【増税】マンション会計(管理費)の赤字化とその改善策

岡宏樹 岡宏樹

あなぶきハウジングサービスの岡です。
今回は管理組合の会計について触れたいと思います。

2019年10月より消費税率が8%から10%になりましたね。
食材など生活に直結するものは軽減税率が適用され据え置かれたとは言え、引き上げとなった2%は日常生活の中でもけっして影響がないとは言えません。皆さんの管理組合も同じように影響が出ていませんか??

管理組合の会計

管理組合の会計は各組合によってルールがありますが、一般的には一般会計(管理費会計)と特別会計(修繕積立金会計)にわかれます。

一般会計(管理費会計)

一般会計は皆さんの家庭に例えると「生活費」です。毎月一定の収入の中から衣食住の費用を支出するイメージですね!赤字にならないよう毎月計画的に支出することが大切です。

特別会計(修繕積立金会計)

特別会計はこれからの人生設計を立て計画的に貯蓄をすることで、将来の大きな支出に備えることです。
例えば子供の進学や老後の生活資金などが当りますね!収入に合わせて貯蓄額を計画的に増やしたりしながら積み立てていくことが重要です。

関連ブログ:マンション管理組合の会計って?

 

一般会計の見直し

ここでは管理組合の一般会計(生活費)についてお話しします。
一般会計は、管理組合が組合員から管理費などを集め、その合計額から、毎月の支払い(管理会社の委託費や共用部の光熱費など)を行います。当然のことながら管理組合の支出も消費税がかかってきますので、2019年の10月からは増税前と同一内容の支出であっても単純に2%支出が増えることとなります。

一般会計が赤字化

管理組合の会計は定期的に見直しが必要です。
特別会計は将来の大きな修繕工事を見据えて、長期修繕計画書を基に修繕積立金を計画的に見直している管理組合が大半ですが、一般会計の定期的な見直しはほとんどできていないのではないでしょうか??
マンションも年数を重ねることで共用設備などの維持費がかさんでくることもあり、収入と支出のバランスがとれなくなってきます。そして、今回の増税によって「赤字化」になってしまった管理組合も多くみられます。

赤字からの脱却

赤字からの改善策は「収入を増やす」が鉄則です。

が、安易に組合員の皆さんの負担を増やしていいのでしょうか?

改善の基本は現状を知る!です。

検証

最適な支出内容になっているか、支出項目に沿って検証してみましょう!
検証にあたっては金額の大きなものから進めることが重要です。

【主な支出項目】
1.管理会社への委託業務費
2.設備等のメンテナンス費用
3.共用部の修繕費
4.共用部の水道光熱費

などがあげられます。

対策

管理会社への委託費用には設備等のメンテナンスも含まれていることが多いことから、この項目にメスを入れることは効果的です。

1.今の管理会社に対し業務委託費の減額を交渉することもいいでしょう。しかしながら、管理会社はマンションの維持・運営に、もっとも重要な役割を担っていることから、減額の代償でサービス内容や業務品質が低下しては本末転倒です。

そこで、他社と比較をすることによって、今の管理会社が提供するサービス内容と委託費用がマンションにとって妥当であるか確認することも有効です。
ここで比較する項目は、金額よりも、ソフト面が重要です。たとえば「担当者は有資格者」・「窓口となる拠店が近い」・「管理員さんの研修」・「コールセンターは24時間365日の自社運営」・細かいところでは「理事会や総会資料の印刷代は管理会社が負担」など、会社の規模や管理実績より、実際に皆さんのマンションが有益で、きめ細やかなサービスを受けることができるのか確認しましょう!

2.エレベーターや機械式駐車場はメンテナンス費用も高額です。安全・安心は必須ですが、点検会社をメーカー系から独立系会社へ変更、点検回数や契約形態(フルメンテナンス・POG)の見直しも有効です。
※独立系会社に変更するとメーカー系へもどることが難しくなる場合があるので慎重に検討しましょう。

3.修繕工事などは必ず数社から見積りを取得し、工事内容と金額が妥当であるか確認しましょう。

4.特に電力関係は削減対策も多くあるので、新電力への契約切り替えや電子ブレーカーの導入など、専門会社から削減提案を受けてみましょう。また、照明の点灯時間を季節に合わせて小まめに変更したり、入居者ひとりひとりがコツコツと積み重ねることでマンション全体のコスト意識が向上するでしょう!!

まとめ

今回は管理組合の一般会計の検証から管理会社の比較検討に至るまでお話ししました。皆さんの資産を守り、マンションを健全に運営するためにも、管理会社の役目は重要です。最近では管理会社の比較検討もスタンダードとなってきております。管理会社の比較を通じて自身のマンションや組合のことを知り、より良いマンション管理に繋がっています。なにより、皆さんが自身のマンションに興味を持ち、組合活動に積極的に参加することが大切ですね!

比較検討はこちら

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岡宏樹

岡宏樹

あなぶきハウジングサービス 分譲開発グループ
岡 宏樹(おか ひろき)
うどん県出身。2014年入社。
金融業界・通信業界を経て、現在は不動産業界に従事。一貫してストックビジネス事業を経験して参りました。
入社以来、分譲マンションの管理変更についてのご提案を専門に四国エリアの責任者として、毎日、西へ東へ奔走しております。
みなさまの住生活環境が快適となりますよう情報発信して参りますのでよろしくお願いいたします!

保有資格:宅地建物取引士、管理業務主任者
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