こんにちは、松井です。
自社の分譲マンション管理事業のＭ＆Ａ・売却・譲渡を検討されている、もしくはこれから検討したい経営者の方は必見！ 分譲マンション管理事業の売却に際して参考にしていただきたい９つのポイントをご紹介します。
この記事は、2017年1月19日に公開した記事を修正し、2023年10月17日に再公開しています。
目次
- なぜ管理会社である「あなぶき」にＭ＆Ａを相談するのか？
- ①社長がマンション管理会社のＭ＆Ａ・売却・譲渡を決断する３つのタイミング
- ②マンション管理会社のＭ＆Ａ・売却・譲渡が多い３つの理由
- ③Ｍ＆Ａで寡占化が進むマンション管理会社のこれから
- ④マンション管理会社のＭ＆Ａを成功させる４つのポイント「デューデリジェンス編」
- ⑤マンション管理会社のM&Aを成功させる４つのポイント「お客様対応編」
- ⑥マンション管理会社のＭ＆Ａを検討中の社長様必見！成功のポイント「取引会社対応編」
- ⑦マンション管理会社のＭ＆Ａを成功させる最重要ポイント「ＰＭＩ編 」
- ⑧マンション管理会社のＭ＆Ａに関する３つのスキーム
- ⑨分譲マンション管理会社Ｍ＆Ａ事例紹介①「東京都デベロッパー系」
- まとめ
- 1. なぜ管理会社である「あなぶき」にＭ＆Ａを相談するのか？
- 2. ①社長がマンション管理会社のＭ＆Ａ・売却・譲渡を決断する３つのタイミング
- 3. ②マンション管理会社のＭ＆Ａ・売却・譲渡が多い３つの理由
- 4. ③Ｍ＆Ａで寡占化が進むマンション管理会社のこれから
- 5. ④マンション管理会社のＭ＆Ａを成功させる４つのポイント「デューデリジェンス編」
- 6. ⑤マンション管理会社のM&Aを成功させる４つのポイント「お客様対応編」
- 7. ⑥マンション管理会社のＭ＆Ａを検討中の社長様必見！成功のポイント「取引会社対応編」
- 8. ⑦マンション管理会社のＭ＆Ａを成功させる最重要ポイント「ＰＭＩ編 」
- 9. ⑧マンション管理会社のＭ＆Ａに関する３つのスキーム
- 10. ⑨分譲マンション管理会社Ｍ＆Ａ事例紹介①「東京都デベロッパー系」
- 11. まとめ
なぜ管理会社である「あなぶき」にＭ＆Ａを相談するのか？
自社の分譲マンション管理事業の売却を検討するにあたって、どうして同業他社である「あなぶき」に相談するのか？と気になる方も多いのではないでしょうか。
○あなぶきグループのマンション管理会社Ｍ＆Ａ実績は業界最大級の21社
全国各地で１０年以上前から多くのご縁をいただいてきました。マンション管理業界の中でもダントツのＭ＆Ａ・売却・譲渡を経験してきた実績から、きめ細かなフォローやあらゆるケースでの臨機応変な対応が可能です。
○マンション管理事業を売却した場合の売却額が分かる（売却額を知った上で検討できる）
○同業だからこそ正確な評価がおこなえる（委託契約以外もしっかり評価します）
○秘密保持契約を締結するため、社内外への情報漏えいを防ぎます（万全の体制で臨みます）
○マンション管理適正化法違反でもご相談ください（Ｍ＆Ａを通じて解決を目指します）
○手数料等の費用は発生しません
迷われている経営者の方は、まずは以下の９つのポイントをお読みください。
①社長がマンション管理会社のＭ＆Ａ・売却・譲渡を決断する３つのタイミング
どのような状況下において経営者が自社のマンション管理事業のＭ＆Ａを検討するのか、３つのケースをご紹介します。
★ポイント
これまでの事例では①管理委託契約ボリュームの縮小、②社員の退職、③コンプライアンス違反、の３点が決断の理由として挙げられます。
Ｍ＆Ａを検討するには早すぎることはなく、むしろ会社が好調な時ほど売り時であり（買い手候補も多く、高く売れる）、会社の経営状況が悪化してくれば譲渡が難しくなってきますので、将来にわたって会社や従業員を守るための選択肢の一つとして活用されています。
→さらに詳しい内容はこちら「①社長がマンション管理会社のＭ＆Ａ・売却・譲渡を決断する３つのタイミング」
②マンション管理会社のＭ＆Ａ・売却・譲渡が多い３つの理由
マンション管理会社のＭ＆Ａが多い背景に業界を取り巻く現状があります。
★ポイント
①そもそも業者の数が多い、②競争が激しい、③金額よりも品質重視にシフトしてきた、という３つの背景があります。
これからもマンション管理会社の寡占化はこれからも加速していきます。日本全体におけるその他の業界（たとえば、コンビニや銀行）と同じように、経営の効率化や長期的成長のために同業他社が提携していく手段の一つとしてＭ＆Ａが活用されているのです。
→さらに詳しい内容はこちら「②マンション管理会社のＭ＆Ａ・売却・譲渡が多い３つの理由」
③Ｍ＆Ａで寡占化が進むマンション管理会社のこれから
これまでの業界動向を基に、これから管理会社が進んでいく未来予想をしっかりとおこなわなければなりません。
★ポイント
管理会社の数はピーク時に比べて大きく減少しています。大手管理会社でもシェアが低い業界であることから、今後ますます寡占化が進んでいきます。業界１位の会社でもシェア6.8％程度にとどまっており、まだまだプレイヤー数が多い業界であると言えますので、これからより一層、業者数が絞られていくものと思います。
→さらに詳しい内容はこちら「③Ｍ＆Ａで寡占化が進むマンション管理会社のこれから」
④マンション管理会社のＭ＆Ａを成功させる４つのポイント「デューデリジェンス編」
Ｍ＆Ａの際には通常必ずデューデリジェンス（買収監査）がおこなわれます。
★ポイント
売却対象であるマンション管理事業の価値を的確に評価することが必要です。企業評価の結果が買収金額となりますので、買い手・売り手双方の協力体制のもとで正確な買収監査が不可欠となります。
Ｍ＆Ａはご縁がないと成立しません。異なる企業同士が一緒になるのですから、最後は、人と人が会って、価値観や会社の方向性等を確認していくことになります。
→さらに詳しい内容はこちら「④マンション管理会社のＭ＆Ａを成功させる４つのポイント「デューデリジェンス編」」
⑤マンション管理会社のM&Aを成功させる４つのポイント「お客様対応編」
どのようなスキームであってもお客様に対する通知や説明がＭ＆Ａの成否を決める肝となります。
★ポイント
スキームに応じてお客様への説明方法が異なりますが、いずれの場合もスピード感をもってお客様のもとに足を運んで丁寧に説明することが求められます。M&Aの成功の鍵は、お客様との契約をスムーズに承継し、お客様に対して経営統合のメリットをいかにして提供することができるかです。そのための第一歩が、お客様への通知や契約承継に関する対応となります。
→さらに詳しい内容はこちら「⑤マンション管理会社のM&Aを成功させる４つのポイント「お客様対応編」」
⑥マンション管理会社のＭ＆Ａを検討中の社長様必見！成功のポイント「取引会社対応編」
マンション管理業は取引会社様の協力が無ければ出来ません。
★ポイント
取引会社様との安定した取引関係は結果としてお客様にも安心していただくことにつながります。また、M&Aを通じて新たな連携やスケールメリットを活かしたサービスを提供することができれば、譲受会社・取引会社・お客様の３者共にメリットを得られるでしょう。
→さらに詳しい内容はこちら「⑥マンション管理会社のＭ＆Ａを検討中の社長様必見！成功のポイント「取引会社対応編」」
⑦マンション管理会社のＭ＆Ａを成功させる最重要ポイント「ＰＭＩ編 」
ＰＭＩとはＭ＆Ａ成立後の統合プロセスのことです。
★ポイント
Ｍ＆Ａによりお客様と社員が共に「良かった」と言ってもらえることが最良の結果です。そのための取り組みのスタートとして移籍する社員と既存社員と同じ目的を共有し、同じ方向に向かってサービス向上・お客様満足向上に取り組むことが必要です。
少なからずお客様はＭ＆Ａにより不安を持っています。これを期待に変えて、効果を実感していただくために、異なる組織や社員の価値観を統一し、全員が同じ方向に向かうよう舵取りをしていくマネジメントが求められます。
→さらに詳しい内容はこちら「⑦マンション管理会社のＭ＆Ａを成功させる最重要ポイント「ＰＭＩ編①」、「マンション管理会社のＭ＆Ａを成功させる最重要ポイント「ＰＭＩ編②」」
⑧マンション管理会社のＭ＆Ａに関する３つのスキーム
売り手・買い手の状況に応じて様々なスキームを検討していきます。
★ポイント
株式譲渡・事業譲渡・会社分割の３つがスキームが多い中でそれぞれの特徴や注意点がありますので、双方の会社状況に応じて的確に使い分ける必要があります。スキームによっては譲渡価額やスケジュールにも影響を与えるため、売主と買主、双方の意向を十分に確認して協議を進めていくこととなります。
→さらに詳しい内容はこちら「⑧マンション管理会社のＭ＆Ａに関する３つのスキーム」
⑨分譲マンション管理会社Ｍ＆Ａ事例紹介①「東京都デベロッパー系」
実際のＭ＆Ａ事例の一部をご紹介します。
★ポイント
売却に至った経緯や問題点を解決できるようなスキーム・スケジュールを一緒に検討していきます。
ご紹介のケースは、マンション管理業界の競争激化を背景に、将来の解約・減額リスクを考慮すると、今後の管理戸数（＝会社規模）の伸びが見込めないと判断し、まとまった管理戸数がある今の内に売却した方が売却額が有利になるとの考えが強かったように思います。
→さらに詳しい内容はこちら「⑨分譲マンション管理会社Ｍ＆Ａ事例紹介①「東京都デベロッパー系」」
まとめ
マンション管理事業に限らず自社の事業を売却するという決断は経営者として最も難しく、孤独で苦しい判断を迫られます。一方でこれまでに私どもとご縁をいただいた各社様は、Ｍ＆Ａを通じて課題の解決や事業の選択と集中ができた事例が数多くありました。
同業だからこそ分かることがあります。
経営者の皆様のお悩みを共有させていただき共に解決していきたいと思いますので、お気軽にご相談いただければ幸いです。
→さらに細かいステップごとのポイントをおさえたい方はこちらからどうぞ！
①社長がマンション管理会社のＭ＆Ａ・売却・譲渡を決断する３つのタイミング
④マンション管理会社のＭ＆Ａを成功させる４つのポイント「デューデリジェンス編」
⑤マンション管理会社のM&Aを成功させる４つのポイント「お客様対応編」
⑥マンション管理会社のＭ＆Ａを検討中の社長様必見！成功のポイント「取引会社対応編」
⑦マンション管理会社のＭ＆Ａを成功させる最重要ポイント「ＰＭＩ編 ①」、マンション管理会社のＭ＆Ａを成功させる最重要ポイント「ＰＭＩ編 ②」
⑨分譲マンション管理会社Ｍ＆Ａ事例紹介①「東京都デベロッパー系」
★ Ｗｅｂセミナー「何故、社長はマンション管理事業をＭ＆Ａで売却するのか」
松井 久弥
2000年あなぶきハウジングサービス入社。
全国１０都道府県において、管理担当・リプレイス営業・新規拠点立上げ・部門責任者に従事。特にマンション管理会社のＭ＆Ａにおいては、案件化からデューデリ・譲渡契約・お客様対応全般・統合後プロセス（ＰＭＩ）までを実践。
マンション管理士、Ｍ＆Ａシニアエキスパート。
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