皆さんこんにちは。あなぶきハウジングサービス開発事業本部の仙波です。
本日は、マンション管理会社変更を検討する要因・理由について、確認をできたらと思います。
当社にも、マンション管理会社の変更をご検討されている管理組合様よりご相談・ご要望をいただいています。
管理会社の変更には理事役員の皆様にかなり労力が必要になります。
検討を始めるに当たり、どんな要因・理由があるのか確認していきましょう！
管理会社への不満
現在の管理会社への不満が頂くご相談の中で、多数を占めます。
管理会社への不満が募ると管理会社変更を検討される管理組合様が多いと感じます。
下記にご相談頂く内容を記載しますので、当てはまるものがないか確認してみてくださ
い。
・管理員、清掃に関する不満
マンションにおいて、居住者の方が一番に接するのが管理員さんになります。管理員さんに不満があると、管理会社の変更要因になり得ます。
⇒管理員が勤務中に寝ている、管理員が挨拶をしない、管理員が清掃をしていない、共
用部分に落ちているゴミがずっと放置されている、清掃行き届いていないなど
・マンション担当者に関する不満
現在のマンション担当者への不満もご相談頂く内容にあります。
理事役員の皆様が直に接するのが担当者になりますので、担当者に不満があると、管理
会社変更の変更を検討されるケースがあります。
⇒担当者のマンション管理の知識不足。（ただし、管理担当者の経験にもよりますので、一概に言えません。）
・担当者のマンションの把握不足
管理員とのコミュニケーションが足りていない、居住者からの問い合わせを把握していない、設備の設置可否を理解していないなど
・担当者のレスポンスが遅い。
依頼事項がなかなか履行されない、理事会などの議事録案が遅いなど
・修繕工事に対する不満
マンションにて実施される修繕工事に対して不満を抱かれ、ご相談を頂くケースが
あります。
⇒修繕工事の金額が高い、工事の明細が不透明、修繕工事の見積書に対して相見積書がない※自社の見積書のみが提出される、自社で受託した工事以外は何もしないなど
管理会社への不満で、当てはまるものはありませんか？複数当てはまるようであれば、管理会社の変更を検討されてみても良いかも知れません。
『管理委託費用の増額』
ここ数年で多くなってきているご相談です。昨今の物価上昇、最低賃金の上昇などから、管理委託費の増額を行う管理会社が増えています。
企業だけでなく、一般家計でも同様に物価上昇のあおりを受けていますので、管理委託費の増額提案があったタイミングでご検討をされる管理組合様が増えています。
もちろん、管理会社変更ありきでなく、他社との比較のために見積書を取得するといった事例もあります。
他社から見積書を取得することで、管理委託契約仕様変更での金額増額抑制提案など新たな方法を管理組合様が認識できると思います。
また、他社から見積書を取得した際に、管理委託契約金額の増額について確認してみるのも一つの手かもしれません。
『管理委託契約の打ち切り』
こちらも『管理委託契約の増額』とともに、近年ご相談が増えてきています。
数年前に、一斉に管理委託契約の打ち切りを行った管理会社があったように、『管理委託契約の打ち切りを行う、管理会社が増えてきています。
管理委託契約の打ち切りを行う理由として、管理会社の人手不足により人員が足りない、管理会社の事業整理によりマンション管理業を整理するなどが挙げられます。
管理委託契約の期限が決まっているため、管理委託契約満了までに次期管理会社を選定しないと、管理会社がいない状況が発生してしまいます。
役員様の負担多々あるため、管理会社変更までのスケジュールが理解できている、管理会社変更に知見のある管理会社に依頼するのが良いと思います。
『自主管理の限界』
こちらも少しずつ増えてきているご相談です。
マンションの高経年化とともに、マンション居住者の方々も年齢を重ね、自分たちで管
理組合運営、管理費等の集金、会計書類の作成など実施していたことが難しくなり、管理会社との管理委託契約を検討されます。
また、当社ですと会計業務のみを受託する『自主管理支援プラン』といったパッケージもご用意していますので、費用面でも安心してご利用いただけます。
まとめ
いかがだったでしょうか？管理会社の変更要因には、管理会社への不満だけでなく、
年々変更の要因が増えています。
物価上昇、最低賃金の上昇などから『管理委託契約費用の増額』が特に増加しています。
管理会社変更を検討するいい機会になりますので、ぜひご検討いただければと思いま
す。
当社では、現行の管理委託契約の内容だけで御見積書を提出するのではなく、提案仕様での御見積書も提出いたします。
各管理組合様に寄り添ったご提案を行いますので、ぜひ当社にご用命いただければと思います。
仙波奨真
仙波 奨真（せんば しょうま）
兵庫県神戸市出身 ２０１６年４月入社。
新卒で入社後、７年分譲管理の業務をしていました。
現在は、管理会社の変更をお手伝いする業務に従事しています。
今までの経験を活かし、私自身が感じた疑問点等をお伝えできればと思います。
【保有資格】 管理業務主任者
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