5年ぶりに変わった「マンション標準管理規約」改正のポイント⓸~コミュニティ条項の再整理~

北林真一 北林真一

平成28年3月のマンション標準管理規約および同コメントの改正の目玉は、次の2つです。

・外部専門家の活用
・コミュニティ条項の再整理

今回は、「コミュニティ条項の再整理」について、ご紹介します。

従前の標準管理規約では、管理組合の業務の一つとして、「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」いう条項がありました。マンション標準管理規約の改正にあたり、当初はこの条項を単純に削除することを予定し、改正案を公表したところ、管理会社や大規模マンションから強い批判を受けて、「再整理」という取扱いに至ったようです。

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目次

  • コミュニティ形成条項の再整理
  • マンション標準管理規約のコメント関係(第27条、第32条)
  • コミュニティの絆を深めよう
  • まとめ

コミュニティ形成条項の再整理

一般的に、「コミュニティ」は、管理組合活動以外にも自治会(町内会ともいう。)活動も含まれます。自治会への参加は任意加入によるものですが、管理組合は、区分所有者全員の強制加入団体であり、脱退の自由がありません。

管理費の中には、自治会費相当分が含まれ、事実上強制的に組合員から徴収しているケースがあり、こうした取扱いの曖昧さが区分所有者間の火種となり、訴訟等の争いになっている事例もあります。

このようなリスク回避の観点から、「コミュニティ形成」に関する業務を見直し、管理費から支出できる業務とその支出が適切でない業務とを峻別すべきという視点から今回の見直しとなっています。

管理組合と自治会の在り方を誤解している人がいますが、「コミュニティ形成」の規定が削除されたことは、コミュニティ形成が不要であるという意味ではなく、実際は、むしろ逆です。

今回の改正で、マンション全体の防災・防犯、美化・清掃などのコミュニティ活動は可能で、管理費を使っても構いません。

その結果、これまでの「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」というおおまかな表現を改め、マンションやその周辺における美化や清掃、景観形成、防災・防犯活動、生活ルールの調整といった従来どおり管理組合のコミュニティ的活動を実質的に維持できるように配慮されています。

マンション標準管理規約のコメント関係(第27条、第32条)

「コミュニティ条項の再整理」に関する改正の趣旨等が、コメントに詳細に書かれていますので、原文をご紹介します。

第27条コメントの内容(コメント原文抜粋)

【第27条関係②】

②従来、本条第十号に掲げる管理費の使途及び第32条の管理組合の業務として、「地域コミュニティにも配慮したコミュニティ形成(に要する経費)」が掲げられていた。これは、日常的なトラブルの未然防止や大規模修繕工事等の円滑な実施などに資するコミュニティ形成について、マンションの管理という管理組合の目的の範囲内で行われることを前提に規定していたものである。しかしながら、「地域コミュニティにも配慮したコミュニティ形成」との表現には、定義のあいまいさから拡大解釈の懸念があり、とりわけ、管理組合と自治会、町内会等とを混同することにより、自治会費等を管理費として一体で徴収し自治会費を払っている事例や、自治会的な活動への管理費の支出をめぐる意見対立やトラブル等が生じている実態もあった。一方、管理組合による従来の活動の中でいわゆるコミュニティ活動と称して行われていたもののうち、例えば、マンションやその周辺における美化や清掃、景観形成、防災・防犯活動、生活ルールの調整等で、その経費に見合ったマンションの資産価値の向上がもたらされる活動は、それが区分所有法第3条に定める管理組合の目的である「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」の範囲内で行われる限りにおいて可能である。

以上を明確にするため、第十号及び第32条第十五条を削除するとともに、第32条第十二号を「マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務」と改めることとした。

また、従来、第十二号に、「その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用」が掲げられていたが、第32条に定める業務との関連が不明確であったことから、「その他第32条に定める業務に要する費用(次条に規定する経費を除く。)」と改めることとした。上述の第32条第十二号の業務に要する費用は、本号あるいは別の号の経費として支出することが可能である。

【第27条関係③】

③管理組合は、区分所有法第3条に基づき、区分所有者全員で構成される強制加入の団体であり、居住者が任意加入する地縁団体である自治会、町内会等とは異なる性格の団体であることから、管理組合と自治会、町内会等との活動を混同することのないよう注意する必要がある。

各居住者が各自の判断で自治会、町内会等に加入する場合に支払うこととなる自治会費又は町内会費等は、地域住民相互の親睦や福祉、助け合い等を図るために居住者が任意に負担するものであり、マンションを維持・管理していくための費用である管理費等とは別のものである。自治会費又は町内会費等を管理費等と一体で徴収している場合には、以下の点に留意すべきである。

ア 自治会又は町内会等への加入を強制するものとならないようにすること。

イ 自治会又は町内会等への加入を希望しない者から自治会費又は町内会費等の徴収を行わないこと。

ウ 自治会費又は町内会費等を管理費とは区分経理すること。

エ 管理組合による自治会費又は町内会費等の代行徴収に係る負担について整理すること。

【第27条関係⓸】

⓸上述のような管理組合の法的性質からすれば、マンションの管理に関わりのない活動を行うことは適切ではない。例えば、一部の者のみに対象が限定されるクラブやサークル活動経費、主として親睦を目的とする飲食の経費などは、マンションの管理業務の範囲を超え、マンション全体の資産価値向上等に資するとも言い難いため、区分所有者全員から強制徴収する管理費をそれらの費用に充てることは適切ではなく、管理費とは別に、参加者からの直接の支払や積立て等によって費用を賄うべきである。

コミュニティの絆を深めよう

広辞苑では、コミュニティのことを「①共同生活がおこなわれる一定の地域、地域社会、②一定の地域に居住し共属感情をもつ人々の集団、③地域社会の中心施設、⓸都市における集会所、学校、図書館などの類」と書かれています。

東日本大震災の発生により、地域の絆が見直されようとしています。住民同士の人間関係を深めることは、管理組合にとっても重要な課題です。互いに顔を合わせる機会が少ないなら、それを補う方法として、いろいろなことが考えられます。

実際に私が経験したコミュニティ活動をご紹介します。

かつて、自身が管理組合の理事長を務めているときのことです。近所の集会室を利用して、「住民交流会・ふれあいの場」を企画し、年2回、各種イベントを交え、住民同士が交流する場を設けました。見知らぬ住民とも親しくなり、日常忙しくて話す機会も少ない人とも談笑できて、好評を得ました。

マンション内の敷地で「草取り交流会」も企画しました。皆さん思い思いの道具を持ち寄り、草取りに参加してくれました。

『おやっ!こんなところに小さな花が咲いている、何の花だろう?』
『しばらく会いませんでしたが、元気にしていました?』

石ころが敷いてあったところに、花壇を作り、「花いっぱい運動」と称し、花の開花を楽しんでもらう企画もしました。

『とても花がきれいですね』
『この花なにかしら?』
『四季折々の花、とても素敵です。いつも手入れ、ご苦労様』

様々な工夫を凝らし、マンションのコミュニティ形成に取り組んでいる事例はたくさんあると思います。会話が弾むマンションでありたいですね。

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まとめ

良好なマンションの資産的価値を維持するためには、良好なコミュニティ形成が必要です。杓子定規に、「管理費会計から自治会費の支出は認めない」と主張すると、周りの居住者から反発を招く可能性があります。なぜなら、「地域住民相互の親睦や福祉、助け合い等となる任意に負担する経費」と「マンションを維持・管理していくための費用である管理費」の区別を理解していないからです。

各マンションでは、自治会費(または町会費)の徴収について、それぞれの経緯があり、取扱いも様々だと思います。その辺の事情を踏まえて、じっくりと話し合い、良好なコミュニティ内の無用な対立回避ができればと思います。

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北林真一

北林真一

あなぶきセザールサポート 北林 真一(きたばやし しんいち)
大学卒業後、一貫して不動産業界に従事してきました。
皆さまの大事なお住まい(マンション)のことは私にお任せください。
【得意分野】・合意形成の進め方 ・大規模修繕工事
【モットー】謙虚であれ、誠実であれ
【特技】日本酒と音楽(邦楽除く)は少しだけ詳しいです。
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