資料となっています。平成20年6月には国土交通省から「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメントについて」が発表されました。その中では「マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、建物の経年劣化に対応した適時適切な修繕工事を行うことが重要です。そのためには、適切な長期修繕計画を作成し、それに基づいた修繕積立金の額の設定を行うことが不可欠です。」とあり、共用部分を適切に維持修繕していくことの重要性が記載されています。

賃貸マンションでは修繕積立金を積み立てる制度がありませんので、個別にオーナーが修繕資金を準備しておく必要があります。特に共用部分の修繕については専有部(部屋内)に比べて疎かになりがちなので長期修繕計画書を作成して、「いつ・どのような修繕が・どれくらいの費用で必要か」をしっかりと把握しておくことが重要です。

<分譲マンションの長期修繕計画に関する参考記事>

マンションの長期修繕計画(案)、見直ししていますか?

長期修繕計画(案)のシミュレーションとは?

 

長期修繕計画書が必要な理由① 修繕資金不足に備えるため

年数が経過するにつれてマンションの共用部分では様々な修繕が必要となります。

<計画的な修繕が必要な例>

  1. 大規模修繕工事・・・コンクリートのひび割れ補修工事等、外壁塗装工事、防水工事、シーリング工事、鉄部塗装工事、そして最近オリンピックの影響で高騰している仮設工事などがあります。
  2. 玄関ドアの更新工事
  3. 集合ポストの更新工事
  4. 物干し金物の更新工事
  5. アルミサッシの戸車の更新工事、またはサッシの更新工事
  6. 通気ガラリの戸車の更新工事、またはサッシの更新工事
  7. 駐輪ラックの戸車の更新工事、またはサッシの更新工事
  8. エントランスのリニューアル工事
  9. インターフォンの更新工事
  10. エレベーターの更新工事
  11. 機械式駐車場の更新工事
  12. 給水管の更新工事
  13. 排水管の更新工事
  14. 共用部の照明・盤類等の更新工事
  15. 消防設備の更新工事
  16. 給水ポンプの更新工事
  17. 受水槽の更新工事
  18. 避難ハッチの更新工事
  19. 避雷針の更新工事

このような建物・設備の修繕に備えるために賃貸マンションオーナーが個別に修繕資金を準備するのですが、急に設備が壊れたり修繕が必要になった場合にお金が無いから修繕ができないでは困ります。お金を払って入居している入居者に対して、賃料に見合う生活環境が整っていない場合にはトラブルに発展するケースも考えられます。

長期修繕計画書を作成することで「いつ・どのような修繕が・どれくらいの費用で必要か」をしっかりと把握し、修繕資金を予め準備しておくことが必要です。

 

長期修繕計画書が必要な理由② 入居率を上げるため

最近はインターネットで部屋探しをする入居者が増えていますがそれでも多くの方はマンションの現地に行き、建物を内見して借りる部屋を決めています。

私たちもお客様を賃貸マンションに案内する際には最初に敷地やエントランス・廊下といった共用部分を通ります。どうしても先に共用部分に対する評価があり、その良し悪しで入居の有無が決まるといったケースを何度も経験してきました。築年数が経過している賃貸マンションでも、清掃や維持管理状態が良好で修繕が適正に行われていれば案内した際の入居者の反応は良く、逆に比較的築浅のマンションでも清掃や修繕の状況が悪いと部屋が決まらないことがあります。

賃貸マンションのオーナーは部屋内だけでなく、共用部分の計画修繕も入居率向上のための投資として考えていただくことが必要です。

 

長期修繕計画書が必要な理由③ 過去の修繕履歴を把握するため

長期修繕計画書を作るということはこれまでの修繕履歴を整理することにつながります。部位ごとに前回の修繕はいつ・いくらで実施したか、次回はどうか、と言った点をしっかりと精査して作成していきます。

もし将来賃貸マンションを売却することになれば、過去の修繕履歴や修繕状況は極めて重要な資料となります。

 

まとめ

賃貸マンションにおいて共用部分の修繕は後回しにされがちですが、長期修繕計画を作成してオーナーが前向きに取り組んでいけば入居率や資産価値の向上につながりますので、未作成の場合は是非ご検討ください。

興味を持っていただいたオーナー様、是非一度ご相談ください。分譲マンションのクオリティを持った建物管理の専門部署が問題解決をご提案いたします。

 

 

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松井 久弥

松井 久弥

あなぶきセザールサポート 営業本部:松井 久弥(まつい ひさや)
株式会社あなぶきセザールサポート取締役本部長。
2000年あなぶきハウジングサービス入社。
全国10都道府県において、管理担当・リプレイス営業・新規拠点立上げ・部門責任者に従事。特にマンション管理会社のM&Aにおいては、案件化からデューデリ・譲渡契約・お客様対応全般・統合後プロセス(PMI)までを実践。
マンション管理士、M&Aシニアエキスパート。
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