空き家から駐車場に転用する際に考えるべき3つのこと!

坂本永勝 坂本永勝

こんにちは。あなぶきハウジングサービス、パーキング事業部の坂本です。
前回投稿させていだいた時よりもまた一段と気温が下がり、随分と冬らしくなってきました。休みの日は部屋にこもってしまいがちなのですが、今年は例年よりも暖冬だと言われていますので、私もこの冬はアグレッシブに行動していきたいと思います。
また、インフルエンザが流行ってくる時期となりましたので、皆様も予防接種をしていただき、予防をしっかりして、この冬を乗り越えましょう。
さて、今回は土地の所有者様向けに空き家から駐車場に転用する際に考えるべきことをご紹介致します。
以前、投稿させていただいた「土地所有者必見!~駐車場の運営種類と方法~」と合わせてご覧いただくと駐車場運営の概要が把握できるのではないかと思っております。https://anabuki-m.jp/parking/25648/
是非、参考にしてみて下さい。

 

①駐車場に適した土地か考えよう!(立地や面積)

 

まず考えなければならないことは、検討している土地が駐車場に適している土地かということです。好立地な土地であれば駐車場に適していると誰もが分かりますが、中心部から少し離れた郊外の土地の判断はとても難しくなります。また、土地面積も関係しており、何台駐車場が確保できるかで収益も随分と変わってきます。
いずれにせよ、駐車場運営会社や近くの不動産屋さんに相談されるのが得策だといえます。
自分の考えていた収益と専門家に相談した収益が随分と異なっていたなんてこともよくあることです・・・。
また、場所によっては駐車場を運営するより、コンテナボックスやコンビニ等に定期借地契約で貸し出しする方が収益が上がる場合もありますので、その点も注意するべき点になります。
ただ、最初にかかる初期投資を比べると、駐車場運営は比較的安価に抑えることができ、辞める場合も他の用途より簡単に辞めることができるので、始めやすいというメリットがあります。もちろんデメリットもありますが・・・。
以上のような点を踏まえながら、不動産会社等の専門家に相談して駐車場に適した土地かどうか判断することが1番適切だということがいます。

 

②駐車場にすると固定資産税が上がるってホント?

次に、駐車場に転用する際に考えておきたいのは、経費の部分です。その中で大きなウエイトをしめるのが固定資産税になります。
他にかかる経費として、解体費やアスファルト舗装費等の経費もありますが、固定資産税は前者と異なり、その土地を所有している限り毎年必ず支払わなければならないものになります。逆に解体費や舗装費は償却が終われば支払い終了となります。その点を鑑み、固定資産税が1番大きなウエイトをしめる経費となります。
固定資産税とは、毎年1月1日に「土地」や「家屋」(固定資産)を所有している人に対して、市町村が課税するものです。
その固定資産税ですが、空き家から駐車場に転用すると支払う額が増えてしまいます。
いくらかというのは、一概には言えませんが、3倍もしくは6倍になってしまうといわれています。
その理由は、住宅用地には減税の【特別措置】があり、建物が建っている場合はその措置が適用され、更地になると適用されなくなるからです。

固定資産税の計算方法は、所有している固定資産の評価を行い、評価額に対して課税標準額が決まります。(このことを算定といいます。)

算定された課税標準額に標準税率の1.4%をかけたものが固定資産税となります。

固定資産税及び特別措置の計算式は以下のようになります。

【固定資産税の計算式】

○課税標準額×標準税率=固定資産税

【特別措置】

○住宅1戸当たり200㎡以下の場合、課税標準は6分の1

○住宅1戸当たり200㎡以上の場合、課税標準は3分の1

つまり、建物が建っていれば、課税標準額が、6分の1又は3分の1になるということです。更地だとそのままの計算式になってしまいます。

以上のことから、空き家から駐車場にすると固定資産税が上がってしまうといえるのです。

 

③年間収支を考えてみよう!

前提条件として・・・

・200㎡の土地
・台数は10台
・コインパーキングは、所有者自ら運営した場合の収入とする
・コインパーキング賃料収入は、月額30万円(1台当たり月/3万円)
・月極収入は、月額20万円(1台1.5万円で募集)
・土地の課税標準額は、2,000万円
・賃料収入に伴う、税金(所得税)等は一切考慮しないものとする

1.コインパーキング編

まずは、コインパーキングを自分で運営した場合の年間収支を考えてみましょう。

かかる経費として、建物解体費用・アスファルト舗装費・機器代金・機器工事代金・月々の管理委託料・機器メンテナンス費・固定資産税があげられます。

○年間収入

30万円×12ヶ月=360万円

○建物解体費・アスファルト舗装費・機器設置代金・工事代金=600万円

※10年の償却と考えて年間60万円

○管理委託料

月々5万円×12ヶ月=年間60万円(月々1台/5千円で計算)

○固定資産税

2,000万円×1.4%=年間28万円

○機器メンテナンス費用

月額5万円×12ヶ月=年間60万円

よって、収入360万円-経費60万円-60万円-28万円-60万円=152万円

この場合、152万円が年間収益となります。

2、月極駐車場編

次に月極駐車場にした場合の年間収支を考えてみましょう。

かかる経費として、建物解体費・アスファルト舗装・月々の管理委託料・固定資産税などがあげられます。

○年間収入

15万円×12ヶ月=180万円

○建物解体費・アスファルト舗装費=300万円
※10年償却と考えて年間30万円

○管理委託料

月々2万円×12ヶ月=24万円

○固定資産税=年間28万円

よって、収入180万円-30万円-24万円-28万円=98万円

この場合、年間収支は98万円となります。

両者を比べた場合、今回のケースであれば、コインパーキングにした方が年間収益は大きいということになります

 

まとめ

これまで駐車場に転用する際に考えるべきことを述べさせていだきましたが、駐車場だけでなく、マンションや貸地等さまざまな土地活用の方法が存在します。ひとつだけ気をつけていただきたいことは、どの土地活用にもメリットがあれば必ずデメリットも存在するということです。
大きな見返りを求める方であれば賃貸マンション等を建設し、収益を得る方法が良いと思いますし、リスクを避けたい方であれば、駐車場や貸地として土地活用を行うのが良いと思います。
空き家を所有の方や相続された方は、選択肢の一つとして是非とも駐車場を検討されてみてはいかがでしょうか。
お困りの際は、是非当社へお声かけいただければ、最適なご提案をさせていただきます!!

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坂本永勝

坂本永勝

あなぶきハウジングサービス 坂本 永勝(さかもと えいしょう)
出身は香川県の小豆島で、自然が豊かな所です。
大学を卒業後、あなぶきハウジングサービスに入社しました。
現在は、パーキング事業部に所属し、中国地方で時間貸し駐車場の運営・管理に従事しています。
地域に密着し、綺麗で使いやすい駐車場を心がけて、日々業務に励んでいます。

保有資格:宅地建物取引士 管理業務主任者 第一種衛生管理者 住宅ローンアドバイザー
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