大規模修繕実態調査について(国土交通省 H30.5.11)

田中一直 田中一直

先日、国土交通省より「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」に関しての調査結果が公表されました。

国土交通省リンク:(国土交通省)マンション大規模修繕工事に関する実態調査を初めて実施

この調査は、直近3年間に大規模修繕工事の設計コンサルタント業務の受注実績を有する企業に対して調査を行った結果を集計したもの(134社944サンプル)であり、管理組合が大規模修繕工事等を行う際に適正な工事発注等のために活用されることを目的として公表されました。

調査結果をもとに【大規模修繕工事の「工事内容」「工事金額」】【設計コンサルタント業務の「業務内訳」「業務料」】がデータとして公表されていますが、この中で、特に大規模修繕工事の工事金額について、戸あたり・床面積あたりの金額についての調査結果も掲載されており、今後、大規模修繕工事を検討するにあたって参考となると思いましたのでご紹介させていただきます。
また、金額のばらつきとその理由についても簡単に説明させていただきますのでご参考にしてください。

大規模修繕工事の戸あたり金額】※国土交通省の調査結果

  ●    50万円/戸  ~    75万円/戸     13.8%
  ●    75万円/戸  ~ 100万円/戸     30.6%
  ● 100万円/戸  ~ 125万円/戸     24.7%

結果をみますと、全体の約70%が【50万円/戸~125万円/戸】で工事を実施しているという結果ですが、ずいぶんと金額の幅が大きいと感じるのではないでしょうか。その理由について少しご説明させていただきます。

大規模修繕工事の戸あたり金額は、一般的に戸数の少ないマンションほど高くなります。
たとえば、屋上の防水工事を例にあげますと、次のようなAマンションとBマンションを比較しますと、戸数はAのほうが多いのですが、屋上の広さ(面積)はABとも同じです。
仮に防水工事の金額が120万円としますと、それぞれの戸あたりの金額は次のようになります。

Aマンション=5万円(120万円÷24戸)
Bマンション=8万円(120万円÷15戸)

戸数の少ないBマンションのほうが戸あたりの金額が高くなり、同じような理由で金額差が生じる部位が他にもあるため、一般的には戸数の少ないマンションほど戸あたりの金額は高くなります。

国土交通省の調査では、1回目の大規模修繕工事に限って、全体の平均戸あたり金額は100万円との結果でした。
なお、国土交通省の調査結果には、戸数区分ごとの戸あたり金額も公表されていますので参考にしてください。

上記のように戸数による違いと、もうひとつの理由により同程度の戸数のマンションでも、戸あたり金額が大きく違うことがあります。
たとえば、次のようなAマンション(ファミリー居住型)とBマンション(ワンルーム投資型)を比較しますと、戸数はどちらも18戸なのですが、居住する専有部分の面積がAマンションのほうが広いため、マンション全体の規模がAマンションのほうが大きくなります。
従って共用部分の面積も大きくなり、修繕する数量も多くなるため、同じ内容の修繕工事をした場合には、Aマンションのほうが修繕にかかる総費用は高くなりますので、連動して戸あたりの金額も高くなります。

国土交通省の調査結果では、床面積(㎡)あたりの工事金額についても公表されていますので、同戸数による金額差の理由として、このデータも参考になると思います。

大規模修繕工事の床面積(㎡)あたり金額】※国土交通省の調査結果

●    5,000円/㎡  ~  10,000円/㎡     31.8%
● 10,000円/㎡  ~  15,000円/㎡     41.1%
● 15,000円/㎡  ~  20,000円/㎡     10.0%

国土交通省の調査によると、1回目の大規模修繕工事に限って、全体の平均床面積(㎡)あたり金額は13,095円との結果でした。

大規模修繕工事に関しては、マンションの規模・建物仕様・形状などの建物自体の違い、また意外と地域によって建築コストに大きな差がありますので、標準的な金額を設けることは難しいと思いますが、今回の調査結果により、1回目の大規模修繕工事の金額については、全国的な平均値として特別なマンションを除いては以下を目安にしてもよろしいのではないかと思います。

●戸あたり金額                    100万円
●床面積あたり金額        13,000円

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田中一直

田中一直

あなぶきハウジングサービス 田中 一直(たなか かずなお)
香川県出身。あなぶきグループに平成6年に入社。主に新築マンションの販売、中古マンション・戸建などの仲介業務を経て、その後、マンション管理業務に約20年従事しています。マンション管理組合の運営補助だけでなく、お客さまのマンション生活が安心で快適であるため、常にプラスアルファの提案活動を心がけています。現在は福岡で勤務。
資格:マンション管理士・マンション維持修繕技術者
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