株式会社ツツミワークス営業本部の大槻でございます。
前回は、『建物の現状が分かったその後は①』について一連の流れを
ご説明させていただきました。
まだ過去のブログをお読みでない読者様がいらっしゃいましたら、ストーリー仕立てでお届けを
しておりますので、是非とも１回目の投稿よりお読みになって頂ければと思います。
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第１２回目のブログ【 大規模修繕工事実施編 改善追加工事 施工範囲の確認 竣工について 】はこちらをクリック♪
第４回目となる今回は、前回お話をさせていただきましたように
『建物の現状が分かったその後は？②』です。
前回までのお話で、このブログをお読みになっている読者さまは、
想定としてお住いになられているマンションにおいて、どのような施工方式で発注を行うのかについて決定
している段階かと思います。
では、施工方式が決まった後、次に何をしなければならないのか？
について今回お伝えさせて頂きたいと思います。
◆ 施工方式が決定したあとは？
前回の復習となりますが、ブログでもお話をさせて頂きました通り、
施工方式については下記３通りの方式がございます。
『設計監理方式』
『責任施工方式』
『コンストラクション・マネジメント（CM）方式』
上記いずれを選択されても、必ず行わなければならないことは『施工会社の決定』です。
マンションの大規模修繕工事を行うにあたり、どんなに素晴らしい施工方式で決定をしたとしても、
実際に工事を行う施工会社が決定しなければ何の意味もありません。
施工会社の選定方法はいくつかの方式がありますが、それぞれメリット、デメリットがありますので、
施工方式の検討と合わせてマンション管理組合にあった方式を採用されることをお勧めいたします。
では、大規模修繕工事を委託する施工会社の選定についてはどのような方式があるのか？
についてご説明したいと思います。一般的には・・・下記３種類の方式があるのは、皆さまご存じでしょうか。
①『競争入札方式』
②『特命随意契約方式』
③『見積合わせ方式』
大きく分けてこの３種類がありますが、下記で詳しくご説明いたします。
◆ ①競争入札方式とは？
『競争方式』とは
こちらの方式は、実際に行う工事仕様書等を公開し、発注者（マンション管理組合）が希望をする条件を満たす
施工会社同士で競争を行い、請負者を決める方式のことをいいます。
競争については工事価格のみで選定を行う場合（最低価格落札方式）と価格以外の付加価値等について、
見積参加会社からそれぞれ提案を受け、発注者がその内容を吟味、評価したのちに施工会社を決定
（総合評価落札方式）する二つの方法があります。
競争入札を行う場合、マンション内公募や業界紙（マンション管理新聞等）にて募集をかけ、
施工業者を募集するのが一般的な方法となっております。
【〇 メリット】
・競争原理により工事費用の圧縮が可能。
・工事仕様書がある場合、その仕様に基づいた競争となるため、比較検討がスムーズとなる。
【× デメリット】
・入札参加業者が業者間で分かってしまうと談合が行われてしまう可能性がある。
・工事仕様書の作成については専門家の協力が必要となる。
◆ ②特命随意契約方式とは？
『特命随意契約方式』とは
こちらの方式は、競争入札を行わずに特定の施工会社を指定し、契約を締結する方式となります。
マンション大規模修繕工事においては、新築時の施工会社や管理会社など、信頼関係にある１社を指名して
見積書を取得し、その内容について検討し、選定するものとなります。
【〇 メリット】
・建設時からマンションの特性等、理解しているため安心感がある。
・工事完了後もマンション管理業務と一体となっているためアフターフォローが万全である。
・他の選定方法と比べて管理組合の負担が少なく、スピーディーに進めることができる。
【× デメリット】
・競争原理が働かないため、工事価格が割高になってしまう可能性がある。
◆ ③見積合わせ方式とは？
『見積合わせ方式』とは
こちらの方式は、設計図書や現地説明会をもとに複数の施工会社に見積を依頼し、その内容を比較検討して
選定する方法となります。相見積を複数の施工会社から取得し、工事価格だけではなく、各施工会社独自の
提案内容も含めて比較、選定するものとなります。
【〇 メリット】
・競争原理により工事費用の圧縮が可能。
・それぞれの強み（施工会社独自の提案）が発揮される可能性が高く、効果が期待できる。
【× デメリット】
・見積条件がバラバラな場合、比較検討が難しくなってしまう。
・談合を防ぎ公正な競争にすることについて細心の注意を払わなければならない。
◆ 見積書（提案書含む）や現場代理人の重要性について
見積書（提案書含む）は、施工会社を判断するうえで、とても重要な材料となります。
施工会社ごとに内容の異なる見積書を提出してもらっても、その金額が本当に適正なものなのか、また、
工事内容が必要なものがきちんと抽出されているのか、専門家が介入していない状況では判断が難しい状況
となります。
そこで、見積要項書や工事仕様書、内訳書を作成し、同仕様・同条件にて入札することが非常に効率的なもの
となります。
見積内の欄には、工事部位や工事仕様の項目と数量が並び、単価や金額の部分だけが空欄になっています。
そこに施工会社に記入してもらうことで、同内容・同条件で見積を提出してもらい、公正な内容で比較・検討
が出来るようになります。
大規模工事の施工会社の選定はいずれの方法をとっても、決して焦ることなく、慎重に行うことがとても重要
です。
施工会社が病院と例えるならば、マンション管理組合は患者様となる訳ですが、
病院を選ぶのも大事なことではありますが、担当医にあたるのが現場代理人となります。
現場代理人の良し悪しで工事で出来も左右されますので、選定にあたり、施工会社選定における
ヒアリング等開催する場合には、現場代理人の人柄等確認することも重要な情報となりますので、
しっかりと考え等を聞き出すことをお勧めいたします。
◆まとめ
このように、大規模修繕工事を検討していくうえで施工会社を決定することが非常に重要
なイベントであるということを今回はご理解頂けましたでしょうか。
それぞれの選定方式にもメリット、デメリットはございます。
マンションの状況を踏まえたうえで最良の判断をして頂ければと思います。
最後に当グループでは、下記のようなセミナー開催を予定しております。
これまでわたくしが当ブログを通じてお伝えをさせて頂いた内容以上のお話もございますので、
ご興味のある読者様がいらっしゃいましたら是非ともご参加頂ければと思います。
次回は『いよいよ最終段階！』です！
お楽しみに♪
大槻政敏
ツツミワークス 大槻 政敏（おおつき まさとし）
新築・改修工事の現場施工管理や管理会社において技術営業の勤務を経て当社に入社。
入社以来、さまざまなお客様のニーズに応えるべく日々奮闘しております。
『お客様の立場になって物事を考え、求められている以上の成果を提供する』を自身のモットーとし、
お客様に求められ続ける存在になれればと日々努力しております。
保有資格：一級建築施工管理技士、監理技術者、管理業務主任者等
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