どうしよう!! マンション管理組合の役員になっちゃった!(大規模修繕工事編)

はじめまして。
株式会社ツツミワークス営業本部の『大槻 (おおつき)』と申します。

この度、当ブログを担当させていただくこととなりました。

読んでくださる皆さまに有益な情報が発信できれば・・・と考えておりますので、

どうぞよろしくお願いいたします。

 

ここでは、マンションの大規模修繕工事の実施時期にちょうど管理組合の役員になってしまった場合において、

どのように進めていっていいのか分からない!と言うお客様も多いのではないかと思います。

マンションにとって初めての大規模修繕工事となれば、なおさら心配になってしまいますよね・・・

 

そこで、そのようなお困りごとに対して、今回から6回の投稿に分けて、

『検討段階~工事完了』までの大規模修繕工事の一連の流れを

このブログを通して読者のみなさまにお伝えができればと考えております。

 

まず、第1回目の今回は『一体なにからはじめればいいの?』です。

 

◆ そもそも大規模修繕工事とは?

マンションにおける大規模修繕工事とは、建物の経年劣化に合わせて実施(工事)をし、

建物を長く、そして健全な状態に保ち続ける『計画的な工事』のことをいいます。

 

管理組合様が主体となって計画、実施をし、12~15年のサイクルで行うのが一般的です。

建物の劣化状況や修繕積立金の積み立て状況により、実施年数については管理組合様によって様々であり、

下記の4項目が主な修繕目的となっております。

『予防保全』

・劣化が進むのを未然に防ぐために、定期的に補修を行うこと

『機能性の維持・向上』

・建物が本来もつ機能をきちんと維持し、環境の変化や法律の変化に合わせて向上させること

『美観性の維持』

・建物が本来もつ美観をきちんと維持しさせること

『資産価値の維持・向上』

・時代や法律の変化に対応しながら建物の資産価値を維持し、時代のニーズに合わせてグレードを高めること

 

このようにマンションに住み続けるうえで、大規模修繕工事は避けて通れない内容となるのはここで

ご理解いただけたかと思います。

 

◆ 長期修繕計画表ってなに?

検討をはじめていく中で、まずはこの資料から目を通していくことになるかと思います。

お住まいになられているマンションで作成されている『長期修繕計画表』というものを

一度は拝見したお客様も多いのではないでしょうか。

 

実はこの『長期修繕計画表』こそが『修繕工事のとなっている資料』

であることを皆さまはご存じでしょうか?

マンションにおける計画的修繕工事はこの『長期修繕計画表』に基づいて、

『計画』がなされ

『検討』を行い

『実行(工事)』されています。

この長期修繕計画表は25~30年先までを見据え、お住いのマンションで想定されている

全ての修繕工事が記載されている資料となっております。

 

この長期修繕計画表には、

『修繕工事項目』

『修繕工事実施計画年』

『修繕工事における予定支出金額』などが表記されており、

この修繕計画に基づいて、皆さまが月々お支払いをされている『修繕積立金』の金額が設定されて

いるのが一般的です。

 

こうしてみますと、皆さまがお住まいのマンションで作成されている『長期修繕計画表』もどのように構成されているのか気になりますよね?

今まであまり興味がなかったお客様もこの機会に一度、ご覧になっていただくことをお勧めいたします。

今まで見えていなかったものが何か見えてくるかも知れません。

 

◆ 管理組合の組織づくりについて

管理組合の役員になってまず何をしなければいけないのか・・・
それは『管理組合内における組織づくり』と思います。

 

方法は大きく下記の2通りとなります。

 ①管理組合理事会内で検討・計画・実施する 

こちらは管理会社のフォローを受けながら、検討・実施を行っていくものとなります。

理事会内に修繕工事の専門知識を有する方がいらっしゃるのであれば、とても心強い存在かと思いますが、

そのような専門知識を有している居住者がいない場合においては、管理会社にアドバイスをもらいながら

検討・実施を行っていく流れが一般的となります。

『そもそも工事を実施しなければならない状況なのか?』

『長期修繕計画表のとおり工事を行った場合、資金が足りるのか?』

『どんな仕様で工事を実施するのか?』

など様々な検討を行うこととなります。

計画にはマンションの規模にもよりますが、状況によっては半年~1年程度の時間を費やすこととなります。

ここで焦らず、しっかりとスケジュールを作成し、検討を進めていただくことをお勧めいたします。

 

 ②諮問機関(修繕委員会)で検討・計画する 

こちらはマンション居住者で構成された修繕工事を検討する『専門チーム』となります。

この専門チーム(修繕委員会)は理事会決議によって設置が可能となっており、
理事会の諮問機関となりますので、随時検討をおこない進捗状況を理事会に報告するかたちとなっております。

かならずしも設置の必要はありませんが、理事会の負担を減らし計画的且つ専門的に修繕工事をまとめるためには非常に重要な役割を担う機関となります。

この場合、マンション内で公募をおこない修繕委員のメンバーを募集する流れが一般的となります。

 

 

◆まとめ
このように、大規模修繕工事を行ううえで最初の行動が非常に重要となることはご理解頂けたでしょうか。

検討をおこなっていくにあたり不安なことも多々あるかと思います。

大規模修繕工事の実施まで約1年程度の時間を費やし検討を行っていくのが一般的な流れではありますが、お住いのマンションをより良くしていくための大切な時間となりますので、

是非ともこの時間を有意義なものとし、楽しんでいただければと思います!

 

次回は『建物の現状を知る』です!
お楽しみに♪

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大槻政敏

大槻政敏

【プロフィール】
ツツミワークス 大槻 政敏(おおつき まさとし)
新築・改修工事の現場施工管理や管理会社において技術営業の勤務を経て当社に入社。
入社以来、さまざまなお客様のニーズに応えるべく日々奮闘しております。
『お客様の立場になって物事を考え、求められている以上の成果を提供する』を自身のモットーとし、
お客様に求められ続ける存在になれればと日々努力しております。

保有資格:一級建築施工管理技士、監理技術者、管理業務主任者等
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