こんにちは！あなぶきハウジングサービスの福山（ふくやま）です。
前回ブログから約１ヶ月経過し、街路のいちょうもすっかり黄金色に色づき、虫の音もいつの間にか聞かれなくなりました。秋も終わりですね。自動販売機では、ＨＯＴ商品が多く見受けられ、吐く息も白くなり、冬近しを感じております。ＨＯＴ缶コーヒーの暖かさが身に沁みる今日この頃、皆様はいかがお過ごしですか。
さて、今回は、大規模修繕工事の資金不足が判明し、現管理会社への不満が募り、管理会社変更の取組みを実行された管理組合様の実例をもとに、管理会社の取組みをご紹介させていただきます。修繕積立金不足は、どこのマンション様でも深刻な問題です。是非、管理組合様の参考になればと思います。
１ お悩み事 ～よくあるご相談～
マンションでのお困り事 実際にあったご相談
例１
当マンションは、築３年が経過し、初めて理事に就任されました。会計理事となり、今までの管理組合会計の見直しを行いました。その結果、設立当時、購入者は修繕積立基金を納め居住しておりますが、現管理会社が積立基金を収入にあげ、管理費会計として使用していたことが発覚しました。すでに収支も赤字決算であり、大きな問題を抱えております。
今後、管理費で補えない部分が出てくることや10年先の１回目の大規模修繕工事さえも費用が足りなくなることが想定され、削減できるところとして、管理委託費の見直しや管理会社変更を検討することとなりました。
例２
大規模修繕工事の実施３年前になって、修繕積立金が不足することが判明しました。今まで管理会社に任せっぱなしで、管理組合が確認していなかったことも悪かったのですが、管理会社に改善策を相談しても、修繕積立金を大幅に値上げするか、一時金を徴収するしかないという回答しかありません。理事会は、現在の管理会社に対する不信感が募っています。
一方、「管理会社を変更したからといって不足する修繕積立金が増えるわけではない」「さらにお金がかかるのではないか」という意見も出ています。事態を前向きに改善して大規模修繕工事を実施するために考えられることはありますか？
ここでポイントとなることは、
・修繕積立金の不足
・現在の管理会社への不信感
・管理会社変更は手間がかかるのではないか
・管理会社によるサポート体制
の４つであり、改善する必要がございます。
２ 改善･解決ポイント 管理組合収支の改善･大規模修繕工事の進め方
修繕積立金不足の発覚や収支の改善から、管理会社変更のご相談をいただく事例が数多くございます。修繕積立金等に関して、新築当初は低めに設定されていることもあります。
そのため、大規模修繕工事間近になって、管理会社が修繕積立金の増額改定を提案してくるというケースがあります。
本来、国土交通省の指導書に則って、5年に1度前後の一定周期で長期数前計画の見直しが予定されており、早い段階から、徐々に段階的な値上げをしておけば負担軽減に繋がったと思われます。
しかしながら、例２のような状況の場合は、建物・設備の劣化状況等を把握し、工事が必要な箇所の範囲や内容、また工事金額が適正なのかなどを精査する必要があります。
尚、当社では、管理組合様の立場になって、コンサルタントしてご提案しております。
当然のことですが、これらの検討と平行して、毎月発生する各種メンテナンス費用等、管理組合様の収支状況を再検証することも必要です。
①管理組合収支の改善
間近に迫った大規模修繕工事に対し、資金が不足している状況を解決する必要があります。まずは、管理組合収支を見直し、修繕工事費用を捻出する方法が無いかを検証します。そこで、管理会社へ管理委託契約内容の見直しを打診します。
また、現在の管理会社との信頼関係が構築出来ていない状況であれば、管理会社変更を見据えて検討することも必要です。
※詳しくは、「マンション管理会社を変更するための９つの手順」をご参照ください。
過去ブログ https://anabuki-m.jp/information/1150/
②大規模修繕工事の進め方
大規模修繕工事を計画するにあたり、いくつか方法がある中、その一つとして、工事の設計・工事監理を行うコンサルタントを公募・見積比較を経て選定することができます。その後、コンサルタントを中心に建物・設備の劣化状況等を把握し、工事の必要性を検討します。工事の必要があると判断した場合は、コンサルタントにて工事範囲や内容等の設計・仕様書の作成し、管理組合様にて検討します。工事内容が決定しましたら、施工業者を選定する工程に入りますが、その際、管理組合内外から公募等により広く募集し、公開プレゼンテーション（説明会）を行い、施工業者を決定します。
3 あなぶきハウジングサービスでの取り組み 長期修繕計画の見直し
当社では、資産価値の維持向上として、「長期修繕計画書」の作成をはじめ、建物・設備の耐用年数及び、有資格者による診断に基づいた適正な修繕計画をご提案いたします。また、修繕が必要な際には、複数の工事会社から相見積を取得し、厳格な精査を行ったうえで透明性のあるご提案をさせていただき無駄をなくします。
また、当社には、一級建築士により現地調査を行い、長期修繕計画（案）を作成する専門の部署「技術サポート室」がございます。建物簡易診断結果と現在の修繕積立金とのバランスを反映させた長期修繕計画（案）を作成しご提案いたします。
管理組合様の資産価値を維持・向上されると共に、健全な資金計画をご提案しております。
また、コミュニティ形成の一環として、グループ会社「あなぶき加賀城建設」では、大規模修繕工事のイベントとして、「塗装体験会」を実施いたしました。
過去ブログ https://anabuki-m.jp/information/construction/24475/
大規模修繕工事に関するリンクもございますので、是非ご覧ください。
４ まとめ
実際にあったご相談の２例において、当社の対応をご評価いただき、管理会社変更の上、提案仕様に基づく支出項目の見直しと修繕工事の適正な内容及び費用での検討という両面の改善を同時に行った結果、大きな負担もなく資産価値を維持できる見込みが立っております。
末永くお付き合いができるよう管理会社として、住民の皆様の将来にわたる負担軽減を見据えた提案を行います。
次回は、「マンション管理会社変更で不満解消 ～管理費等の滞納金問題～」をお伝えしたいと考えております。
福山洵
賃貸アパート・マンションの建築営業や不動産の売買・賃貸の勤務を経て、入社以来、分譲マンションの管理変更についてのご相談を専門に担当しております。
営業担当エリアは、北部九州エリア（福岡県、佐賀県、大分県、長崎県）です。
様々な人との出会いを大切に、日々鋭意努力しております。
保有資格：宅地建物取引士
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