マンション管理組合役員必見!分譲マンション収益事業に関する3つの基礎知識

北林真一 北林真一

こんにちは。

分譲マンションの管理組合で、携帯電話基地局の設置駐車場の外部貸し出し、塔屋看板広告等で得た収入に対し、税務申告漏れを指摘されるケースが多くなっています。

今回はもう一度、マンション管理組合の収益に関する税務申告について考えてみましょう。

 

マンション管理組合のお財布事情

マンション管理組合の『管理費会計』の収入に関しては、「管理費」、「自転車・バイク置場使用料」、「駐車場使用料」、「専用庭使用料」、「バルコニー使用料」、「その他使用料」等がありますが、建物の老朽化でかさむ費用や、利用者の減少にともなう駐車場使用料の収入減、消費税の増税対応として、新たな収入源が欲しいところです。管理組合の財政が厳しくなれば、”管理費の値上げ”か、”新たな収益源の確保”が必要となってきます。(※支出の削減について別の機会で述べますね。)
当社が管理しているA分譲マンションでは、6年前から共用部分の屋上をアンテナ基地局として携帯電話会社に賃貸し、年間100万円の収入を受け取り、また、B分譲マンションでは、最近駐車場の空きが増えて外部貸しを検討していました。
家計や管理組合の財布であっても、「入るを量りて出ずるを制す」が基本です。つまり、入ってくるもの(収入)を勘案して、出ていくもの(支出)を決めることが大切なポイントです。

マンション管理組合の主な収益事業の事例

国税庁が平成25年、「基地局設置による収入は、法人税法の収益事業にあたり、課税対象となる」とする判断をしました。この判断がきっかけで、申告漏れを指摘される管理組合が一気に増えたようです。課税を指摘されるケースとして増えているのが、駐車場の外部貸し出しと携帯電話基地局設置収入です。今後、収益事業となりうる事例をまとめましたので、参考にしてください。

収益事業の区分 事業内容
物品貸付業 カーシェアリング、自転車のレンタル
物品販売業 自動販売機の収入
不動産貸付業 携帯基地局・広告看板・電柱の設置
製造業 太陽光・風力発電による売電
席貸業 共用施設の利用料
旅館業 ゲストルームの宿泊料
遊戯所業 フィットネスルーム・プールなどの使用料
駐車場業 駐車場の利用料

※共用施設は、外部利用者がいる場合に課税対象となります。

管理費会計の収入の部で資源ゴミの回収奨励金やマンション内のフリーマーケットの収入は、収益事業に当たりませんので課税されません。

マンション管理組合の税務申告

管理組合の収入はすべて非課税で申告の必要がないと誤解していませんか⁉

分譲マンションの管理組合は一般的に、法人格のない任意組合で、法人税法上の扱いは学校のPTAや学術団体と同じとされています。区分所有者から徴収する管理費・修繕積立金や住民が使う駐車・駐輪場などの使用料は、非課税で税務申告する必要はありません。

しかし、マンションの屋上に設置された携帯電話会社の基地局設置や駐車場の外部貸し出しによる収入は課税対象となります。
収益事業は、法人税法上で想定される34種類の事業に該当するもので、継続して事業場を設けて営まれるものが対象となります。マンションの管理組合の場合、「企業の広告看板の設置」、「自動販売機の収入」、「太陽光発電による売電」、「住民以外へ駐車場や会議室・宿泊施設の貸し出し」なども課税の対象となります。
携帯電話基地局設置による賃貸収入について、利益にかかる法人税や法人住民税など5年間で約70万円の申告漏れを税務署から指摘された例があります。
これまで無申告だったものが収益事業と判断されると、本来収めるべき税金に加え、場合によっては無申告加算税(5~20%)などが課せられることもあります。過去5年分を遡ったものを一度に支払わなければならないこともありますので注意が必要ですね。

まとめ

収益事業に当たるかどうか、微妙なものもあると思いますが、心当たりのある管理組合役員の方は、税理士などの専門家にご相談ください。「税金のことは難しくてわからない」とよく聞かれる言葉です。実際に税金の仕組みは難しく、多くの人にとってなじみの薄いものだと思います。税務申告を税理士さん依頼する場合は、管理会社が手続きのサポートをしますのでご相談くださいね。

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北林真一

北林真一

あなぶきハウジングサービス 北林 真一(きたばやし しんいち)
大学卒業後、一貫して不動産業界に従事してきました。
皆さまの大事なお住まい(マンション)のことは私にお任せください。
【得意分野】・合意形成の進め方 ・大規模修繕工事
【モットー】謙虚であれ、誠実であれ
【特技】日本酒と音楽(邦楽除く)は少しだけ詳しいです。
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