こんにちは。松井です。
昨今、企業のＭ＆Ａに関するニュースが毎日にように新聞記事に掲載されて、もはやＭ＆Ａは珍しいことではなくなってきました。
一昔前は、ほとんど聞かなかったのに。
実は、あなぶきグループでも、様々なマンション管理会社とのご縁をいただき、Ｍ＆Ａを積極的に展開してきました。
私も多くの案件に携わらせていただきましたが、やっぱりＭ＆Ａを成功させるのって、とっても難しいと実感しています。
今回は、マンション管理会社のＭ＆Ａを成功させる４つのポイント「デューデリジェンス編」をお教えします。
目次
- Ｍ＆Ａの手法
- 誰がデューデリする？
- チェックポイント① コンプライアンス
- チェックポイント② 管理組合との関係性
- チェックポイント③ 収益力
- チェックポイント④ 社員
- まとめ
Ｍ＆Ａの手法
まず第一に、Ｍ＆Ａ仲介会社を介している案件なのか、直接交渉を進めている案件なのかの違いがありますが、
どちらも経験した立場から言うと、大きな差はないと感じています。
仲介会社が情報を整理して、先方経営陣と話をつないでくれるか、自分たちでそれをするのか、入口での違いがありますが、会社の概要やトップの考え方、社員教育や社風などは、直接接して初めて分かることです（これは相手側の企業から見ても同じことが言えます）ので、最終的には仲介会社からの情報だけでなく、直接会って話をして判断することが必要となります。
Ｍ＆Ａはご縁がないと成立しません。異なる企業同士が一緒になるのですから、最後は、人と人が会って、価値観や会社の方向性等を確認していくことになります。
また、Ｍ＆Ａには、株式譲渡・事業譲渡・吸収分割など、様々な方法がありますが、どれを選択するかについては、その時点におけるお互いの企業規模や財務状況、事業戦略によって異なりますので、今回は省略させていただきます。
誰がデューデリする？
実際に対象企業のデューデリジェンスはだれが行うのでしょうか。
これも、Ｍ＆Ａの手法や対象案件の規模によって異なりますが、当社では、「社内選抜チーム＋社外専門家」で構成したメンバーで行うことが多いです。
社外専門家はたとえば弁護士や公認会計士などですが、社内となると、普通は、管理会社の社内にデューデリ専門部署などありませんので（当社もありません）、「管理会社のＭ＆Ａにおいてチェックするべきことがチェックできる人」を社内で選抜して臨むことになります。
デューデリの手順が、①資料の確認→②不明な点をヒアリング、となるケースが多いので、管理組合関係の資料や会社会計の資料を見て、確認すべき内容・項目が分かり違和感に気づくことができるレベルと、対象企業の社員と適正な（良好な）コミュニケーションが取れる人物となります。
当社では特に後者のコミュニケーションを重要視しており、以前、他社買い手側企業がヒアリングをしている際に、担当者が横柄な態度で接していたことを見たことがありますが、とても有益な情報を得られているとは思えませんでした。
では次に、実際にチェックするポイントを４つに分けてご紹介します。
チェックポイント① コンプライアンス
マンション管理会社は、区分所有法やマンション管理適正化法など、様々な法律に沿った業務をおこなう必要があり、法律違反があった場合には、管轄省庁（国土交通省）から、行政処分の対象となります。
チェックポイントの第一に、対象企業が各種法律や契約書にそった業務を行っているかどうかを確認します。
コンプライアンス上の確認を要する案件があった場合、その内容に応じて、Ｍ＆Ａの手法を切り替えるケースもあります。
案件によっては、法律や契約書に沿った業務に支障が出てきた企業から当社へ相談いただくケースもあります。
その際には、お客様対応手順から管轄省庁への報告も含めて、一緒に打合せさせていただきます。
これまでに様々なケースを対応してきましたので、解決が困難と思われる状況であっても、一度ご相談ください。
チェックポイント② 管理組合との関係性
ご縁があってＭ＆Ａが成立したとしても、その後の契約が継続できなければいけません。
各マンション管理組合との関係性や懸案事項については十分に確認する必要があります。
この点は、お客様に直接聞くことが難しいため、資料や社員ヒアリングにおいて詳細を把握できるよう、
確認するべきポイントを事前に押さえておく必要があります。
チェックポイント③ 収益力
収益力はＭ＆Ａの価格を決める要素となります。
各管理組合との委託契約はもちろんのこと、それ以外の売上高の内訳や、売上原価についてもしっかり確認します。
特に委託契約の売上原価については、再委託会社への支払いが全体の原価の大きなウエイトを占めていますので、
十分な確認が必要となります。
売上高・売上原価・一般管理費および販売費について、自社に置き換えた場合の修正ＰＬを作成し、対象企業の未来の収益力をしっかりと見定めます。
チェックポイント④ 社員
マンション管理業は、サービス業の側面が強く、フロント担当者を中心とした人材力＝商品力となります。
資料を見るだけでは決して分からない人材力が、最も重要となるのです。
Ｍ＆Ａの後、仲間として一緒に働くことになるメンバーとして、敬意をもってコミュニケーションを取っていくことが必要です。
まとめ
マンション管理会社のＭ＆Ａを成功させるための最初の入口がデューデリジェンスになります。
資料を見て、会社の雰囲気を感じて、社員の方と実際に話をして、考え方や方向性が合う「良きパートナー」となりえることが確認できれば、きっとＭ＆Ａ成功の第一歩であると思います。
＜参考記事＞
マンション管理会社の売却・譲渡（Ｍ＆Ａ）を成功させるために知っておきたい９つのこと
松井 久弥
2000年あなぶきハウジングサービス入社。
全国１０都道府県において、管理担当・リプレイス営業・新規拠点立上げ・部門責任者に従事。特にマンション管理会社のＭ＆Ａにおいては、案件化からデューデリ・譲渡契約・お客様対応全般・統合後プロセス（ＰＭＩ）までを実践。
マンション管理士、Ｍ＆Ａシニアエキスパート。
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