管理業務主任者合格講座! 宅建業法|「重要事項説明」を解くときのポイント

仲井悟史 仲井悟史

こんにちは、仲井です。今回も近年の改正点を含む分野を説明します。出題は少ないですが、「重要事項説明書面(35条書面)」のポイントを、「37条書面」と比較しながら説明します。

では、中身に入っていきましょう。

説明・交付等の相違点・共通点

重要事項説明や重要事項説明書面は、これから物件を手に入れようとする人(買主や借主等)に対し、契約前に判断材料を提供するためのものです。

これに対して、37条書面は、売買や交換等の契約後、当事者間のトラブルを防止するために交付されるものです。

では、これらの相違点や共通点を見ていきましょう。

1 重要事項説明(重要事項説明書面)の場合

重要事項説明の相手方は、物件を手に入れようとする人(買主や借主等)です。

そして、宅地建物取引士により、重要事項説明書面を交付して説明をすることが必要であり、その際は、相手からの請求がなくても宅地建物取引士証を提示しなければなりません。

もっとも、相手方である買主・借主等が宅建業者である場合、原則として(一定の例外がある)、重要事項の説明が不要です(重要事項説明書面の交付は必要です)。ここは改正点ですので、しっかりと押さえましょう。

逆に、相手方である買主・借主等が宅建業者でない場合は、従来通り、重要事項の説明も、重要事項説明書面の交付も必要です。

2 37条書面の場合

37条書面の交付の相手方は、契約の当事者です。

また、書面を交付する際に、説明をすることは不要ですし、宅地建物取引士が交付する必要もありません

3 共通点

もっとも、重要事項説明(重要事項説明書面)・37条書面の交付等について、共通点もあります。

まず、これらの書面には宅地建物取引士による記名押印が必要です。専任の宅地建物取引士である必要はありません(「専任」とは、ずっと事務所にいなければいけないという意味ではなく、「常勤」くらいに考えておきましょう)。

なお、媒介契約書面は、宅地建物取引士による記名押印である必要はないので、あわせて押さえておきましょう。

また、重要事項説明(重要事項説明書面の交付)・37条書面の交付について、場所に制限がありません。説明や交付の場所が事務所内である必要はないのです。

4 まとめ

以上のように、重要事項説明(重要事項説明書面交付)および37条書面交付は、制度の趣旨が異なる上に、契約前にする制度なのか契約後にする制度なのかという根本的な違いもあります。そのため、それぞれ共通点もありますが、説明・交付の相手方や、説明の要否等につき違いも生じてくるのです。

各書面の記載内容の相違点

重要事項説明書面・37条書面の記載内容の相違点は、以下の通りです。

代金・交換差金・借賃(以下、「代金等」といいます)の額や支払時期・方法、物件の引渡時期移転登記の申請時期(貸借除く)は、重要事項説明書面に記載しますが、37条書面には記載しません(これらは、契約後に決まることだから、と私はイメージしていました)。

ですから、「引渡しの時期がハッキリしていないので、重要事項説明書面に記載しなかった」場合は、宅建業法に違反しないのです。

また、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めの内容、租税その他公課負担に関する定めの内容(貸借除く)、瑕疵担保責任についての定めの内容(貸借除く)も、重要事項説明書面に記載しますが、37条書面には記載しません。

さらに、宅地建物の上に存する登記された権利の種類・内容等、貸借の場合の契約期間・更新に関する事項、区分所有建物の場合の管理受託者の氏名・住所等は、重要事項説明書面に記載しますが、37条書面には記載しません。

なお、瑕疵担保責任の履行に関する保証保険契約締結その他の措置については(貸借除く)、重要事項説明書面にも37条書面にも記載します。

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仲井悟史

仲井悟史

あなぶきセザールサポート 東京東支店:仲井 悟史(なかい さとし)
東京イーストエリアで約10年にわたりマンション管理担当者を経験しています。前職は資格試験予備校で長年にわたり宅建等の講師として教壇に立っていました。その経験を活かし、現在、社内講師も務めています。息子たちと野球をしたり観たりすることが最大の楽しみ。
保有資格:管理業務主任者・マンション管理士・マンション維持修繕技術者・宅地建物取引士
特技:中国語
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