こんにちは、仲井です。今回は、民法の賃貸借における「転貸借」について学習します。前回の「賃借権の譲渡」と同様、用語の意味と制度の概略から押さえてきましょう。それでは早速中身に入っていきましょう。
目次
- 転貸とは
- 転貸の制限
- 転貸の効果
- 転貸と解除
転貸とは
たとえば、甲が自己の有する不動産を乙に賃貸し、さらに乙がその賃借物を丙に賃貸した場合、もっと平たく言うと、借りた物を又貸しする場合を、「転貸」といいます。
前回学習した「賃借権の譲渡」も、「転貸」も、実際に不動産を使っているのは丙です。しかし、「賃借権の譲渡」は、甲乙間の賃貸借関係が、乙から丙への賃借権の譲渡によって、甲丙間の賃貸借関係になります。「転貸」は、甲乙間の賃貸借関係に加え、乙丙間の転貸借関係が生じます。
すなわち、もともとの賃借人乙が契約関係から離脱してしまうのが「賃借権の譲渡」で、乙が賃借人としてそのまま留まるのが「転貸」です。
「転貸」の場合、賃借人乙は、賃貸人甲との関係では「賃借人」と呼び、丙との関係では「転貸人」と呼びます。そして、丙のことを「転借人」と呼びます。
なお、甲乙間の賃貸借契約が終了すれば、乙丙間の転貸借契約も終了します。転貸借契約は、賃貸借契約を基礎としているからですね。
転貸の制限
１ 転貸の制限
転貸の場合も、賃借権譲渡と同様に、賃貸人甲と賃借人乙との間に信頼関係があるので、賃借権譲渡と同様の一定の制限があります。
すなわち、賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を転貸することができませんし、賃借人が、賃貸人の承諾を得ずに、賃借物を第三者に転貸して、第三者にその賃借物の使用または収益をさせたときは、信頼関係が破壊されたといえるので、賃貸人は、契約の解除をすることができる、とされています。
ただし、無断転貸でも、「背信的行為と認めるに足らない特段の事情」があるときは、賃貸人甲は、賃借人乙との契約を解除できません。
２ 借地上の建物賃貸
転貸に関連するのですが、甲が自己の所有する土地を乙に賃貸し、乙が甲から借りた土地上に自己所有の建物を建てて、その建物を丙に賃貸した場合、土地の又貸しにも、建物の又貸しにも該当しません。そもそも甲が貸しているのは土地であり、乙が貸しているのは建物であり、丙が建物を借りることによって甲の土地が影響を受けることはあまり考えられません。
そこで、この場合は転貸にあたらず、乙は建物の賃貸について甲の承諾を得る必要がありません。
転貸の効果
賃料の支払いに関してですが、「賃借権の譲渡」の場合、もともとの賃借人（譲渡人）は賃貸借関係から離脱していますので、賃貸人は、新賃借人（譲受人）に賃料を請求することになります。
これに対して、「転貸」の場合、賃借人（転貸人）は転借人に対して転貸借契約に基づき賃料を請求し、賃貸人は賃借人に対して賃貸借契約に基づき賃料を請求します。
もっとも、「賃借人が適法に（＝承諾を得て）賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負う」との規定から、賃貸人は、賃借人（転貸人）のみならず、転借人に対して、賃料支払を求めることもできます。賃貸人としては、転借人から直接賃料の支払いを受けた方が手っ取り早いし、間に入っている賃借人（転貸人）がもらった賃料を使ってしまうおそれもなく安心ですよね（もちろん、賃借料よりも転借料の方が高い場合において、賃貸人が本来賃借人からもらえるはずの金額より多めに転借人から支払ってもらったり、賃貸人が、賃借人からも転借人からも両方から賃料をもらったりすることはできません）。なお、「転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負う」のであって、権利を持つ（たとえば、転貸人に対してではなく、賃貸人に対して直接目的物の修繕を求めること等）わけではないので注意しましょう。
転貸と解除
賃貸人甲と賃借人乙との間の不動産賃貸借契約が、一定の理由で解除された場合、転借人丙は、自己の転借権を主張（対抗）することができるのでしょうか。実は、解除が合意解除か債務不履行解除かによって、結論が分かれてきます。以下、説明しましょう。
１ 転貸と合意解除
甲乙間の不動産賃貸借契約が合意解除された場合、丙は、自己の転借権を主張（対抗）することができるのでしょうか。
この点、もし、合意解除によって丙が対抗できないとしてしまうと、甲は、転貸借を承諾しておきながら、後から乙と共謀して、丙をいつでも自由にその不動産から追い出すことができてしまいます。
そこで、判例では、「賃貸人は、転借人に対して合意解除の効果を対抗することができず、転借人に対して、賃貸不動産の明渡しを請求することはできない」とされ、丙は追い出されなくて済む、という結論になります。
２ 転貸と債務不履行解除
では、甲乙間の不動産賃貸借契約が債務不履行により解除された場合はどうでしょうか。
この点、合意解除の場合と異なり、賃貸人甲は、賃借人乙の賃料不払い等により、賃貸借契約を解除しているのですから、何も悪くありません。
したがって、賃貸人甲は、転借人丙に対して、目的物の返還を請求することができ、これによって丙の転貸借は終了します。
…いかがでしたでしょうか。「転貸借」、特に「転貸借と合意解除」「転貸借と債務不履行解除」は頻出分野ですので、しっかりと内容を覚えるようにしてください。
仲井悟史
東京イーストエリアで約10年にわたりマンション管理担当者を経験しています。前職は資格試験予備校で長年にわたり宅建等の講師として教壇に立っていました。その経験を活かし、現在、社内講師も務めています。息子たちと野球をしたり観たりすることが最大の楽しみ。
保有資格：管理業務主任者・マンション管理士・マンション維持修繕技術者・宅地建物取引士
特技：中国語
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