賃貸マンションオーナー様必見!賃貸マンションの事故発生時の告知事項(義務)とは?

藤川展行 藤川展行

こんにちは。あなぶきハウジングサービスの藤川です。
今回は、所有の賃貸マンションの部屋の中で、入居者が亡くなってしまった場合などの事故発生時の告知事項(義務)についてお話ししたいと思います。

昨年大きな事件があったことは記憶に新しいと思いますが、賃貸マンションでの事件や事故の発生はオーナー様にとって大きな損害となります。
事前に少し理解しておくことで、未然に防げることもあります。

目次

  • 告知事項(義務)とは?
  • 事件や自殺で亡くなった場合
  • 病死や事故死で亡くなった場合
  • まとめ

・告知事項(義務)とは?

そもそも、告知事項(義務)ってなに?と思っている方も少なくないと思います。
宅建業者は、宅建業法第35条にて下記のように定められています。
第35条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
(以下省略)

重ねて第47条には

第47条 宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
1.宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
イ 第三十五条第一項各号又は第二項各号に掲げる事項
ロ 第三十五条の二各号に掲げる事項
ハ 第三十七条第一項各号又は第二項各号(第一号を除く。)に掲げる事項
ニ イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの
(以下省略)

と記載されています。

簡単に要約すると、取引に関わる宅建業者は『お客様が判断する際に重要な影響を及ぼすこととなるものについては、宅建業者は説明しなければならない』と解釈されます。
結果、自殺や事件などが発生している物件については、宅建業者は重要事項説明書にその旨を記載し、説明の必要があるのです。
これが告知事項(義務)となります。
では、実際にどのようなケースであれば告知事項(義務)が必要なのかを次項以降でお話ししたいとおもいます。

・事件や自殺で亡くなった場合

一般的に『心理的瑕疵』と呼ばれるケースです。
本ケースの場合は、必ず次の入居希望者様への告知が必要となる事例です。
一部では、「1回入居者が入れ替わったら、次は告知しなくてもいい。」というような話も聞いたりしますが、一概にそうではありません。
事故発生後の入居者が10年以上住んでいた。というケースであれば、当てはまる場合もありますが、期間が短い場合には、次の入居希望者へも告知する必要があると考えられます。

・病死や事故死で亡くなった場合

病死や事故死で亡くなった場合は、一般的には告知事項(義務)に該当しない。という判断が多いようです。
ただし、孤独死等で亡くなった場合、発見までに時間が経過し「異臭」等が発生していたケースの場合は、告知する義務が発生します。
病死については、高齢者以外でも起こることもあります。心筋梗塞などが該当します。
勤務している入居者様の場合は、勤務先から「出社してきていない」という連絡から発見されるケースが多く、発見も比較的早いことが多いです。

・まとめ

上記に記載した通り、心理的瑕疵についての告知事項(義務)については、明確な基準がありません。
結果的に、何が正解という明確な基準がない以上、コンプライアンスの意識が高い宅建業者は、若干でも入居希望者様の判断基準に影響を及ぼす可能性がある事項については告知を実施します。
もともとこの告知事項(義務)については、「貸主・借主が納得して契約をする」事を目的としていますので、当然と言えば当然です。
賃貸マンションのオーナー様ができる事は、『入居審査の徹底』と『マンションでの異変を感じられる管理体制』をしっかりとして、事故発生を未然に防ぐことが大切と言えます。

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藤川展行

藤川展行

あなぶきハウジングサービス 賃貸業務推進室 藤川 展行(ふじかわ のぶゆき)
うどん県出身。穴吹カレッジを卒業後、20歳で株式会社穴吹ハウジングサービスに入社。
カーテンや照明などの物品販売営業、室内リフォーム営業、マンションの大規模修繕(外壁改修)営業を経て、賃貸マンションの管理業務に従事。現在は、高松で賃貸業務全般の効率化や、新商品の開発に携わっています。
県外への転勤の際に、自宅用に購入したマンションを貸し出しし、賃貸オーナーとしても奮闘中。。
プライベートでは、さぬきうどん研究会に入会し「さぬきうどん」について勉強しています。

保有資格:賃貸不動産経営管理士、上級相続支援コンサルタント、CPM(米国不動産経営管理士)、CCIM(米国不動産投資顧問)、マンション維持修繕技術者、宅地建物取引士等
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