宅建合格講座! 権利関係|「請負」を解くときのポイント

仲井悟史 仲井悟史

皆さんこんにちは。仲井です。今回は、民法の「請負」のポイントを説明します。出題回数は多くないですが、範囲が狭く、ポイントが絞りやすいといえます。では、早速中身に入りましょう。

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目次

  • 請負とは
  • 報酬の支払い時期
  • 請負人の担保責任
  • 注文者の解除

請負とは

請負は、当事者の一方がある仕事を完成することを約し、相手方がその仕事の結果に対してその報酬を支払うことを約することによって、その効力を生じます。

例えば、「家を建ててください」と頼む場合が典型例です。他にも、製品や製作物の作成を頼む場合も考えられます。

そして、仕事を注文する者を「注文者」、仕事を請け負った者を「請負人」といいます。

ここでは「結果に対してその報酬を支払う」という部分に注意してください。強い信頼関係から途中経過を重視する委任(再委任は条件が厳しい)と異なり、請負は、結果さえ出せば、下請で仕事を完成させてもかまいません。

報酬の支払い時期

このように、「結果に対してその報酬を支払う」(=報酬よりも、結果を出すのが先)ということから、原則として、「報酬は、仕事の目的物の引渡しと同時に、支払わなければならない」とされています。

つまり、原則として、報酬の支払いと、仕事の目的物の引渡しは、同時履行(=ひきかえ)の関係です。逆に、請負人は、仕事を完成させることが先なので、「報酬を支払うまでは、仕事を完成させないぞ」と主張できないのです。

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請負人の担保責任

1 内容

さて、完成した仕事に瑕疵(問題点)があった場合、注文者は何ができるでしょうか?この場合、注文者は、請負人に対し、請負人の担保責任(瑕疵修補請求、損害賠償請求、請負契約の解除)を追及することができます。以下、説明します。

まず、仕事の目的物に瑕疵があるときは、注文者は、請負人に対し、相当の期間を定めて、その瑕疵の修補を請求することができます。ただし、瑕疵が重要でない場合において、かつ、その修補に過分の費用を要するときは、瑕疵の修補を請求することができません。なお、「売主の担保責任」における「瑕疵担保責任」では、特約がない限り、瑕疵修補請求をすることができませんので、混同しないようにしましょう。

次に、注文者は、「瑕疵の修補に代えて」、損害賠償の請求をすることができます。または、「瑕疵の修補とともに」、損害賠償の請求をすることができます瑕疵修補と損害賠償は、どちらか片方を選んでもかまいませんし、両方とも請求してもかまわないのです。

さらに、仕事の目的物に瑕疵があり、そのために契約をした目的を達することができないときは、注文者は、契約の解除をすることができます。ただし、建物その他の土地の工作物については、この限りではありません。

土地の工作物は、建物のほか、橋、トンネル、電柱、看板から、プール、踏切まで、範囲が広いですが、試験対策上、目的を達成することができないときでも、「建物は、請負人の担保責任による契約の解除ができない」ということを押さえましょう(よく出題されます)。瑕疵の程度にかかわらず、完成した建物を解除により撤去してしまうと、社会経済上の損失が大きい(=とてももったいない)からです。

なお、以上の請負人の担保責任の規定は、仕事の目的物の瑕疵が注文者の供した材料の性質または注文者の与えた指図によって生じたときは、適用されません(ただし、請負人がその材料または指図が不適当であることを知りながら告げなかったときは、この限りではありません)。

2 存続期間

以上述べた請負人の担保責任(瑕疵の修補の請求、損害賠償の請求、契約の解除)は、仕事の目的物を引き渡した時から1年以内に(仕事の目的物の引渡しを要しない場合には、この期間は、仕事が終了した時から起算します)しなければならないのが原則です。

もっとも、建物その他の土地の工作物の請負人は、その工作物または地盤の瑕疵について、引渡しの後5年間その担保の責任を負います(ただし、この期間は、石造、土造、れんが造、コンクリート造、金属造その他これらに類する構造(頑丈なものというイメージ)の工作物については、10年とします)。

ただし、工作物がこれらの瑕疵によって滅失し、または損傷したときは、注文者は、その滅失または損傷の時から1年以内に、権利(瑕疵修補請求権、損害賠償請求権)を行使しなければなりません。

なお、上記の「引渡した時から1年」や、「引渡しの後5年間」という期間は、(一定の限度はありますが)契約で伸長できます。

3 特約について

請負人は、担保の責任(瑕疵修補、損害賠償、契約解除)を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることができません。知っているにもかかわらず、何も言わないで担保責任を免れる特約をするのは、ずるいからです。

この規定は、売主の担保責任にも似た規定があります。すなわち、売主は、担保の責任(瑕疵担保責任等)を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実等については、その責任を免れることができません。

4 住宅の品質確保の促進等に関する法律について

請負人の担保責任の問題を解く場合、問題文をよく読みましょう。「住宅」の新築における「住宅の構造耐力上主要な部分等」の瑕疵の場合、住宅の品質確保の促進等に関する法律が優先して適用されます(ただし、建物等に解除が認められない点は変わりません)。

逆に、住宅ではない倉庫等の瑕疵の場合は、住宅の品質確保の促進等に関する法律ではなく、民法で問題を解いていくことになります。

注文者の解除

請負人が仕事を完成しない間は、注文者は、いつでも損害を賠償して契約の解除をすることができます(仕事が完成していないので、建物等でも解除可能です)。注文者が不要になっているにもかかわらず、仕事を続けるのは無意味だからです。ただし、すでに支出した材料費等の費用は、返さなければなりません。

仕事を完成しない間」という部分と、「注文者は」という部分に注意しましょう。

…今日はこの辺にしておきましょう。「請負」の分野は、管理業務主任者試験でも出題されることがありますので、管理業務主任者試験も受験する方にとっては、ポイントを押さえておくと、よりメリットがあるといえます。

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仲井悟史

仲井悟史

あなぶきセザールサポート 東京東支店:仲井 悟史(なかい さとし)
東京イーストエリアで約10年にわたりマンション管理担当者を経験しています。前職は資格試験予備校で長年にわたり宅建等の講師として教壇に立っていました。その経験を活かし、現在、社内講師も務めています。息子たちと野球をしたり観たりすることが最大の楽しみ。
保有資格:管理業務主任者・マンション管理士・マンション維持修繕技術者・宅地建物取引士
特技:中国語
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