こんにちは、あなぶきハウジングサービス 開発事業本部 関西エリアの江郷です。
分譲マンションを購入された際、マンションの所有者としてお部屋内の保守・メンテナンスはもちろん、他のマンション所有者と共同で利用する廊下や階段、エレベーター、駐車場といった共有の財産も維持・管理していく必要があります。
建物や敷地及び付属施設を管理使用していくことや、良好な共同生活を維持していくためには、マンションの所有者全員（管理組合）で管理していくことが求められます。
ですが、管理組合にて行わなければならない業務は多岐にわたり、専門知識（法令など）も必要となるため、専門に行う管理会社へ業務の「全部委託」または「一部委託」を採用している管理組合が9割以上にのぼります。
そこで今回は、管理会社にどの程度管理を任せるかによって「全部委託」「一部委託」「自主管理」方式という3つの管理形態に分類される内容についてそれぞれメリットとデメリットをご紹介いたします。
管理会社への委託割合に応じて3つの管理方式
マンションの管理は、３つに分類されています。
①管理会社への「一部委託（部分委託）方式」
②管理会社への「全部委託（一括委託）方式」
③管理組合による「自主管理方式」
１．管理会社への「一部委託（部分委託）方式」
理事会や総会の運営、工事の発注・実施日の調整や管理費等の請求・徴収といった「事務管理業務」のみを管理組合がおこない、マンションにある様々な設備のメンテナンスや清掃、管理員の派遣を業者に依頼するといった管理業務の一部を管理会社に委託して、その他の業務を管理組合が実施するか、もしくはマンション管理士や専門業者と直接契約する方式です。
３.の自主管理方式と比較すると、管理組合（役員）の労力や時間の負担は減りますが、業者や管理員等の派遣を行うため費用負担が増加するといった点がデメリットになります。
２．管理会社への「全部委託(一括委託) 方式」
先ほど挙げた事務管理業務や各設備のメンテナンス、清掃、管理員の派遣といった、管理業務のすべてを管理会社へ委託する方式です。
１.の一部委託（部分委託）方式と比べ、管理会社の委託契約に従ってすべての業務を実施するので、管理会社の全面的なサポートが受けられるため、組合員の個々の負担をはじめ役員様の負担が大幅に軽減されます。
また、各管理会社はコールセンターを設けていることが多く、夜間の設備の故障時の対応や事故等緊急時の対応についても迅速に行う事が可能となります。
その反面、１.の一部委託（部分委託）方式や ３.の自主管理方式と比較して事務管理に要する業務費用が必要になることからコスト増になることや、組合員個々の管理に対する意識が他人任せになりがちになることがデメリットになります。
３．管理組合による「自主管理方式」
管理組合（所有者全員）が管理を自ら行う方式です。
管理会社を必要としないため、２. ３.の管理会社への一部委託や全部委託と比較して、支出をおさえることができることや、所有者自身が管理業務を行うため、管理に対する意識の向上が望めます。
しかし、マンション内の個人間のトラブル解決など精神的な負担や、管理業務に対する労力や時間が非常にかかるため、マンションの築年数の経過と共に居住者の高齢化が進むと理事のなり手がいない管理組合の割合も増加し、一定の入居者に負担が偏ってしまうといった問題が多く見受けられています。
また、管理組合が管理員等を直接雇用する場合にはその労務対応が必要になるため、全体的に負担が大きくなることがデメリットになります。
最近では、様々な理由で管理組合のみで業務を継続すること（自主管理）が困難であるため、管理委託のご相談をいただくことが増えてきたように感じられます。
また、相談の中には「今まで管理組合で業務を行ってきたため、すべての業務を依頼するのは不安があるが、多額の資金を預かる会計業務のみ委託することは可能ですか？」とのご相談もあります。
弊社では、そういったお悩みを解決するべく「自主管理支援プラン」といった委託方法も大変リーズナブルな価格でご用意しておりますので、お気軽にご相談ください。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
管理組合の管理方式についてご紹介しましたが、皆様の参考になれば幸いです。
一般的に、新築の分譲マンションでは、あらかじめ委託方式を定めているため全部委託方式を採用していることが多く見受けられます。
しかし、数年管理を依頼してみた後、管理会社にすべて任せる「全部委託方式」ではなく必要に応じて、「一部委託方式」や「自主管理方式」への変更をおこなうことも可能です。
いずれにしても、それぞれの管理方式には、それぞれに長所、短所があるので、各管理組合として最も合った管理方式を選択することが重要です。
冒頭にもお伝えいたしましたが、多くのマンション（全体の９割）では、管理業務の大部分を管理会社に委託しております。そうすると、管理組合や理事会では、管理会社に委託した業務の履行状況のチェックが主な業務となりますが、どの方式を採用する場合でも、皆様の共有財産を維持・管理・守るといった意識をもつことが大切です！
また、弊社では定期的にセミナーなども行っておりますので、随時ご案内できればと思いますので、そちらもお楽しみに！
江郷遥香
江郷 遥香（えごう はるか）
福岡県出身。2018年に新卒入社。
分譲管理事業部でフロントマンとして3年間現場を経験し、現在は分譲マンションの管理会社変更をお手伝いする営業を行っております。
現場経験を活かし、皆様のマンションライフ生活が快適に過ごせるご提案ができるよう意識しております。
このブログを通して少しでも「あなぶき」に興味を持ってもらえるよう発信していきますので、よろしくお願いいたします！
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