どうも、あなぶきハウジングサービスの梅本です。
ゴールデンウィーク真っ只中ですが、皆様いかがお過ごしでしょうか。
さて、前回のブログでは「マンションは管理を買え」ということに関してお話しましたが、今回は我々のような分譲マンションの管理会社が普段どのような業務をおこなっているのかご紹介したいと思います。
管理会社の業務とは
管理会社は管理組合と管理委託契約を交わして、その契約に準拠して業務をおこなっています。
管理会社や管理組合の実態に応じて契約書の内容は異なりますが、管理組合が不利な契約を結ばないように国交省から標準管理委託契約書という雛形が公表されており、多くの管理会社はこれをベースに契約書を作成しています。
なお、標準管理委託契約書（第三条 管理事務の内容及び実施方法）にも記載されているように、管理会社の業務は「事務管理業務」・「管理員業務」・「清掃業務」・「建物・設備管理業務」の4つに分けられます。
＜事務管理業務＞
事務管理業務は大きく2つに分けられ、「基幹事務」と「基幹事務以外」の業務があります。
・基幹事務
管理組合の収支予算・決算案の素案の作成、収支状況の報告、管理費等の収納、管理費等滞納者に対する督促、経費の支払い、会計に係る帳簿等の管理などをおこないます。
・基幹事務以外
管理組合の組合員等の名簿の整備、理事会や総会の開催や運営支援、管理組合が行うべき第三者との契約等に係る事務、点検結果の報告（改善等の必要がある場合は具体的な方策を助言）などをおこないます。
＜管理員業務＞
マンションに管理員を派遣して、受付・点検・立会・報告連絡といった様々な業務を管理組合の代わりにおこないます。
管理員の対応レベルがお客様の満足度に直結するため、弊社では定期的に研修施設（あなぶきPMアカデミー）等で研修をおこないサービスの品質向上に努めています。
・受付業務（訪問者の対応、引越業者等に対する指示等）
・点検業務（照明の点灯確認、無断駐車等の確認等）
・立会業務（専門業者による点検の立会、ゴミ搬出時の立会等）
・報告連絡業務（管理組合文書の配布・掲示、点検結果・立会結果等の報告）
あなぶきPMアカデミーのご紹介ブログもぜひご覧ください⇒ あなぶきPMアカデミーTOKYOってどんな施設？ | もっとわくわくマンションライフ
＜清掃業務＞
清掃業務は「日常清掃」と「定期清掃」の2つに分けられます。
・日常清掃
管理員や清掃員が日々の業務で、マンションの共用部分（エントランス、廊下、階段等）の清掃をおこないます。
・定期清掃
専門業者がポリッシャーや高圧洗浄機といった専用の機械等を使用して、日常清掃では落としきれない汚れを定期的（年に数回）に清掃します。
＜建物・設備管理業務＞
建物・設備管理業務ではマンションの共用部分にある様々な設備等の保守点検をおこないます。
内容はマンションによって異なりますが、建物・エレベーター・消防設備・給水設備・電気設備などの保守点検がおこなわれており、法律や条例によって義務付けられた法定点検と自主的に実施する定期点検があります。
管理会社に求められること
以上のように管理会社は様々な業務を管理組合の代わりにおこなっています。
管理組合との管理委託契約・時代とともに変わる法令（区分所有法、マンションの管理の適正化の推進に関する法律等）に準拠しながら、マンションごとによって異なるルール（管理規約）もよく理解して業務をおこなう必要があるため、担当マンション数の多いフロント社員はとても大変なのです。
マンション管理は簡単なようで業務の範囲が幅広く、専門的な知識も必要となるため、多くの管理組合が管理会社へ管理を委託している状況にあるなか、居住者だけで組合運営をおこなっている、いわゆる「自主管理マンション」が全国に７％ほど存在します。
その自主管理マンションも建物の高経年化と居住者の高齢化も相まって、自主管理が継続できず管理会社を検討している管理組合が増加している状況にあります。
一方、管理会社においては、慢性的な人材不足が問題となっており、管理会社から管理委託費の値上げ要請や管理委託契約の更新を拒否（契約解除）する事例が全国的に急増しています。
管理会社も営利企業であるため、どうしても委託費が安価で利益率が低くなる「小規模マンション」に対して、値上げや契約解除を要請せざるを得ないようです。
近年、変化の激しい時代になり、これからは管理組合と管理会社が共存できるような形の管理が求められているのではないかと思います。
弊社では自主管理マンションや小規模マンション向けのサービスも展開していますので、興味をお持ちになられた方はお気軽にご相談ください。
『自主管理支援プラン』
自主管理の主体性はそのままに面倒な会計業務だけを管理会社へ依頼できるサービスです。
『SMUSIA（スムシア）』
30戸以下の小規模マンション向けの分譲マンション管理サービスです。
情報配信や活動報告はアプリでおこない、管理員や清掃員は他マンションとのシェアリング。
管理会社にかかる労力や経費を抑えて、管理組合に低価格なサービスを提供します。
※築年数制限なし、対応エリア制限あり
SMUSIA（スムシア）のホームページはこちら⇒ SMUSIA（スムシア） – 小規模マンション管理サービス
■あなぶきPMアカデミー特別見学会＆マンション管理士会相談会のご案内
開催日時：5月20日（土） 13:00～
開催場所：神奈川県川崎市川崎区宮前町8番地3
あなぶきPMアカデミーTOKYO館内
参加費用：無料
申込方法：参加をご希望される方は以下メールアドレスからお申し込みください。
⇒ anasemi@anabuki-housing.co.jp
※メール送信時には『①件名もしくはメール本文に「5月20日見学会」 ②ご参加者氏名 ③ご参加人数 ④マンション名』をご入力のうえご送付ください。
■SMUSIA（スムシア）オンラインセミナーのご案内
テーマ ：小規模マンション向け「新」管理サービスについて～次世代スマートデジタル管理～
講 師：株式会社穴吹ハウジングサービス 小規模マンション管理支援事業部 松下 力也 福田 全晃
開催日時：5月20日（土） 10:00～11:00
開催方法：Zoomオンライン
参加費用：無料
直接申込：https://zoom.us/webinar/register/WN_k_VP9cDKSuyKbo_YPeXH5A
梅本真輔
梅本 真輔（うめもと しんすけ）
兵庫県出身
2022年入社（2014年から2021年まで同社に在籍、一度退職し2022年に復帰）
入社以来、分譲マンションの管理会社変更をご提案する営業を担当。
2021年まで近畿エリアで活動、2022年5月から関東エリアに異動。
慣れない土地で不安もありながら、様々な人との出会いを大切に日々仕事をしています。
保有資格：管理業務主任者、宅地建物取引士、第一種衛生管理者
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