こんにちは、松井です。
さっそくですが、一棟賃貸マンションのオーナーの皆様は、自分の不動産の価値をどのように考えていますか？利回りや入居率、ＧＰＩ（潜在総収入）、売却時の価格などの収支に関する指標を第一に考えているケースが多いのではないでしょうか。今回は優先順位が低くなりがちな「建物管理」の良し悪しが、資産価値に大きな影響を及ぼすことについてご紹介します。
目次
- 賃貸マンションの建物管理って何？
- どうして建物管理の優先順位が低いのか？
- ポイント①「清掃」が維持管理の基本となる
- ポイント②「修繕」ができていないと価値が下がる
- ポイント③「緊急対応」は入居者の安心安全
- まとめ
賃貸マンションの建物管理って何？
分譲でも賃貸でも、マンションには入居者が共用で使用する建物部分や付属施設等が存在します。エントランスやオートロック設備、廊下、階段、駐車場、自転車置場、受水槽、消防設備や、ケーブルテレビ設備・インターネット設備など、マンションに安心・安全・快適に住むために必要な施設や設備です。
賃貸管理会社（ＰＭ会社＝プロパティマネジメント会社）の担当者と打合せをする際に、入居率や家賃の話ばかりしていませんか？中長期の視点で見ると、建物管理のおろそかにすると賃貸マンションの資産価値はどんどん落ちてきます。最近では専門の建物管理会社（ＢＭ会社＝ビルマネジメント会社）に委託して、PMとBMを分離委託するケースも増えています。
どうして建物管理の優先順位が低いのか？
一棟賃貸マンションのオーナーは「賃貸経営」をしています。多くのオーナーは金融機関から資金を調達（借入）して賃貸マンションを購入し、収入（賃料、共益費等）と支出（運営費等）をやりくりして借入を返済しています。経営を安定化させるため賃料や入居率を上げ、支出を下げることで利益を最大化することに注力しますが、経費として支出される運営費（＝建物管理）の優先順位は低くなりがちです。
せっかく部屋内を綺麗にリフォームしても、共用で使用する建物部分や付属施設等が適切に維持管理されていなかったり設備が壊れたままでは入居者の生活満足度が下がり、結果として賃料や入居率の下落につながります。新規の入居希望者をマンションに案内しても決まりにくい状況が生まれます。また、いざ売却しようと思っても新所有者は建物・設備に投資しないといけませんので、売却価格が下がる要因となります。
それではどのような維持管理を心掛けていけば良いのでしょうか。３つのポイントをご紹介します。
ポイント① 「清掃」が維持管理の基本となる
マンション共用部分の維持管理の基本は日常の清掃です。築年数が経過したマンションでも日常清掃が行き届いていればとても気持ちが良く、管理状態や入居者のマナーが良いと一目で推測できます。マンションは経年劣化していきますが、清掃による毎日のメンテナンス次第で建物の寿命を長持ちさせることにつながります。
しかしながら運営費を削減する観点から、日常清掃の時間を極端に少なく設定している賃貸マンションが多いのも事実です。例えば２０戸の賃貸マンションにおいて週２日・１日２時間の日常清掃で綺麗な状態を長期間保ち続けることは難しくなってきます。
ポイント② 「修繕」ができていないと価値が下がる
次に適切な維持修繕がおこなわれていることが重要です。経年劣化していくマンションで新築当時の外観・機能を保っていくためには、計画的な修繕が欠かせません。分譲マンションであれば３０年程度の長期修繕計画書を作成し、計画に基づいて修繕をおこないますが、賃貸マンションの場合も同様にしっかりと計画を立てておくことが求められます。またオーナーが修繕費用を事前に準備しておくことも重要となります。
加えてバリューアップにつながるような設備投資をすることで、近隣の競合物件に比べても商品力を保つことができます。
ポイント③ 「緊急対応」は入居者の安心安全
日常の清掃をしっかりおこない、計画的に修繕が出来ていたとしても、建物管理はまだ十分とは言えません。お客様である賃借人（入居者）に安心・安全に長期間住んでもらうためには、いざという時の迅速・的確な緊急対応力が必要です。
共用で使用する建物部分や付属施設等において、水が出ない・エレベーターが動かない・警報が鳴っている等の不具合が発生した際に、24時間365日受付できる連絡窓口があり専門業者が現場に駆けつけてくれる体制が建物管理会社（ＢＭ会社＝ビルマネジメント会社）には必須となります。
まとめ
今回ご紹介したポイントをご自身の賃貸マンションにあてはめてチェックしてみてください。窓口を一本化できるメリットから、PM（リーシング・家賃管理・入居者対応）会社とBM（建物管理）会社を同じ会社に１本化しているオーナーが多いと思いますが、資産価値に影響を及ぼす建物管理が不十分である場合には、建物管理会社だけを別の専門会社に委託する方法もあります。
このようなお悩みをお持ちであれば、一度ご相談ください。分譲マンションのクオリティを持った建物管理の専門部署が問題解決をご提案いたします。
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・賃貸管理会社変更を検討している大家さん必見！良い管理会社の選び方３つのポイント
松井 久弥
2000年あなぶきハウジングサービス入社。
全国１０都道府県において、管理担当・リプレイス営業・新規拠点立上げ・部門責任者に従事。特にマンション管理会社のＭ＆Ａにおいては、案件化からデューデリ・譲渡契約・お客様対応全般・統合後プロセス（ＰＭＩ）までを実践。
マンション管理士、Ｍ＆Ａシニアエキスパート。
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