確実に安くなる大規模修繕工事費・・・「二棟一施工」

福田 純行 福田 純行

こんにちは福田です。過去の大規模修繕コンサル業務の中でマンション修繕工事などの実際にあった過去の事例を紹介いたします。是非、お読みください。

今回は大規模修繕工事の工事費が確実に安くなった事例です。

確実に安くなる大規模修繕工事費

目次

  • 二個一車とは
  • 具体的な成功事例
  • まとめ

 

二個一車とは

「二個一車」とは?みなさんご存知ですか・・・。二台の事故車をくっつけて一台にして販売している中古車をさします。たとえば、前と後ろが大破している同じ中古車をそれぞれ大破している部分を切り取り溶接して1台にしてしまえば立派な中古車になります。同じ車種でトランクがつぶれていてもその部分を同じ車種の正常なトランクをくっつけて溶接してしまえば普通の中古車になるのです。考えるものですね・・。それが二個一車なのです。(ただし、今から数十年前以上の昔のお話で、もちろん、現在ではないと信じています・・・。) そして、これと同じ?事を大規模修繕工事で行いました。いいえ、いいえ、マンションは簡単に切って溶接はできません。どうしたかというと…それぞれ別の二棟のマンションを同じ時期に同一工事会社で施工したのです。(二個一車の意味とは若干違いますが・・)今回の場合は、道路を挟んでお向かいのマンションだったのでとてもラッキーでした。本来ならば、いくらお向かい同士のマンションでも同じ時期に、しかも同じ工事会社で施工することはたぶんないでしょう・・・。よほどコミュニケーションを良くして、合同の理事会を重ねて合意形成を取りながら工事完成まで成し遂げるには並大抵のことではありませんね。

 

具体的な成功事例

しかし、我々は成し遂げました。これは二棟の竣工時期がほぼ同じでたまたま、当社のコンサルタント契約をしていただいていたために、ほぼ同時進行的に初めての大規模修繕工事を検討中でした。片方のマンションは、予算に限りがあるため、いわゆるフルスペックの大規模修繕工事が出来そうにもなく、悩んでいたところ、このニ個一案が浮かんだのです。。。早速、基本方針を修正しました。相手の組合に一緒にやりませんかと声をかけたのです。相手にとっても工事費が安くなるわけで、問題としては、若干ずれていた計画スケジュールを同一に調整することと、同じ工事会社を選ぶために、相手と同じ条件で募集(一般公募を行いました)しなければいけない事でした。コンサル力が必要でしたがそれよりも、ラブコールを受けたマンションの理解力と包容力に救われました。二棟のマンションを同じ工事会社が工事をするので、現場代理人は2人も必要ありませんね。1人で十分です。また、共通仮設工事費が兼用出来ました。共通仮設工事費は延べ床面積の比率でそれぞれのマンションで按分しました。二棟の建物の工事見積書の構成は同じ敷地に建っている二棟のマンションA棟とB棟の二棟を施工する見積書と思えばいいんですね・・・。共通仮設工事費はA・Bともに共通ですから、それぞれ按分しなければいけません。同時に諸経費についても同様に按分が必要になってきます。このときの按分の方法ですが、一般的には、それぞれの延べ床面積をA・B両棟のマンションの合計延床面積で除して按分比をを決めて割り振ります。結果として、数百万円リーズナブルに工事ができたのです。おかげで、予算が無くてフルスペックをあきらめていたマンションはフルスペックで工事を行うことがなんとか出来ました。

 

まとめ

この経験を生かし、また別のマンションでも組合から同様な方法で大規模修繕工事を・・・と要望をいただいています。なかなか、縁が無いと難しいのですが、「ニ棟一施工方式大規模修繕工事」をまとめるキーパーソンが必要なのは言うまでもありませんが、成功のカギとしては、同じ管理会社のマンション同士で現場代理人がせいぜい自転車で10~15分くらいで両方のマンションを行き来できる距離が限度でしょうか? あなたのお住まいのマンションはいかがですか?検討する余地がありますか?実際は、なかなか難しいものがありますが、「ニ棟一施工大規模修繕工事」どころか「三棟一施工大規模修繕工事」でも可能かもしれません・・・。近い将来、ある管理会社があなたのお住まいのマンションに突然訪問して、我々のマンションと一緒に大規模修繕工事をやりませんか ?と声がかかるかもしれません。デメリットは特に見当たりませんが、工事会社の選定が通常より大変だと思います。そして合同理事会の開催も必要になってきますので多難な事ですが、数百万円も安くなれば挑戦する価値は十分あると思います。無駄を省く考え方は大切ですね。

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福田 純行

福田 純行

あなぶきセザールサポート 匠事業部:福田 純行(ふくだ よしゆき)
前職の設計事務所時代に手掛けた設計・監理物件は北海道は北見市から南は長崎の佐世保市まで。今となってはとても懐かしい。現在は主にマンションの大規模修繕工事に関するコンサルティング(大規模修繕工事の改修設計・長期修繕計画(案)の作成等)を担当。人が住むマンションのストーリーを一つずつ守るのが役目です。
目指せ、「チェンジ・ザ・ワールド」・E.クリプトン・・・・グルーブな仕事を
皆さんのために。
有資格:一級建築士
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