管理業務主任者合格講座! 民法|「共有」を解くときのポイント

仲井悟史 仲井悟史

皆さんこんにちは。仲井です。今回は、民法の「共有」です。「共有」の分野自体は、出題は多くないですが、「建物区分所有法」の基礎となる大事な分野ですので、しっかりとポイントを押さえましょう(あわせて、建物区分所有法の規定も確認します)。では、早速中身に入りましょう。

共有・共有持分とは

たとえば、ある家を3人で買った場合、その家は買った3人のものですが、1人で所有している場合と違って、一定の制限を受けます。

このように、物を「共に」「有している」ことを「共有」といいます。本来、所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益および処分をする権利を有しますが、共有の場合、各共有者は、「持分」を有しており、一定の制限を受けます。

1 共有持分の割合の推定

家を3人で買った場合において、「持分」は、「Aさん2分の1、Bさん3分の1、Cさん6分の1」のように、あらかじめ決めているのが通常でしょうが、もし、持分の割合を決めていない場合、争いを避けるため、民法は、「各共有者の持分は、相等しいものと推定する」と規定しています。

さて、建物区分所有法では、どのように規定されているでしょうか。

建物区分所有法では、「各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による」「床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による」「規約で別段の定めをすることを妨げない」と規定されています。各共有者の持分が規約で定められていないからといって、相等しいものと推定されるわけではないのです。

2 共有物の使用

そして、各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができます

つまり、家を3人で買った場合、その3人は、家を分けて使うのではなく、家全体は使うことができますが、持分に応じて、使える期間が制限されたりするのです。

では、建物区分所有法では、どのようになっているのでしょうか。

建物区分所有法では、「各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる」となっており、「持分に応じた使用」とはされていませんので、注意しましょう。

共有物の変更・管理等

1 共有物の変更

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができません。この規定はよく出題されています。

たとえば、共有物である建物を売ったり、抵当権を設定したり、増築や改築をする場合、その行為は重要なことなので、他の共有者全員の同意を得なければなりません。

これに対して、「共有物全体」を売却等するのではなく、「自己の持分のみ」を売却等することは、単独でおこなうことができます。持分は、割合的制限があるものの、自己の権利なのですから、他の共有者の同意は不要なのです。

2 その他の共有物の管理

共有物の管理に関する事項は、前述の変更行為(共有物全体の売却等)を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決します

ただし、保存行為は、各共有者がすることができます

これらの規定もよく出題されています。

すなわち、保存行為は各共有者が単独でできますが、共有物の変更行為は共有者全員の賛成が必要であり、また、変更行為・保存行為以外の管理行為は過半数の賛成が必要であるということです。

たとえば、変更行為・保存行為以外の管理行為である共有物の賃貸借契約の解除は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決します(なお、前回学習した「解除不可分」が適用されます)。ですから、共有者Aの持分が5分の3で、Bの持分が5分の1、Cの持分が5分の1の場合、C一人(持分5分の1)で賃貸借契約を解除することはできませんが、A一人(持分5分の3)で賃貸借契約を解除すると決めることはできるのです。「人数の過半数ではなく、持分の過半数である」ことと、「2分の1以上ではなく、過半数であること(=2分の1ちょうどは含まない)」に注意してください。

これに対し、保存行為、すなわち、雨漏れした家を補修したり、家の不法占拠者を追い出したりする等、マイナスになったものをゼロに戻して現状を維持する行為は、共有者みんなにとって役に立つ行為なので、各共有者が単独でおこなうことができます(もっとも、不法占拠者を追い出す行為自体は、単独でおこなうことができますが、不法占拠による損害賠償は、各々の持分の限度でしか請求することができないことに注意してください)。

3 共有物に関する負担

各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負います。

そして、共有者が1年以内にこの義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができます。

なお、建物区分所有法でも、「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する」と規定されています。

4 その他(共有者の変更)

少し細かいですが、共有物についての債権と特定承継、持分の放棄および共有者の死亡にも触れておきましょう。

まず、共有者の一人が共有物について他の共有者に対して有する債権は、その特定承継人(持分の買主等)に対しても行使することができます(共有物についての債権と特定承継)。

また、共有者の一人が、その持分を放棄したとき、または、死亡して相続人・特別縁故者(内縁関係や、師匠の面倒を見た弟子等)がないときは、その持分は、他の共有者に帰属します(持分の放棄および共有者の死亡)。箱の中の3個の伸び縮みする風船(またはゴムまり)のうち、1つが割れて、箱の中に風船(またはゴムまり)が2つになった、というイメージです。持分の放棄や共有者の死亡が起こったとき、他の共有者がその持分を管理した方が、最も円滑な管理ができるので、「その持分は、他の共有者に帰属する」とされているのです。

なお、建物区分所有法では、敷地利用権の共有等の場合、「その持分は、他の共有者に帰属する」という規定は適用されません。すなわち、マンションのある部屋の所有者(単独)が死亡して、相続人がいない場合、その部屋の所有権は、特別縁故者がいなければ国庫に帰属することになります。この場合、敷地利用権についても、民法の規定と同じように考えてしまうと、当該敷地利用権の持分が他の部屋の所有者に帰属することになってしまい、部屋の所有権と敷地利用権の帰属が分離してしまいます。そこで、建物区分所有法では、敷地利用権の共有等の場合、「その持分は、他の共有者に帰属する」という規定が適用されないことになっているのです。

共有物の分割

共有物の分割は、細かいですが、たまに出題されますので、ポイントを押さえておきましょう。

1 共有物の分割請求

各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができますただし、5年を超えない(5年ちょうどを含む)期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げません。そして、この分割をしない契約は、更新することができます(ただし、その期間も、更新の時から5年を超えることができません)。

「共有は、紛争の母」というような格言(?)があるようですが、民法は、トラブルになりがちな共有をあまり望ましくない状態と考えているため、共有物の分割ができるのを原則としているのです。

2 裁判による共有物の分割

共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができます。この場合において、共有物の現物を分割することができないとき、または、分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができます。共有物そのものを分割する方法だけでなく、共有物を売った金銭を分ける方法もあるとイメージしておきましょう(一定の条件のもと、共有者の中の1人にその物を所有させて、他の共有者に金銭等を分ける方法も認められます)。

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仲井悟史

仲井悟史

あなぶきセザールサポート 東京東支店:仲井 悟史(なかい さとし)
東京イーストエリアで約10年にわたりマンション管理担当者を経験しています。前職は資格試験予備校で長年にわたり宅建等の講師として教壇に立っていました。その経験を活かし、現在、社内講師も務めています。息子たちと野球をしたり観たりすることが最大の楽しみ。
保有資格:管理業務主任者・マンション管理士・マンション維持修繕技術者・宅地建物取引士
特技:中国語
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