こんにちは。西日本不動産事業部の長谷川です。
2022年も終盤となり、年末に向けて年内にやっておきたいこと・終わらせたいことや、ご家族でのいろいろな計画を立てられる方も多い時期となってきましたね。
さて今回は不動産などの資産の売却を考えられる方も多くなってくる時期ですので、家の売却を検討される際に、多くご質問いただくことについてお伝えできればと思います。
不動産売却時の流れとは
はじめに、お持ちの不動産を売却する際の動きについてですが、一般的に次のような流れで行います
1. 売却査定・相談
2. 売り出し・広告
3. 売買契約
4. 決済・引き渡し
売却相談では、不動産会社から売出価格に関する提案（査定）を受けることが多いと思います。査定額は市場の動向や事例を鑑みて算出されることが多いですが、実際の提案の内容は各不動産会社によって当然異なります。また、査定額だけではなく大切な不動産の売却を任せることのできる信頼関係を築けるか、しっかりと買主をつけてくれる売却力があるかなども選ぶうえで重要なポイントです。
詳しい流れは以下の記事でご紹介しております。
マンションについて記載しておりますが、居住用物件の売買の流れとしては戸建てでも同じですので、ぜひ参考にして下さい。
売り出す際のタイミング
売却活動を開始する時期の選び方（季節的なもの）
実際に家を売却しようと考えられる背景には、様々な理由があってご検討されていると思います。
ご自身が現在時点で住んでいる家の売却を検討されている場合は、転勤やお子様の学期等の年度に合わせて売却したいと考える方も多いでしょう。
ただし、これに関しては買いたい方も同じことを考えられています。
一般的に不動産は賃貸・売買ともに、企業の転勤の時期や年度の替わりが節目となります。
特に3月に関しては、学校や多くの企業の年度末となり、お子様の卒業や学年の変更・転勤などで入退去が多い時期になります。空室期間を持ちたくない、早期に売却等してしまいたい方は、春先の時期を意識して活動を進めていくのが良いでしょう。
年度初めの4月から新生活を始めたい方の多くは、3月中旬～下旬にかけてお引越しや新生活の準備を希望されます。そのため、入居可能日（引渡し日）をできるだけ3月の早い段階で取っていただく方が売却しやすくなります。
また、売買契約から決済・引渡しまでの期間としては、一般的には1ヶ月程度、現金購入等の最短の場合でも2週間ほどかかります。年度末の売却を目指し、1月前の2月末頃までに契約まで進めるように売出す場合、広告開始などの時期は遅くとも2月上旬、理想的には12月下旬～1月頃にかけて行うのが良いでしょう。
その他の期間としては、秋口（9月頃）にも不動産の取引が活発になる時期があります。広告の閲覧や内見の機会が多くなる（見学のお客様の都合がつきやすい）ため、その時期の手前までに売り出すことが望ましいでしょう。
売り出すときは、住みながら or 引っ越してから？
では、そろそろ売り出したいと思っているけど、住みながらと空室にしてからとではどちらが良いでしょうか。
一般的には案内時は空室の方がお部屋の状態がよくわかるため、ご内覧いただく方に好まれる傾向にあります。しかし、それぞれの売出方法には一長一短があります。
空室にして（引っ越して）から売り出す場合
空室にしてから売り出す場合は、購入希望者にお部屋の状態そのものをしっかりご覧いただくことができます。プライベートなものが残っていないため、内見される方が気兼ねなくゆっくりとご内覧・ご検討いただける環境になります。
売主様としては、不動産会社に鍵を預けておけば購入希望者を案内してもらえるため、内見の度に自分の予定を調整する手間が省けます。
また、ご自身の都合に合わせて引っ越しできるため、住替え先の住居を探す時間を多くとれるというメリットがあります。新しく戸建を建てる場合等、転居先をじっくり考えられたい方には大きなメリットです。
一方、引っ越され空室となった後も売却になるまでは所有者となるため、固定資産税等の税金やマンションであれば管理費などの費用が発生します。住宅ローンが残っている中で、転居先の住まいの住宅ローンや賃料がある場合、2重にローンなど住宅関連費用が掛かり、一時的に月の負担額が大きくなる恐れがあります。
メリット
・購入希望者が暮らすことのイメージをたてやすい
・購入希望者に見てもらいやすい（内見時に時間を拘束されない）
・住替え先をじっくり選べる（自分のスケジュールで動くので、事後の予定が立てやすい）
デメリット
・元の家と新しい家の費用を重複して払わなければならなくなる可能性がある
住みながら（居住中のまま）売り出す場合
住みながら売り出す場合のメリットは、引っ越さなくてもよいことでしょう。住むところやローンなどが重複する期間がほとんどないので、金銭面での負担が少なくなるように予定を組みやすくなります。
但し、申し込みがあり売買契約まで済んだ後は、一般的に1～2ヶ月程度で転居し物件の引渡しをしなければなりません。限られた期間で次の住まいを見つける必要があるため、契約後には時間的制約が出てきます。
また、実際の案内の際にはその度にご都合を合わせていただき、立ち合いをお願いすることになります。
時間が拘束される一方、契約前に購入希望者とお会いすることになるため、どのような方が検討されているのかを確認できる、また内見される方から見ても居住者目線で質問にお答えすることで、購入希望者の不安を取り除きやすく、安心される方も多いです。
メリット
・購入希望者はお部屋の実際の広さなど、実際の生活のイメージができる
・周辺の環境やお部屋の使いやすい所などを直にお答えできる
・先に引っ越す必要がない
デメリット
・購入希望者が気をつかい、内見時間が短くなりがち
・内見の際にお部屋にいる必要があり、時間の調整が必要になる
・次の住まいを探す期間が短くなる（売買契約から1～2ヶ月程度）
最後に
いかがでしたでしょうか。住替え・買換えの場合、どちらを先にするかを検討される方も多いでしょう。どちらにもメリット・デメリットがあるため、今後の予定や金銭的な負担の面、様々な状況を総合的に検討されるとよいと思います。
何よりも売却の際には、親身に相談に乗ってくれる・信頼のできる不動産会社を見つけ、売却活動の方針や内容をしっかりと打合せして、納得できる形で売却を行いましょう。
長谷川裕紀
長谷川 裕紀（はせがわ ゆうき）
北海道出身、2021年新卒であなぶきハウジングサービスに入社しました。
西日本不動産事業部にて、鳥取・島根両県において主に中古物件の売買の仲介を行っております。
不動産取引の視点から、ちょっとした疑問の解決など、みなさまの暮らしの一助となる情報をお届けできるよう頑張ってまいります。
よろしくお願いいたします！
保有資格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
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