管理組合役員の方必見!マンションの排水管洗浄5つのポイント

北林真一 北林真一

「台所が詰まった」
「臭いがして困っている」
「ゴボゴボと音がうるさい」

ユニットバスやキッチンの排水口からの臭い、排水の詰まりを経験したことありませんか?
今回は、お部屋の中の排水管洗浄のお話です。

本題に入る前の豆知識

■排水管の清掃は、詰まってからでは遅い!
マンション管理業務において、排水管の清掃は給水設備と異なり法的点検ではありません。しかし、排水管の詰まり、悪臭などのトラブル防止には定期的な雑排水管の清掃を実施することが望ましいです。
■こんなに汚れている排水管内!
排水管には、食べ物のカス、油脂分、毛髪、糸くずなど様々な汚れが付着します。汚れが徐々に蓄積されると、排水不良や悪臭を発生させる原因となります。このような汚れを取り除き、排水管の流れが保たれれば、管の劣化を防ぐことにもなります

 

排水管洗浄の必要性

洗面、風呂場、台所、洗濯機。これらの排水管は、「雑排水管」と呼ばれ、年1回は洗浄が必要です。トイレは「汚水管」と呼ばれますが、管の口径が太いので、清掃をすることはほとんどありません。キッチンの場合は、料理や洗い物で流れ出した油が冷やされて固まりになり、詰まりを起こします。お風呂場は髪の毛が絡みつくように排水管を塞ぎます。また、建物の外回りでは、地震などで割れた管に土砂が入り込み、植え込みの樹木の根っこが進入してきて詰まりを引き起こすこともあります。私たちの身体と同じように、家の中の通風も良くし、排水管の流れもスムーズでなければ不具合が生じてしまいます。排水管洗浄を2年に1回程度実施するマンションもあると思いますが、年1回の定期的な洗浄をお勧めします。マンションといった集合住宅では一つの建物を共有して暮らしているわけですから、住民はみんな運命共同体です。ひとつのトラブルはみんなのトラブルになりかねません。集合住宅の排水管洗浄は、住みやすさの保険として、定期的な実施が望まれます。

 

排水管洗浄の箇所

各居室では、台所、浴室、洗面台、洗濯パンの専用部分の雑排水管およびワンフロア下階までの縦管を洗浄します。トイレで流す水の量は設計段階から設定されており、トイレの汚れが管に付着することなく、公共管まで流れるようになっています。このため定期洗浄時にはトイレの排水管洗浄をすることはあまりありません。

 

排水管洗浄の手順

排水管の洗浄には高圧洗浄ポンプ機械を積んだ専門の特殊車両が使われます。洗浄方法は、特殊な洗浄ワイヤーを排水管内に挿入し、先端のノズルから高圧水を噴射させて管内に付着する汚れを削ぎ落とします。
基本は水の流れていく下流から上流に向かって作業を進めます。万一下流に汚れが溜まったままの状態のところに、上流から別の汚れを削ぎ落とし込むと大変なことになります。

具体的には、はじめに建物屋外のマンホールから共用の横引き管、縦管を洗浄したのち、1階、2階、3階へと上階に上がって作業を進めます。建物の共用排水管(敷地内の横引き管や縦管)に関しては、お部屋に入ることなく洗浄作業をすることができますが、各住戸の個別の排水管は、どうしても1部屋1部屋立ち入りの洗浄作業が不可欠です。1戸当たりの作業時間は10分前後です。
排水管洗浄作業は大事な作業ですから、準備も大変です。1か月前から掲示板に作業日を掲示し、掲示以外にも各戸へ在宅のお願い文書を投函します。
全室完全実施」が要求されるこの作業は、これだけでは足りません。
まず、過去の未実施のお部屋をチェックします。管理会社だけでなく、管理組合役員の方も直接出向いたり、手紙を入れたりして、「当日在宅」をお願いします。この熱意の繰り返しで、未実施の部屋が少なくなります。困るのは日本語が通じない外国籍の方や、会社の社宅のように実際には一体誰が住んでいるのか分からないお部屋です。日頃からその住民を把握しておくことが大切です。2年連続未実施のお部屋が出てしまうと、その住居だけでなく、その排水管の系列のお部屋にも迷惑がかかることになってしまいます。

 

排水管洗浄時の注意点

次の要件に該当する場合は、排水管洗浄はできません。

  1. 洗濯機の排水口が洗濯機の下に位置し、洗濯機の移動が困難である場合。
    (ドラム式洗濯機、大型洗濯機、乾燥機付き洗濯機の移動は洗濯機の破損や壁面を傷つける恐れがあります)
  2. 後付けのディスポーザーが設置されているキッチンで排水口がない場合。

 

排水管洗浄の現場最前線の悩み

「901号室に住んでいる者ですが、その日はだめなのよ。別な日にしてくれませんか?」
「朝10時までならOKだけど、それ以降は留守になります」
「予定は午前中となっているけど、まだ来ない。予定はどうなっているの!?」
「502号室の者だけど、これから出かけたいので、一番最初に洗浄してください」
「来客があるので、午前中の予定を午後の予定に変更してください」

ご要望にはできるだけ沿いたいのですが、長いホースを移動させての作業ですので、あちこち離れた距離を動けません。

作業員さんは
「いちいち希望を聞いていては作業が遅れて他のお部屋の迷惑になるんだけどな」
「まあ、希望を前もって伝えてくれるだけましか…」と内心思っているかもしれません。
作業工程上、皆さんのご要望をかなえると、他の人に長時間の在宅を強いることになり、お断りする場合もあります。排水管洗浄の工程表にもとづく在宅のご協力が必要です。

あと、水回りがものすごく汚いお部屋があります…。女性のお部屋では髪の毛がこびりついていることもあります。最近はペットの毛も多いですね。2倍3倍の手間はかかるお部屋もありますが、きちんと事前の準備をしているお部屋は、作業が簡単に終わります。

作業員さんの苦労をご理解いただけますと幸いです。

 

まとめ

マンションのような集合住宅では、共通の排水管に多くの人が使った雑排水や汚水を流しています。
1か所でも詰まってしまうと他のお部屋への漏水の原因にもつながりかねません。
作業当日の在宅をお願いいたします。
なお、あなぶきハウジングサービスでは排水管洗浄作業時には、管理会社として可能な範囲で立ち会うようにし、居住者の方と日頃の管理についてのご要望などをお聞きし、専有部内のお困りごとなどにも対応できるよう心がけております。お会いする機会があれば何なりとお申し付けくださいね。

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北林真一

北林真一

あなぶきハウジングサービス 北林 真一(きたばやし しんいち)
大学卒業後、一貫して不動産業界に従事してきました。
皆さまの大事なお住まい(マンション)のことは私にお任せください。
【得意分野】・合意形成の進め方 ・大規模修繕工事
【モットー】謙虚であれ、誠実であれ
【特技】日本酒と音楽(邦楽除く)は少しだけ詳しいです。
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