あなぶきセザールサポートの生山です。
前回は重要事項説明の中で知っておきたいポイント、「登記簿に記載された事項」についてお話しました。重要事項説明書と登記簿をしっかり確認して、売主と登記名義人は異なっていないか、甲区欄の所有権に係る権利に関する事項が「有」になっていないか、乙区欄に抵当権があれば、きちんと抵当権が抹消されるかどうかを確認しておくことが大事ですよ！というお話でした。段々、専門用語や分かりにくい表現が出てきてますが、今回も引続き重要事項説明で説明される内容とそのポイントを、できるだけ分かりやすくご紹介していきますね。
目次
- 都市計画法に基づく制限の概要
- 建築基準法に基づく制限
- その他法令に基づく制限
- 敷地と道路との関係
- 私道負担等に関する事項
- 飲用水・ガス・電気の供給施設及び排水施設の整備状況
- 宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状・構造等(未完成物件等の場合）
都市計画法に基づく制限の概要
マンションが許可なくどんどん建てられていくと、計画的な街づくりができなくなってしまいますよね。そのため、その区域に建物を建てられるかどうかを制限しているのが都市計画法です。購入するマンションがどの区域にあるのか、その区域にはどういう制限があるのか、ということを知っておきましょう。
建築基準法に基づく制限
ここでは用途地域名や建ぺい率、容積率、建物の高さ制限、その他制限があればその内容が記載されています。
用途地域
用途地域によって、その地域にどんな種類の建物を建築することができるのかが決まっています。（ちなみに用途地域というのは１２種類に分かれています）例えば「第一種低層住居専用地域」という用途地域には、高層マンションを建てることはできません。「商業地域」という用途地域にはパチンコ店を建てることもできます。自分のマンションはどの用途地域で、どういう制限があるのかを知っておきましょう。
建蔽率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。（漢字で書くと建蔽率、読めても書けない漢字ですよね…）
建ぺい率＝建築面積÷敷地面積
一戸建てでもマンションでも、建ぺい率の制限内でしか建物を建てることはできません。
容積率
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことです。
容積率＝延床面積÷敷地面積
建築面積と延床面積
建築面積とは建物を真上からみたときの建物部分の面積（水平投影面積）で、通常は１階部分の面積です。延床面積は建物の各階の床面積を全て足した面積のことです。
その他
他に建築基準法による制限では次のようなものがあります。
・防火地域と準防火地域
・建物の高さの制限（道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制など）
・建築協定
その他法令に基づく制限
ここでは都市計画法、建築基準法以外の各種法令による制限のうち、売買の対象となる物件に適用されるものがあった場合にその内容が記載されています。
（古都保存法、都市緑地法、景観法、土地区画整理法、農地法、都市公園法、河川法、海岸法、航空法、土壌汚染対策法など）
内容によっては厳しい制限を受けるものもあるので、ここに該当項目があれば、どういった内容なのかしっかりと把握しておきましょう。
敷地と道路との関係
建物の敷地は、原則、建築基準法で定められた道路に２ｍ以上接していなければ建物の建築をすることができません。道路の種類・幅員・接道の長さ等をチェックしておきましょう。
私道負担等に関する事項
私道負担の有無について記載されています。一戸建ての購入時には重要なポイントですが、分譲マンションでは私道の有無が大きな問題になることは、ほとんどありません。
飲用水・ガス・電気の供給施設及び排水施設の整備状況
ここではいわゆるライフラインの整備状況に関することが記載されています。
ガス会社（ガスの種類）、電気会社の確認に加えて排水が公共下水なのか、浄化槽なのかといったところを確認しておきましょう。浄化槽のあるマンションでも、下水に切り替える予定があるところもあります。
宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状・構造等(未完成物件等の場合）
未完成物件（新築）の場合には説明されますが、中古マンションは未完成物件に該当しません。（当たり前ですけどね…）
今回のポイントは、「自分の購入する物件が法律上どういう制限を受けているかを知っておく！」ということです。自分の住んでいるマンションの建蔽率や容積率を知っている人はあまりいないかも知れませんが、購入前に『用途地域』ぐらいは知っておいた方がいいかもしれませんね。（自分の住む地域にはどんな種類の建物が建てられるのか、建てられないのか、が分かりますので）
次回も引続き重要事項説明で説明される内容とそのポイントをご紹介していきます。
生山 亨
分譲マンションの管理担当(フロント)を経て賃貸仲介・賃貸管理・売買仲介・総務業務を経験。長年やってきた賃貸業務、中でも特に空室の改善、対策は得意分野です。現在は、あなぶきスペースシェアにおいて宿泊事業・マンスリー事業を行っています。
保有資格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・管理業務主任者
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