宅建合格講座!権利関係|「賃貸借の効力②~賃借権の譲渡」を解くときのポイント

仲井悟史 仲井悟史

こんにちは、仲井です。今回も民法の「賃貸借」です。今回は、「賃借権の譲渡」について学習します。また、これに関連して、「敷金」についても再度触れておきます。それでは早速中身に入っていきましょう。

 

目次

  • 賃借権の譲渡とは
  • 賃借権の譲渡の制限
  • 賃借権の譲渡と敷金

賃借権の譲渡とは

たとえば、甲が自己の有する不動産を乙に賃貸した場合において、賃借人乙が、自己の賃借権を、丙に譲り渡したとき、乙から丙に賃借人が交替します。これが「賃借権の譲渡」です。

この場合において、旧賃借人乙を賃借権の「譲渡人」、新賃借人丙を賃借権の「譲受人」と呼ぶこともあります。

賃借権の譲渡の制限

1 原則

もっとも、賃借権の譲渡は、原則として、好き勝手にできるわけではなく、一定の制限があります。

賃貸人甲としては、「この人ならトラブルを起こさないだろう」と信頼して大事な不動産を乙に貸しているのに、いきなり賃料を払わない人や、不動産を汚す人等に賃借人が交替しては、たまったものではありません。賃貸人にとって、誰が賃借人になるかは大事なことなのです。

そこで、民法では「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡すことができない」とされています。

そして、賃借人が、賃貸人の承諾を得ずに、その賃借権を第三者に譲り渡して、第三者に賃借物の使用または収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる、とされています。賃貸借契約は信頼関係を基礎としており、賃借権の無断譲渡の場合、信頼関係が破壊されたといえるので、賃貸人は、賃貸借契約の解除ができるということです。

細かいですが、ここでは、「使用または収益をさせたとき」という部分にも注意しましょう。賃借権譲渡の口約束だけでは契約を解除できず、実際に賃借人が使用・収益をして初めて、賃貸人は契約を解除できるのです。

2 例外

ただし、賃借権の無断譲渡があった場合でも、「背信的行為と認めるに足らない特段の事情がある」とき、すなわち、賃借権を家族や親戚に譲渡する場面や個人の賃借人から同じ個人の個人会社に賃借人が替わる場合等のように、信頼関係が破壊されたとまではいえないときには、賃貸人は、契約を解除できません。

無断譲渡の場合、「原則→解除可、例外→解除不可(背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるとき)」とイメージしましょう。

賃借権の譲渡と敷金

ここで、「敷金」とは何かを説明したうえで、以前学習した賃借権の譲渡と敷金の関係に再度触れておきましょう。

1 敷金とは

「敷金」とは、賃貸借契約の際に、賃料債務等を担保するために、賃貸人に支払われる金銭をいいます。

賃料をちゃんと払って、汚さずに目的物を使用しているような場合、敷金は返還されますが、敷金の返還は、賃貸借契約が終わった時になされるのではありません。目的物の明渡しが先で、その後に敷金を返還することになります。

もし、賃借人がまだ建物等を明け渡していないのに、敷金を返してしまったらどうでしょう?その後に明渡しがあった場合において、家具の裏に隠れていた傷が見つかったり、引越しの際に建物が傷付けられたとき、賃借人の引越先・連絡先が分からなければ、敷金で損害分を精算できないことになってしまいます。また、敷金の金額よりも不動産の価額のほうがはるかに高いので、「敷金返還が先だ。敷金を返すまでは、不動産を明け渡さないぞ」と主張するのは公平性を欠きます。

以上より、敷金の返還は、目的物の明渡しの後なのです(敷金の返還と賃貸借契約の目的物の明渡しは、ひきかえ=同時履行の関係に立ちません)。

2 賃借人の交替と敷金

では、賃借権の譲渡により、賃借人が交替した場合、賃貸人のもとにある敷金はどうなるのでしょうか。敷金は、新賃借人に承継されるのでしょうか。

もし、敷金が承継されるとすると、旧賃借人は敷金を返してもらえず、もともと自分が支払ったお金なのに、他人(新賃借人)の債務を担保することになってしまいます。

そこで、賃借人が交替した場合、敷金は新賃借人に承継されません。すなわち、賃貸人は、いったん敷金を旧賃借人に返して、新賃借人からあらたに敷金を差し入れてもらうことになります。

賃貸人としては、「新賃借人が敷金を払ってくれなかったらどうしよう…」と思うかもしれません。しかし、前述のように、賃借権の譲渡により賃借人が交替する場合は、賃貸人の承諾が必要だったはずです。であれば、賃貸人は、新賃借人に関して不安があれば、最初から賃借権譲渡の承諾をしなければよいのです。

以上、賃借人が交替した場合、敷金は新賃借人に承継されないという結論を押さえましょう。

…いかがでしたでしょうか?次回は、賃借物の「転貸借」を学習します。覚えることが多いですが、頻出分野ですので、しっかりとマスターしましょう。

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仲井悟史

仲井悟史

あなぶきハウジングサービス 東京東支店:仲井 悟史(なかい さとし)
東京イーストエリアで約10年にわたりマンション管理担当者を経験しています。前職は資格試験予備校で長年にわたり宅建等の講師として教壇に立っていました。その経験を活かし、現在、社内講師も務めています。息子たちと野球をしたり観たりすることが最大の楽しみ。
保有資格:管理業務主任者・マンション管理士・マンション維持修繕技術者・宅地建物取引士
特技:中国語
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