役員のなり手不足をどう解決するか③ │ マンション管理組合

田中一直 田中一直

「役員のなり手不足をどう解決するか」について、今回は以下の3つの対応策のうち「理事長の外部委託・管理者方式の採用」について書きたいと思います。

1)理事長の資格要件の緩和
2)役員人数の見直し
3)理事長の外部委託・管理者方式の採用

【これまでの記事】
役員のなり手不足をどう解決するか①
役員のなり手不足をどう解決するか②

「理事長の外部委託」「管理者方式」とも簡単に言いますと、管理組合の組合員(区分所有者)等以外の第三者に理事長の職務を委託する方法です。委託する相手先としては以下のような人や組織などが考えられます。
なお、理事長と管理者については、厳密にいいますと違いはあるのですが、今回の記事の中では特に区別する必要はないと思いますので「管理者=理事長」として説明をしたいと思います。

①弁護士・マンション管理士などの専門家
②管理組合連合会などのマンション管理関連の法人(団体)等
➂マンション管理業者

理事長を外部に委託するメリットは、役員業務の軽減に加えて、専門家が理事長に就任することで、管理の質が向上したり、また、居住者ではない第三者であるため、より客観的な対応や判断ができることが考えられます。
一方、デメリットとしては、業務委託に伴う費用が増えることや外部者であるがゆえの居住者目線の欠如、また、組合員(区分所有者)の管理組合運営に対しての意識低下(人任せ)などが考えられます。

上記の①~➂のうち、③のマンション管理業者に理事長業務を委託することを一般的に管理者方式と呼び、この方法ではマンション管理業者が理事長(管理者)となって管理組合の運営に関ることになるため、①②に比べると格段に管理組合組合員の役員負担は軽減されます。
ただし、管理業務を委託しているマンション管理業者が同時に理事長にも就くこととなり、マンション管理業者は、マンション管理業者としての役割と理事長(管理者)の役割の二面性を持つことになるため、その業務の区分が不明確になる可能性があります。

その反面、管理組合運営に関しては、業務の大半をマンション管理業者の判断で行うことができるため、管理組合組合員の役員負担は大きく軽減されます。実際には投資型マンションやリゾート型マンションにおいては多くの管理組合がこの方式を採用しています。

管理組合役員のなり手不足の解決策として、やむを得ず理事長を外部委託する場合においては、上記のようなメリットとデメリットを理解したうえで、どのような運用とするかを具体的に取り決めをしておく必要があると感じています。
特に重要なポイントとしては、これまで以上に業務の執行状況についてのチェック体制強化であると思います。
どのような形でチェック体制を強化するかは、それぞれの管理組合毎の状況により違いがあると思いますが、例えば、管理組合には一般的に監事が選任されていることが多いと思いますので、その監事の機能を強化し、監事が外部の理事長を監視する方法、また、管理者方式を採用している管理組合においては、会計監査業務を会計事務所などの専門的な第三者に委託する方法で監視機能を強化している管理組合もありますので、このような方法も監視機能としては有効だと思います。

これまで、管理組合内部ルール等の変更による対応、また、外部への委託等についてご説明しましたが、どのような方法を採用するにしても、管理の主体は組合員(区分所有者)であることには変わりはありませんので、そのことを念頭に、役員のなり手不足の対しての対策を考えることが重要であると感じています。

 

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田中一直

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あなぶきハウジングサービス 田中 一直(たなか かずなお)
香川県出身。あなぶきグループに平成6年に入社。主に新築マンションの販売、中古マンション・戸建などの仲介業務を経て、その後、マンション管理業務に約20年従事しています。マンション管理組合の運営補助だけでなく、お客さまのマンション生活が安心で快適であるため、常にプラスアルファの提案活動を心がけています。現在は福岡で勤務。
資格:マンション管理士・マンション維持修繕技術者
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