あなぶきセザールサポートの生山です。
今回も前回に引続き重要事項説明の中で知っておきたいポイントについてご紹介していきます。重要事項説明も後半になってきましたが、今回からは、特にマンションならではの項目、「一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項」という項目について２回にわたって説明しますね。
目次
- 敷地に関する権利の種類及び内容
- 共用部分に関する規約の定め
- 専有部分の用途その他の利用制限に関する規約等の定め
- 専用使用権に関する規約等の定め
- 所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
敷地に関する権利の種類及び内容
敷地の面積（登記簿上の面積と実測面積）、権利の種類が記載されています。
ここは以前紹介した内容と重複しますので、以下の記事を参考にしてくださいね。
→分譲マンションを買う方、売る方必見！「重要事項説明」入門編②
共用部分に関する規約の定め
ここで２つのキーワードが出てきました。１つ目は「共用部分」。分譲マンションというのは、専有部分と共用部分とで成り立っています。ざっくりと言えば、お部屋が専有部分、それ以外（エントランス、エレベーター、廊下、階段など）が共用部分です。２つ目のキーワードが「規約」です。マンションには「管理規約」「使用細則」というものがあり、ここでマンション内のルール等について定めています。そのマンション内の法律みたいなものです。“共用部分に関する規約の定め”では、共用部分の範囲、共用部分の共用持ち分、共用部に関する規約の定め（案を含む）があるときは、その内容が記載されています。
専有部分の用途その他の利用制限に関する規約等の定め
まず、専有部分の用途について規約の定めがあれば、その内容が記載されています。例えば「専有部分は住居専用で事務所としての利用は禁止ですよ」といった内容です。管理規約の内容はマンション毎に異なりますので、住居専用としているマンションもあれば、事務所としての使用を認めているマンションもあります。
その他の利用制限に関する定めでは、ペット飼育に関する制限や楽器使用に関する制限、リフォームや模様替えに関する制限が記載されています。知っておかないとトラブルになりがちな項目ですので十分に確認しておきましょう。（犬・猫の飼育は禁止されているが小鳥なら飼育しても良い。とか、夜８時以降ピアノを弾いてはならない。といった内容です。）
専用使用権に関する規約等の定め
共用部分の専用使用権に関することが記載されています。駐車場や駐輪場、バルコニーや専用庭（主に１階にあるお部屋に付いている庭のことです）に関することです。誰が使えるのか、使用料はあるか、使用料があった場合の帰属先はどこか等です。バルコニーや玄関扉（外側）は、専有部分と思いがちですが実は共用部分です。ここで特に注意しておきたいのは、駐車場や駐輪場（自転車置き場、バイク置き場）に関することです。自分が使えるのかどうか、また、費用がいくらかについて、しっかり確認しておきましょう。
所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
所有者が負担すべき費用というのは、管理費、修繕積立金、駐車場代、駐輪代などです。
マンションの所有者の中で、特定の人だけこれらの費用が安くなる（費用が掛からない）場合にはその内容が記載されています。
今回のポイントは２つ。１つ目は、そのマンション独自のルールを知っておくことです。管理規約、使用細則に記載されていますので、照らし合わせながらしっかりと確認しておきましょう。ペット飼育に関することや楽器に関することは知っておかないと思わぬトラブルになりがちです。２つ目は、専用使用権に関することです。特に駐車場や駐輪場のことは事前にしっかりと確認しておきましょう。共用の駐車場は数年毎に抽選で区画が変わるマンションもあります。区画が変わると使用料が変わることもあります。駐輪場も無料で使用できるマンションもあれば、「１世帯２台まで」など、台数を制限しているマンションもあります。マンションのパンフレットや募集図面では分からない情報こそ、しっかりと確認しておきたいですね。
生山 亨
分譲マンションの管理担当(フロント)を経て賃貸仲介・賃貸管理・売買仲介・総務業務を経験。長年やってきた賃貸業務、中でも特に空室の改善、対策は得意分野です。現在は、あなぶきスペースシェアにおいて宿泊事業・マンスリー事業を行っています。
保有資格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・管理業務主任者
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