宅建合格講座! 権利関係|「抵当権①~物上代位」を解くときのポイント

仲井悟史 仲井悟史

皆さんこんにちは、仲井です。今回から、「抵当権」を説明致します。抵当権の分野は、範囲が広く、難しい知識もありますが、出題頻度が高いですので、ぜひ頑張ってマスターしていただきたいです。では、早速、中身に入っていきましょう。

教えて仲井先生!olネクタイあり

目次

  • 抵当権とは
  • 物上代位

抵当権とは

民法では、抵当権について、「抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する」と規定しています。

まずは、抵当権とはどのような権利なのか、特徴を把握しましょう。

1 用語の説明等

たとえば、Aが、Bに対して、金銭債権を有している場合において、債権の回収を確実にするため、Bの不動産に抵当権を付けることがあります。これによって、Aは、いざとなったら、抵当権を実行し、Bの不動産を競売にかけることができます。そして、競売によって得られた代金から、Aは、抵当権を付けていない一般債権者に優先して、債権の弁済を受けることができるのです。

Aのように抵当権を持っている人を「抵当権者」といいます。また、Bのように自己の不動産に抵当権を設定した人を「抵当権設定者」といいます(抵当権の設定を受けるのがAで、抵当権を設定するのがBです)。さらに、抵当権者AがBに対して有している債権(抵当権によって担保される債権)を、「被担保債権」といいます。

なお、債務者以外の第三者が抵当権を設定することも可能です。たとえば、Bが借金をしたいが、不動産等の担保を持っていない場合、Cが自己の土地に抵当権を設定することができるのです。このようなCを、「物上保証人」といいます。

債務者と抵当権設定者は、必ずしも一致するわけではないのです。

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2 抵当権の内容(占有の移転等)

この抵当権は、実社会でよく使われています。なぜなら、不動産質権と違い、目的物である不動産を抵当権者に渡さなくてもよいからです。抵当権設定者は、そのまま当該不動産を使用し続けることができます(マイホームのローンをイメージしましょう)。そして、抵当権者は、目的物の交換価値を把握しているのです(平たく言うと「いざとなったらいくらで売れるぞ」という期待です)。このような交換価値を損ねない限り、抵当権設定者は、目的物を自由に使用できるのです(もちろん、価値を下げるような行為等があった場合、抵当権者は、妨害排除の請求をすることができる場合があります)。

さらに、抵当権設定者は、目的物である不動産を貸してもかまいませんし(収益を得て債務の弁済にあてることができます)、売却等の処分をすることもできます。抵当権者の承諾や同意は不要です。

物上代位

以上のような抵当権には、「物上代位性」という性質があります。すなわち、抵当権は、その目的物の売却、賃貸、滅失または損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができます。以下、説明しましょう。

1 売却の場合

前述のように、抵当権設定者は、抵当権の目的物である不動産を売却することができます。このとき、抵当権に登記があれば、抵当権はその不動産に及び続けますが、そうでない場合、抵当権者は「その不動産にはすでに抵当権が付いている」と主張できず、その結果、不動産の買主は、抵当権の付いていないきれいな土地を取得し、抵当権者は、その不動産を競売にかけることができなくなってしまいます。

もっとも、不動産の売買による売買代金は、いわば、その不動産の「生まれ変わり」といえます(言い換えると、「交換価値が実現している」といえます)。そして、抵当権者は、その「生まれ変わり」に対して抵当権を行使できます。これを「物上代位」といいます。

このように、抵当権には「物上代位性」があるため、抵当権者にとっては、目的物が売却されても不都合はないのです。

2 賃貸の場合

同様に、抵当権設定者が、抵当権の目的物である不動産を賃貸した場合、不動産の賃貸による賃料は、いわば、その不動産が「徐々に生まれ変わった」といえます(「交換価値がなし崩し的に実現している」と言われることもあります)。そこで、抵当権者は、その賃料に対して抵当権を行使して、債権の回収を図ることができるのです。

なお、賃借権の登記よりも抵当権の登記が先だった場合、抵当権の実行により、賃借人は追い出されてしまいます。ただし、建物の賃貸借の場合は、一定の条件のもと、建物の明渡し猶予期間が与えられます(すぐに追い出されてしまうような建物だと誰も借りないので、一定の猶予期間が与えられているのです)。

3 滅失等の場合

抵当権の目的物である不動産が滅失等した場合、保険会社から保険金が支払われることがあります。あるいは、放火等の場合、加害者に対して損害賠償金を請求できるときがあります。これらの場合、目的物が滅失等している以上、抵当権者は、その目的物に対して抵当権を行使することはできませんが、保険金請求権や損害賠償請求権は、やはり、その滅失等した目的物の「生まれ変わり」といえます。そこで、抵当権者は、それらに対しても抵当権を行使することができます。

4 差押え

以上が「物上代位」ですが、抵当権者が「不動産の生まれ変わり」である金銭等を手に入れるためには、1つ条件があります。抵当権者は、金銭等が債務者等に支払われる前に、「差押え」をしなければなりません。抵当権者は、「金銭等を債務者等に払わずに、私に払ってください」とストップをかけなければならないのです。

たとえば、問題文で「債務者が金銭を受領した場合、抵当権者は、債務者の受領した金銭に対して物上代位をすることができる」となっていたら、それは「誤り」ということになります。債務者等に金銭等が支払われてしまったらもう遅いのです。

…今日はこれぐらいにしておきましょう。次回も抵当権を学習します。具体的には、抵当権の目的物や抵当権の及ぶ範囲などを学習します。期待してください!

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仲井悟史

仲井悟史

あなぶきハウジングサービス 東京東支店:仲井 悟史(なかい さとし)
東京イーストエリアで約10年にわたりマンション管理担当者を経験しています。前職は資格試験予備校で長年にわたり宅建等の講師として教壇に立っていました。その経験を活かし、現在、社内講師も務めています。息子たちと野球をしたり観たりすることが最大の楽しみ。
保有資格:管理業務主任者・マンション管理士・マンション維持修繕技術者・宅地建物取引士
特技:中国語
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